Можно Ли Не Указывать В Договоре Аренды Сумму Арендной Платы Если Она Не Фмксирована
Как сформулировать условие об арендной плате по договору аренды транспортного средства с экипажем
«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 1000 USD (одной тысячи долларов США) в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».
Стороны могут в любой момент изменить размер арендной платы, заключив дополнительное соглашение к договору аренды. Однако арендатор может и не согласиться на предложение арендодателя заключить такое соглашение.
Можно Ли Не Указывать В Договоре Аренды Сумму Арендной Платы Если Она Не Фмксирована
Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. Дело в том, что при такой плате арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, а это противоречит возмездному характеру договора (п. 12 Информационного письма № 66). В целях возмещения стоимости потребленных арендатором коммунально-эксплуатационных услуг стороны все чаще указывают в договоре на то, что арендная плата состоит из двух частей — постоянной и переменной. Размер постоянной части определяется в виде фиксированной величины (или механизма ее исчисления), а переменная часть определяется как стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг. Условие, определяющее порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей, является важным пунктом договора. Ведь договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены арендодателем и счета выставляются на его имя, а у арендатора возникнет обязанность возмещать подобные расходы, если это предусмотрено договором. В состав коммунальных и иных платежей входят стоимость услуг водоснабжения и водоотведения, телефонной связи, потребленной электроэнергии, теплоснабжения (газоснабжения), а также плата за уборку помещений, вывоз мусора, и др. Учет коммунально-эксплуатационных платежей в составе арендной платы возможен в нескольких вариантах. Во-первых, можно установить фиксированную арендную плату, в которую уже включена стоимость таких платежей. Тогда арендатор каждый месяц уплачивает фиксированную арендную плату. Во-вторых, допустимо определить размер арендной платы без учета стоимости коммунальных услуг, указав на право арендатора самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. Нужно учесть, что заключение таких договоров повлечет для арендатора возникновение дополнительных обязательств перед такими организациями. И, в-третьих, стороны вправе установить арендную плату, состоящую из постоянной и переменной части. В последнем случае арендная плата складывается из платы в части арендуемого помещения в установленном размере (постоянная часть) и арендной платы в части возмещения стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором (переменная часть).
Для признания в расходах фиксированной части арендной платы арендатору достаточно иметь лишь сам договор аренды, в котором она определена. А для признания в расходах переменной части, необходим отдельный первичный документ, в котором будет отражена стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг с расшифровкой по видам услуг и исчисленный в соответствии с договором аренды размер переменной части арендной платы за месяц. Что это за первичный документ? При заключении договора этот вопрос стороны договора аренды согласовывают самостоятельно применительно к конкретной ситуации. Это может быть и двусторонний акт, и справка-расчет бухгалтерии арендодателя. Главное, чтобы применяемый документ содержал все обязательные реквизиты, перечисленные в ст. 9 Федерального закона от 06.12.2021 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (п. 1 письма ФНС России от 04.02.2021 № ШС-22-3/86@).
3 Ноября 20215 типичных ошибок в договоре аренды
Такой подход может привести к тому, что арендодатель будет фактически лишен возможности без согласия арендатора увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если же договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора может быть указан предельный размер, на который может быть увеличена плата. Кроме того, в договор может быть внесено положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.
Иногда встречаются ошибки в определении предмета договора аренды, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения. При этом ошибка заключается в способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.
Как сформулировать условие об оплате в договоре аренды недвижимости
На практике размер арендной платы в части возмещения стоимости потребленной арендатором электрической энергии определяется либо на основании показаний счетчика по учету электроэнергии, отдельно установленного для арендатора, либо по установленной мощности путем учета мощности всех работающих в помещении электроприборов и примерной продолжительности их работы. Размер потребленной воды или газа также может определяться по счетчику. Расчет стоимости услуг теплоснабжения зависит от общей отапливаемой площади, исчисляемой в кубических метрах. Возмещение затрат на телефонную связь производится на основании данных о состоянии лицевого счета, предоставляемых организацией связи.
Если в соответствии с договором арендная плата (или ее часть) является переменной величиной, то для признания этой суммы в составе расходов арендатору ежемесячно необходимо получать от арендодателя первичный документ, так как размер арендной платы из месяца в месяц различается. А при определении в договоре арендной платы в постоянном (фиксированном) размере ежемесячные акты, подтверждающие размер платы, не нужны, так как размер арендной платы не меняется.
Может ли арендодатель просить за аренду больше суммы, указанной в договоре
Здравствуйте! По договору аренды я должен платить 10 000 тыс, доп соглашения нет. Но оплата была всегда больше но в устной форме. Может ли арендадатор просить аренду больше ссылаясь на показания свидетелей. Те утверждают что аренда больше мной платилась и тп
Денежные обязательства не могут быть удостоверены свидетельскими показаниями. Такие доказательства расцениваются как недопустимые. Поэтому Ваш оппонент вправе предоставить только письменные доказательства того, что между ним и Вами было достигнуто какое — либо иное соглашение в части оплаты. Если же Ваш оппонент будет настаивать на том, что получал от Вас больше, чем установлено в документах и заявит это под протокол, пусть озвучит полную сумму излишне полученных средств. У Вас появится новый аргумент — требование о возврате неосновательного обогащения
Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды
В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2021 № 66).
В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.
Можно ли установить фиксированный размер арендной платы для первых месяцев меньше, чем для последующих
Если в договоре установлен разный размер арендной платы для разных периодов аренды, то по сути это является условием об изменении арендной платы. На мой взгляд, не имеет значения, как оно сформулировано: в виде прямой фразы о том, что с такого-то числа арендная плата увеличивается на столько-то, или путем установления разных фиксированных сумм для различных периодов. Независимо от формулировки смысл такого условия заключается именно в изменении размера арендной платы. А так как периодичность изменения арендной платы в рассматриваемом случае меньше года, это условие ничтожно.
Если стороны договора изначально устанавливают разный размер арендной платы в твердой сумме для разных периодов пользования имуществом, то это порядок определения арендной платы, а не ее изменение. Следовательно, это не противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса и позиции ВАС РФ из пункта 11 письма № 66.
Можно Ли Не Указывать В Договоре Аренды Сумму Арендной Платы Если Она Не Фмксирована
Прежде всего отметим, что истечение срока действия договора по общему правилу не влечет за собой его прекращения — он продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, если иное прямо не предусмотрено самим договором (п. 3 ст. 425 ГК РФ).
В соответствии с абзацем первым ст. 622 ГК РФ одной из обязанностей арендатора, вытекающих из договора аренды, является обязанность вернуть арендодателю по окончании срока аренды имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. А поскольку к аренде нежилых помещений применяются нормы ГК РФ об аренде зданий (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 19.10.2021 N Ф08-5603/12 по делу N А32-44217/2021, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2021 N 04АП-3350/12, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2021 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»), то возврат такого помещения, если иное не предусмотрено договором, должен производиться на основании передаточного акта (п. 2 ст. 655 ГК РФ). При этом необоснованные отказ или уклонение арендатора от подписания такого акта по смыслу п.п. 1 и 2 ст. 655 ГК РФ приравниваются к отказу арендатора от возврата соответствующего имущества.
Следовательно, можно сделать вывод, что действие договора аренды, указанного в вопросе, на сегодняшний день не прекращено, так как арендатор в этом случае не выполнил своей обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю. Данный вывод поддерживается также и судебной практикой (смотрите, например, Обзор ФАС Северо-Кавказского округа «Обобщение судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке в первом полугодии 2021 года»). На тот факт, что договор аренды сохраняет действие при невозврате имущества арендатором, указывают и положения абзаца второго ст. 622 ГК РФ, обязывающие такого арендатора внести арендодателю арендную плату за все время просрочки исполнения обязанности по возврату арендованного имущества.
Более того, согласно п. 4 ст. 425 ГК РФ прекращение срока действия договора в любом случае не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Таким образом, арендодатель в рассматриваемом случае вправе исчислить неустойку за несвоевременную уплату арендатором арендной платы, имевшую место не только в период срока аренды, предусмотренного договором, но также и в период, когда арендодатель неправомерно удерживал арендованное имущество после окончания указанного срока (смотрите также п. 66 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2021 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
Тот факт, что такая неустойка не была взыскана арендодателем незамедлительно после окончания периода просрочки в течение срока действия договора аренды, не влияет на право арендодателя взыскать ее после истечения указанного срока, так как по общему правилу отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 9 ГК РФ).
В заключение отметим, что законодательство не устанавливает каких-либо требований к форме или содержанию уведомления арендатора о необходимости возвратить имущество арендодателю путем подписания акта, равно как и не предусматривает обязанности арендодателя направлять такое уведомление, поэтому оно может быть составлено арендодателем в произвольной форме, если иное не предусмотрено договором.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2021 года.
3 Ноября 20215 типичных ошибок в договоре аренды
В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.
Это позволит избежать рисков, связанных с возможностью заключить договор с лицом, не имеющим права сдавать имущество в аренду. На практике зачастую можно встретить такие ситуации, при которых потенциальный арендатор подписывает договор аренды либо с мошенниками, не имеющими никакого отношения к сдаваемому в аренду недвижимому имуществу, либо с арендаторами, предлагающими сдачу помещения в субаренду, но не наделенными таким правом по договору с арендодателем.
Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре
Пример 3
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П.2.2. Арендатор за собственный счет проводит необходимые ремонтные работы в помещении для приведения его в состояние, пригодное для целевого использования. Арендодатель возмещает расходы арендатора на ремонт путем их зачета в арендную плату за первые четыре месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, подписанным обеими сторонами.
При отсутствии упоминания об арендных каникулах в договоре найма помещения или дополнительном соглашении к нему, арендатору придется вносить арендодателю полный размер арендной платы независимо от того, пользуется ли он на данный момент помещением или нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2021 № А56-22433/04).
Переменная часть арендной платы — что это
При этом арендатора ГК РФ обязывает к несению расходов по содержанию имущества (п. 2 ст. 616), если иного не предусматривает договор аренды. То есть возможность получения арендодателем от арендатора оплаты за потребленные ресурсы имеет под собой законодательную основу. Так же как и возможность установить арендную плату не в фиксированной сумме, а в любой иной форме или как сочетание этих форм (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Готовить такой комплект документов придется ежемесячно. Он будет являться необходимым приложением к счету-фактуре на аренду за прошедший месяц. Причем в таком счете-фактуре арендную плату можно показать как общей суммой, складывающейся из обеих ее составных частей (фиксированной и переменной), так и 2 строками, соответствующими фиксированной и переменной частям.
ГЛАВА 33
При использовании второго способа переменная часть, т.е. стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг, что исключает экономические потери как у арендодателя, так и у арендатора. При этом положения п. 3 ст. 614 ГК РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются (дополнительно об этом см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2021 N 66).
Например, между организациями “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Условиями договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 33 400 руб. (фиксированный платеж) и сумму, эквивалентную стоимости коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения), потребленных арендатором (переменный платеж). Указанная сумма определяется на основании счета, выставляемого арендодателем с приложением копий счетов коммунальных служб.
Пять советов для бухгалтеров про договор аренды: как не получить налоговые проблемы
Вариант 2. Оплата коммунальных услуг производится за счет арендатора путем заключения отдельных договоров. Этот вариант пользуется популярностью только тогда, когда предметом аренды является государственная или муниципальная собственность или договор заключается на длительный срок. Так как тогда арендатору приходится самому заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг.
А вот про акт приема-передачи арендованного имущества забывать не стоит. Без него или без указания в договоре того, что договор имеет силу передаточного акта, налоговые органы посчитают, что фактически имущество в аренду передано не было.
Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату
Как я отмечал выше, самым распространенным спором является обжалование фактов одностороннего увеличения сумм оплаты за арендуемое жилье. Наиболее полезной мне представляется практика, сформированная в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2021 за No 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Пленум рекомендует судам во всех случаях устанавливать наличие фактов, свидетельствующих о злоупотреблении арендодателей в части одностороннего увеличения платежей по аренде. Выясняется это посредством процентного сопоставления средне рыночных ставок относительно величины поднятой аренды. И в том случае, если суд выяснит существенное превышение, в соответствии с п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса России, в получении арендных выплат, в части превышающей среднерыночные показатели, будет отказано.
Если в договоре аренды имеется указание на одностороннее изменение арендной платы, арендодатель имеет право повысить ее без согласия арендатора при соблюдении механизма изменения арендной платы, зафиксированного в договоре аренды (например, предварительное извещение арендатора о предстоящем увеличении размера арендной платы за один месяц до даты изменения, увеличение на основании отчета конкретного оценщика о рыночной стоимости арендованного имущества или в связи с изменением индекса инфляции).
Арендные каникулы: опасные и безопасные в налоговом плане формулировки в договоре аренды (Вайтман Е
По окончании первого года аренды стороны перезаключат договор на новый год или подпишут к нему дополнительное соглашение об изменении арендной платы. То есть зафиксируют, что арендная плата со второго года аренды будет составлять 200 000 руб. в месяц.
Наличия у арендатора доступа в арендованное помещение достаточно, чтобы считать, что он начал пользоваться этим объектом. А поскольку пользуется безвозмездно, есть риск доначисления налогов обеим сторонам договора.
30 Июн 2019 hiurist 335