Что такое аренда жилья с последующим выкупом
Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Аренда жилья с правом выкупа. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Если покупатель (арендатор) будет передавать с определенной периодичностью деньги продавцу (арендодателю), необходимо такую передачу скреплять распиской и хранить ее до окончательного срока выплат. Если перечисления будут происходить через банковский расчетный счет, расписки не нужны.
Как видите, заключение договора аренды с правом выкупа, может быть взаимовыгодным как для продавца, так и для покупателя. Вполне реально заключить такой договор с физическими и юридическими лицами. Очень часто подобные соглашения допускаются между застройщиком и покупателем с последующим выкупом квартиры. А если условия договора позволяют, то погашение его может быть и досрочным. Правильно составленный договор аренды квартиры с последующим правом выкупа станет основой успешного заключения сделки. Но бывают случаи, когда между покупателем (арендатором) и продавцом (арендодателем) нет доверия. В таких случаях вам лучше обратиться к профессионалам.
Нюансы сделки договора аренды с правом выкупа
- На рынке жилья слишком мало предложений по квартирам с правом выкупа
- Может не получиться выплатить определённую сумму и в итоге остаться ни с чем, не потянув «такую ношу».
- Не все собственники жилья соглашаются на такие договора, так как выгоднее просто сдавать квартиру в аренду
- Условия аренды с правом выкупа могут быть слишком не выгодными для арендатора, хозяин может загадать слишком большую сумму, в разы превышающую обычную по договору купли – продажи.
- Нестабильность стоимости квартиры
Все условия будущей сделки должны быть обговорены между сторонами до подписания соглашений. ДКП может содержать в себе дополнительные условия, которые стороны обязаны соблюдать. Поэтому он может выступать в качестве приложения.
Плюсы и минусы сделки
Договор аренды с последующей продажей предмета и ДКП подписываются обеими сторонами сделки. Так как срок аренды превышает год, а предметом является недвижимость, операцию необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это можно сделать через МФЦ или через официальный сайт.
Меры предосторожности перед заключением договора
Обратите внимание! Порядок расчётов также может отличаться. Он прописывается в соответствующем договоре. Платежи могут покрывать стоимость объекта вместе с арендными платежами или идти полностью на погашение выкупной стоимости.
Досрочное прекращение договора возможно только в судебном порядке. Для этого одному из участников достаточно направить исковое заявление с возникшими претензиями. Законные основания расторжения правоотношения досрочно:
Статьями Гражданского кодекса предусмотрена аренда с правом последующего выкупа недвижимости. Распространяется норма на жилые дома и квартиры, объекты нежилого фонда, земельные участки. На практике сделка выглядит, как беспроцентная рассрочка при покупке объекта недвижимой собственности, пользование которым начинается со дня подписания договора съема.
Понятие аренды с последующим выкупом
- аренда муниципального земельного участка с последующим выкупом у администрации;
- съем офисов, сельскохозяйственных помещений, промышленных зданий (объектов нежилого фонда);
- получение во временное пользование земли, независимо от ее целевого использования;
- жилые квартиры, дома, комнаты.
Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно. Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий. Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.
Большинство людей при переезде в город не имеют возможности купить квартиру. Так как для оформления ипотечного кредита необходимо накопить большую сумму, которую пока ещё не откуда взять. Для решения данных вопросов идеально подходит вариант с арендой жилья. Но что если человек хочет жить только в своём имуществе, а взять ипотеку он не может? Вопрос может разрешить аренда квартиры с последующим выкупом, так как она предполагает и проживание в жилье, и его потенциальную покупку.
Почему люди интересуются арендой квартир с правом выкупа?
При выборе между покупкой и арендой жилья необходимо сопоставить все расходы. При ипотеке необходимо внести требуемую сумму, а после ежемесячно выплачивать оставшуюся. Так как ипотечный кредит растягивается на довольно длительный срок, он значительно ограничивает человека в финансовых возможностях, заставляя влезать его в «кабалу» и переплачивать неплохие такие проценты.
Такой вид сделки выгоден в первую очередь арендатору, который не имеет возможности единовременной покупки недвижимости. Поэтому аренда с правом выкупа становится для него отличным вариантом стать собственником квартиры, в которой проживает определенное количество времени.
○ Составление договора.
- Указание сторон сделки: прописывается ФИО полностью, паспортные данные, место постоянной регистрации и контактные телефоны каждого участника. При этом они могут выступать как «Арендодатель» и «Арендатор» или «Продавец» и «Покупатель». Учитывая, что статус в определенный момент меняется, целесообразнее прописать в документе «Сторона 1» и «Сторона 2».
- Предмет договора – это существенное условие сделки, без которого она не будет считаться заключенной. В роли предмета выступает объект недвижимости, который должен быть максимально подробно расписан (технические характеристики, точный адрес и реквизиты правоустанавливающих документов).
- Стоимость договора – подразумевает количество финансовых средств, подлежащих перечислению. Чтобы оценить дом можно пригласить эксперта.
- Схема оплаты. Здесь нужно максимально подробно расписать, с какой периодичностью будет перечисляться стоимость выкупа (ежемесячно или ежегодно), а также в каких размерах она будет осуществляться. Нужно прописать максимальный срок окончательных расчетов. Передача денег должна происходить исключительно под расписку, если речь идет о наличном расчете. Покупателю следует хранить все расписки до момента перехода права собственности. При безналичном расчете подобная мера не нужна.
- Дата регистрации перехода права собственности. В стандартных случаях она связана с моментом последнего перечисления средств, но стороны могут назначить ее отдельно.
- Положения об арендной плате. В этом пункте прописывается размер арендной платы, порядок выплат по коммунальным услугам, права и обязанности сторон. Здесь важно уточнить, включается ли арендная плата в стоимость жилья. Как правило, это разные выплаты, но не лишним будет сделать акцент на этом. Чем детальнее будет описание этого пункта, тем меньше риск возникновения споров.
- Учет тарификации. Так как договор заключается на продолжительный срок, следует учесть тарификацию цены недвижимости и ее аренды.
- Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств. Этот пункт большей частью касается продавца, если он не будет исполнять свое основное обязательство (продажу квартиры), то он должен будет вернуть всю уплаченную покупателем сумму.
- Условия расторжения соглашения. Здесь следует прописать все основания, которые могут служить причиной для прекращения правовых отношений.
- Вероятность форс-мажоров. Обязательным является учет смерти одной из сторон. Желательно сразу продумать, кто будет правоприемником и зафиксировать его данные в договоре (после предварительного согласия).
- Страховка. Этот пункт не относится к обязательным. Нужно указать, кто именно будет страховать.
○ Советы юриста:
- «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
- 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 Гражданского кодекса РФ)».
- Вероятность того, что квадратные метры станут значительно дороже и произойдет упущенная выгода для продавца. В основном такие договорные отношения заключаются более, чем на 5 лет, и на протяжении этого времени должна произойти оплата. За этот период на рынке недвижимости сумма вырастет на 20%. Но по договору сумма, указанная в момент заключения, не изменится. Никакими способами ее нельзя будет увеличить.
- Покупателем недвижимость может быть использована не по прямому назначению. К примеру, ее будут применять для коммерческих целей, пересдачи в аренду. Подобные варианты подходят не каждому владельцу жилплощади.
- Повышение коммунальных платежей или налогообложения на имущество. Но по договору установленная плата за аренду изменена не будет. Поэтому выгода в реализации квартиры будет немного упущена. Но часто между собой стороны договариваются таким образом, чтобы в плюсе остались оба.
Плюсы
Арендатор и арендодатель также могут договориться о заплаченной сумме платы за аренду, которая засчитывается в качестве выплат согласованных сторонами выкупных цен за имущество. При подписании этого отдельного типа договора учитываются важные правовые уточнения, которые установлены российским гражданским законодательством. Договорные документы об аренде недвижимости (другого имущества) составляют в форме согласно правилам составления договора купли-продажи соответствующей имущественной ценности. К примеру, дополнительные требования будут предъявлены к соглашениям, требующим возмездное отчуждение участка, квадратных метров, другого недвижимого имущества.
Отличие от рассрочки
Еще одним плюсом для продавца является то, что не нужно переживать о том, в каком состоянии жилье, так как сам покупатель заинтересован в том, чтобы дом был передан во владения. Поэтому он ухаживает за имуществом и бережет его.
При оформлении смешанного соглашения требуется учитывать важный правовой нюанс, устанавливаемый правилами российского гражданского законодательства. Договорная документация об аренде недвижимого объекта (иного имущества) должна составляться в форме, предусматриваемой законодателем для соглашения купли-продажи соответствующих имущественных ценностей. Так, например, особые требования предъявляются к правовым соглашениям, по которым происходит возмездное отчуждение земли, жилья, иной недвижимости.
В случае рассматриваемого в статье арендного соглашения, допускающего право арендатора выкупить имущество, указанное нормативное правило не действует. Если, к примеру, покупатель недвижимости по завершении срока аренды не передал выкупную стоимость продавцу, последний на законных основаниях может требовать возврата своего имущества.
Оформление правоотношения
Оформление правовой документации об аренде имущественных ценностей и последующем их приобретении предполагает составление так называемого смешанного договора, включающего элементы арендного соглашения, и договора купли-продажи.
- персональные данные участников сделки;
- предмет соглашения;
- права и обязанности собственника и квартиранта;
- порядок расчетов по арендной плате;
- условия последующего выкупа;
- срок действия;
- ответственность сторон;
- форс-мажорные ситуации;
- особенности расторжения сделки или внесения изменений;
- заключительная часть.
- обязанность возместить убытки второй стороне сделки в случае неисполнения своих обязательств собственником квартиры или арендатором;
- размер неустойки за просрочку арендного платежа;
- штраф за несвоевременную передачу имущества квартиранту.
Права и обязанности арендодателя жилья и квартиранта
- условие, предусматривающее проведение переоценки квартиры при окончательных расчетах с покупателем;
- возможность прописки в съемном жилье членов семьи главного квартиросъемщика;
- условия страхования объекта аренды (если такое событие имело место) и др.
- Скачать бланк договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами
- Скачать образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами
Во избежание неприятностей стоит прописать пункт, отражающий переменчивость ситуации и предполагающий регулярную индексацию, либо по желанию сторон может быть заключено дополнительное соглашение, но постфактум не может идти никакой речи о материальной компенсации пострадавшему.
Любой гражданин может обратиться в сервисную службу, которая приобретёт для него квартиру, а затем будет оформлен договор приобретения жилого помещения в рассрочку. Заселение возможно после подписания принятых обязательств. Оплата – ежемесячно равными долями.
Регистрация права собственности
Однако, риск того, что наймодеталь совершит какие-либо операции с недвижимостью, всё-таки есть, а незарегистрированный в арендуемом помещении наёмщик не может препятствовать сделкам по передаче арендуемой им квартиры в качестве залогового имущества.
- Включают такой пункт в соглашение по одобрению участников. Может иметь место договоренность о стабильности суммы выплат вне зависимости от скачков цен на рынке недвижимости. Это поможет избежать пересчета арендных платежей.
- Уместным в договоре был бы пункт об индексации выплат в условиях инфляции.
- Выкуп квартиры может осуществляться в твердой валюте, о чем можно прописать в договоре.
Для некоторых он является едва ли не единственным способом приобретения недвижимости. Такие сделки часто не заключаются, так как большинству владельцев выгоднее сдавать квартиры при постоянном спросе на съем и иметь постоянный доход, чем получить одноразовую прибыль.
Что такое аренда квартиры с последующим выкупом?
- Определенных четких канонов таких соглашений пока не существует, так как практика их заключений имеет небогатый опыт.
- Серьезным препятствием в осуществлении условий договора может стать стоимость недвижимости, имеющая склонность к изменению. Сумма по договору может оказаться значительно меньше той, что будет актуальной по окончании всех выплат. И продавец, и покупатель найдет минусы в таком соглашении.
- Преамбула – наименование, дата и место составления договора. Также прописываются имена сторон, его заключающих. Обязательно указывается, кто продает дом, а кто приобретает.
- Условия – производится описание жилого помещения, указывается адрес, количество жилых комнат, площадь, количество этажей и прочие нюансы. Указываются номера и наименования документации, подтверждающей право владельца на данный дом.
- Порядок расчетов, стоимость недвижимости – должна быть указана точная стоимость недвижимости и способ оплаты (например, безналичный расчет или отсрочка).
- Передача объекта – прописывается время и дата въезда/выезда обеих сторон.
- Законодательная база – приводится выписка из статей ГК РФ, на основании которых производится финансовая операция. Обязательное условие – обе стороны должны быть осведомлены о нормативах законодательства.
- Дополнительные и особые условия – перечень проживающих на территории дома граждан, либо даты их выписки (обязаны выписаться до момента заключения сделки). Отдельно прописывается, кто из сторон будет выплачивать пошлину за переход права собственности на жилье. Чаще всего ответственность за платежи переносится на покупателя.
- Права и обязанности – указываются основные обязательства. Например, требования, выдвигаемые продавцом по отношению к покупателю.
- Договор подкрепляется подписями обоих сторон, заключающих сделку.
Договор аренды дома с последующим выкупом не требует заверения у нотариуса. При заключении его на срок более двенадцати месяцев потребуется зарегистрировать бумагу в органах ФРС. Не забывайте, что она регистрируется как соглашение о аренде. После непосредственной оплаты жилья владелец может зарегистрировать свое право собственности на приобретенный частный дом.
Требуемые документы
Но привлекательные условия сделки обращают на себя внимание потенциальных клиентов, поэтому в ближайшее время подобных предложений может стать больше. При этом для застройщиков срок окупаемости слишком велик, что невыгодно. Чтобы сдавать жилье, потребуется произвести хотя бы минимальные отделочные работы, это требует физических, а также денежных затрат со стороны застройщика.
- отсутствие типового договора;
- получение прав собственности на недвижимость произойдет лишь через несколько лет;
- необходимость обращаться к юристам для составления договора, в котором важно учесть все нюансы;
- недостаточно развитая правоприменительная практика;
- арендатора при пропуске платежа, может выселить из квартиры сам владелец до выплаты полной суммы (до перехода прав собственности).
Как проходит сделка аренды с выкупом
Для покупателей риск есть и в том, что арендатор-покупатель может передумать и расторгнуть договор. Поэтому многие владельцы квартир в таких случаях просят залог в размере 5%. Если изначально в договоре не было никаких нарушений, а все требования и условия основываются на законодательных актах, то вероятность срыва заключаемой сделки сведена к минимуму.
Нарушение договора или его расторжение
Если же арендодатель-продавец пытается реализовать недвижимое имущество по подложным документам или не одному покупателю, то подобные действия уже подпадают под категорию «мошенничество» и наказываются в соответствии с Уголовным кодексом.
Обратите внимание! Если предмет аренды недвижимости с правом выкупа находится в долевой собственности, то преимущественным правом обладают другие владельцы. Они могут помешать сделке состояться, если их вовремя не уведомить. Поэтому в обязанности продавца входит своевременное письменное оповещение каждого владельца доли и получение от него письменного отказа на участие в операции.
Отличия от лизинга
Обратите внимание! Порядок расчётов также может отличаться. Он прописывается в соответствующем договоре. Платежи могут покрывать стоимость объекта вместе с арендными платежами или идти полностью на погашение выкупной стоимости.
Оценка недвижимости и переход прав
Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов, в «теле» соглашения нужно указать не фиксированную выкупную стоимость, а формулу для её расчёта. Для базы брать оценочную стоимость объекта, не стоит забывать про естественную амортизацию. От полученного результата будут зависеть арендные платежи.
У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто — оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические. При составлении типового договора аренды недвижимости любого типа с последующим выкупом необходимо учитывать следующие особенности:
Договор аренды жилья с последующим выкупом
В целом такой документ мало чем отличается от подобного договора относительно объектов недвижимости, но некоторые нюансы присутствуют. По соглашению арендодатель передает во временное пользование автомобиль арендатору за арендную плату, при этом сторонами могут быть как физические лица, так и юридические. Предметом договора являются характеристики, определяющие конкретный автомобиль. Транспортное средство передается арендатору по акту приема-передачи, где фиксируются характеристики автомобиля, возможные недостатки и отсутствие претензий. Обязательно в разделе о предмете договора следует указать:
Договор аренды автомобиля с последующим выкупом
Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом — достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.
12 Окт 2020 hiurist 190