Приемка квартиры в новостройке: что проверить перед подписанием акта

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей от новостройки часто превращается не в радостную формальность, а в внимательный осмотр с перечнем замечаний. Причина проста: даже в новых домах встречается некачественный ремонт. Дольщики нередко спешат подписать акт, чтобы быстрее заехать, особенно после долгого ожидания сдачи дома. Но скрытые и явные дефекты могут привести к расходам на переделку, спорам с соседями и проблемам с эксплуатацией квартиры.

{company} оказывает профессиональную помощь при некачественном ремонте в новостройке: сопровождает осмотр, фиксирует недостатки, помогает оформить дефектный акт, готовит претензии застройщику и участвует в досудебном или судебном урегулировании. Ниже — практический чек-лист: что взять с собой, какие элементы проверить, как общаться с представителем застройщика и почему не стоит подписывать акт без замечаний, если дефекты действительно есть.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр новой квартиры требует внимания к деталям: от площади помещений до розеток, вентиляции и стыков отделки. Подготовьте инструменты заранее, чтобы не полагаться только на визуальную оценку. На приемке пригодятся:

• блокнот и карандаш — для записей, расчетов, схем помещений и простой проверки тяги вентиляции листом бумаги;
• камера или смартфон — для фото- и видеофиксации каждого недостатка, показаний счетчиков и общего состояния квартиры;
• фонарик — чтобы осмотреть углы, ниши, сантехнические короба, зоны под подоконниками и другие плохо освещенные места;
• строительный уровень — для проверки ровности стен, пола, откосов и качества монтажа отдельных элементов;
• отвес — чтобы оценить вертикальность стен и перегородок относительно пола и потолка;
• рулетка — для измерения комнат, дверных проемов и проверки фактической площади по сравнению с договором;
• недорогой электроприбор — для проверки розеток; дополнительно можно взять вольтметр, чтобы оценить напряжение в сети.

Все выявленные нарушения фиксируйте сразу: записывайте их в блокнот, фотографируйте крупным и общим планом, а затем переносите в смотровой лист или дефектный акт. Если недостаток можно устранить, застройщик должен организовать исправление. Если устранение невозможно, например фактическая площадь меньше договорной, может ставиться вопрос о компенсации.

Приемка квартиры без отделки

Квартиру с черновой отделкой часто пытаются передать «по минимуму»: представитель застройщика уверяет, что все недочеты допустимы, а дольщик может исправить их в ходе будущего ремонта. Но отсутствие чистовой отделки не означает отсутствие требований к качеству строительных работ, планировке и коммуникациям.

Проверьте в первую очередь:

• нет ли заметных трещин, щелей, смещений блоков, грубых неровностей и повреждений конструкций;
• соответствует ли фактическая площадь условиям ДДУ и технической документации;
• соблюдена ли геометрия стен, пола и потолка, нет ли очевидных перекосов и недопустимых отклонений;
• совпадает ли планировка с договором и проектом, не появились ли несогласованные перегородки или изменения;
• исправны ли окна, двери, замки, ручки, стеклопакеты и монтажные швы;
• изолирована ли электропроводка, подведены ли коммуникации и соответствуют ли они плану.

Трубы должны быть надежно закреплены, без провисаний и подтеков. На счетчиках проверьте пломбы и сфотографируйте показания, особенно если из-за дефектов квартиру пока принимать не готовы.

Оцените микроклимат: в помещениях не должно быть сырости, плесени, грибка, свежих подтеков и устойчивого запаха влаги. Работу вентиляции можно проверить листом бумаги у решетки: если лист притягивается, тяга есть, но при сомнениях лучше зафиксировать замечание.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

Отделка в новостройке может быть предчистовой, чистовой или выполненной по индивидуальным условиям. Проверять нужно не абстрактный «идеальный ремонт», а именно тот перечень работ и материалов, который зафиксирован в договоре, приложениях и рекламных обещаниях застройщика.

Обычно при осмотре проверяют:

• фактическую площадь помещений и соответствие плану;
• качество отделки пола, потолка, стен, откосов и стыков;
• монтаж входной двери, оконных блоков, фурнитуры и уплотнителей;
• межкомнатные перегородки, двери и окна, если они предусмотрены договором;
• розетки, выключатели, освещение, электропроводку и распределительные элементы;
• водоснабжение, канализацию, отопление, вентиляцию и доступ к инженерным узлам;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и иное оборудование, указанное в документах.

Если договором обещаны дополнительные услуги — например интернет-кабель, ТВ-точка или подготовка под кондиционер, — их отсутствие тоже нужно вносить в перечень замечаний. Устные заверения представителя застройщика лучше сразу переводить в письменную фиксацию.

Чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи без замечаний, пока не проверите ключевые элементы квартиры. Дефектный акт помогает сохранить доказательства и обязать застройщика устранить нарушения либо обсудить компенсацию.

Площадь квартиры и комнат

Лучше назначать приемку на дневное время при хорошем естественном освещении. Так проще увидеть неровности, трещины, пятна, дефекты отделки и проблемы с окнами.

Измерьте длину и ширину помещений у пола и сравните результат с планом. Сложные по форме комнаты разбивайте на простые фигуры, рассчитывайте площадь отдельно и складывайте значения. Если фактическая площадь меньше заявленной, зафиксируйте расхождение и обсудите компенсацию.

Входная дверь

Проверьте размер проема, качество стяжки у входа, отсутствие крошения и трещин. Дверь должна быть установлена ровно, не скрипеть, не цеплять коробку и не закрываться сама при оставлении в полуоткрытом положении. Любые перекосы внесите в акт.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без трещин, пустот, отслоений и перепадов, не предусмотренных технологией. Деформационные швы не всегда являются дефектом, но их стоит отличать от повреждений. В квартире с отделкой дополнительно проверяйте покрытие, стыки, плинтусы и следы нарушения технологии укладки.

Потолок

В панельных и кирпичных домах стыки плит должны быть заделаны. Если планируются натяжные потолки, видимые стыки могут не мешать ремонту, но высоту потолков измерить нужно обязательно. Существенное отклонение от ДДУ или минимальных нормативов может стать основанием для требований к застройщику.

Стены

Проверьте вертикальность, ровность, углы, качество штукатурки и соответствие материалов назначению помещения. Даже небольшой перепад может увеличить расходы на чистовую отделку. Для разных видов штукатурки и оснований действуют разные допустимые отклонения, поэтому спорные значения лучше фиксировать с участием специалиста.

По СНиП 3.03.01-87 допустимые отклонения по вертикали зависят от материала стен: для бетонных и кирпичных конструкций применяются разные предельные значения.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, фурнитуру, подоконники, откосы, уплотнители и монтажные швы. Окна должны открываться и закрываться без усилий, не продувать и не иметь трещин. Монтажная пена должна быть защищена от ультрафиолета, а все замечания нужно отразить в акте.

Электрика

Не проверяйте розетки новым смартфоном или дорогой техникой: при проблемах в сети устройство может выйти из строя. Используйте простой электроприбор и, по возможности, вольтметр.

ЮЦ {company}

Проверьте все розетки, выключатели, выводы под светильники и элементы, которые застройщик обязан установить по договору. Работоспособность одной точки не означает исправность всей сети, поэтому осмотр должен быть последовательным.

Водоснабжение и канализация

Начните с осмотра стояков, труб, запорной арматуры, счетчиков и мест подключения сантехники. Не должно быть луж, мокрой стяжки, следов протечек и свободно болтающихся труб. Краны должны открываться с разумным усилием, а в санузлах стоит проверить наличие необходимых тройников и выводов.

Отопление

Радиаторы должны быть надежно закреплены, установлены ровно и не иметь повреждений. Трубы осматривают на предмет подтеков, коррозии, деформаций и качества соединений. Если регуляторы отопления предусмотрены договором, они должны быть смонтированы к приемке.

Вентиляция

Проверьте тягу в кухне, санузле и других помещениях, где предусмотрена вентиляция. Если система не работает или работает нестабильно, внесите замечание в дефектный акт и потребуйте устранения проблемы застройщиком.

Следы насекомых и вредителей

В квартире не должно быть насекомых, гнезд, следов жизнедеятельности и повреждений, указывающих на заражение помещения. При обнаружении таких признаков можно требовать дезинсекции и фиксации проблемы в акте; иногда для этого нужен эксперт.

Где фиксировать замечания при приемке

Все дефекты заносятся в дефектный акт, смотровой лист или ведомость осмотра. Укажите дату, подробно опишите каждый недостаток, приложите фото и подпишите документ. Представитель застройщика также должен подписать акт либо письменно зафиксировать отказ.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи без замечаний под обещания «потом все исправим». После безусловной подписи застройщик может ссылаться на то, что квартира принята без претензий, а доказывать наличие дефектов на момент передачи станет сложнее.

Иногда застройщик предлагает не деньги, а дополнительную площадь, кладовку или иной вариант компенсации. Вы вправе согласиться либо отказаться и продолжить требовать устранения недостатков или денежного возмещения.

Проверка подъезда и общего имущества

Подъезд, лифты, подвал, чердак и технические помещения относятся к общему имуществу. Дольщик вправе заявлять замечания по дефектам таких зон самостоятельно или вместе с другими собственниками, направив застройщику коллективное обращение.

Чаще всего в общих зонах встречаются трещины отделки, перекошенные двери, проблемы с доводчиками, неисправности лифтов, протечки в подвале или на технических этажах. Эти недостатки тоже нужно фиксировать, потому что они влияют на безопасность и комфорт проживания.

Принимать квартиру самостоятельно или с экспертом

Самостоятельная приемка часто заканчивается пропуском скрытых или технически сложных дефектов. Ошибки выявляются уже после ремонта, когда устранение обходится дороже, а спор с застройщиком становится сложнее.

{company} помогает принимать квартиры в Казани: специалисты осматривают помещения, фиксируют даже небольшие недостатки, корректно оформляют дефектный акт и помогают противостоять давлению представителя застройщика. Можно оформить сопровождение лично или по доверенности. Обратитесь за консультацией, чтобы выбрать удобный формат и понять, какие документы подготовить.