Можно Ли Считать Договор Аренды Имущества Без Указания Сроков Действия Суммы Арендной Платы Действительным
Можно Ли Считать Договор Аренды Имущества Без Указания Сроков Действия Суммы Арендной Платы Действительным
Прежде всего отметим, что истечение срока действия договора по общему правилу не влечет за собой его прекращения — он продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, если иное прямо не предусмотрено самим договором (п. 3 ст. 425 ГК РФ).
В соответствии с абзацем первым ст. 622 ГК РФ одной из обязанностей арендатора, вытекающих из договора аренды, является обязанность вернуть арендодателю по окончании срока аренды имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. А поскольку к аренде нежилых помещений применяются нормы ГК РФ об аренде зданий (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 19.10.2021 N Ф08-5603/12 по делу N А32-44217/2021, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2021 N 04АП-3350/12, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2021 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»), то возврат такого помещения, если иное не предусмотрено договором, должен производиться на основании передаточного акта (п. 2 ст. 655 ГК РФ). При этом необоснованные отказ или уклонение арендатора от подписания такого акта по смыслу п.п. 1 и 2 ст. 655 ГК РФ приравниваются к отказу арендатора от возврата соответствующего имущества.
Следовательно, можно сделать вывод, что действие договора аренды, указанного в вопросе, на сегодняшний день не прекращено, так как арендатор в этом случае не выполнил своей обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю. Данный вывод поддерживается также и судебной практикой (смотрите, например, Обзор ФАС Северо-Кавказского округа «Обобщение судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке в первом полугодии 2021 года»). На тот факт, что договор аренды сохраняет действие при невозврате имущества арендатором, указывают и положения абзаца второго ст. 622 ГК РФ, обязывающие такого арендатора внести арендодателю арендную плату за все время просрочки исполнения обязанности по возврату арендованного имущества.
Более того, согласно п. 4 ст. 425 ГК РФ прекращение срока действия договора в любом случае не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Таким образом, арендодатель в рассматриваемом случае вправе исчислить неустойку за несвоевременную уплату арендатором арендной платы, имевшую место не только в период срока аренды, предусмотренного договором, но также и в период, когда арендодатель неправомерно удерживал арендованное имущество после окончания указанного срока (смотрите также п. 66 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2021 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
Тот факт, что такая неустойка не была взыскана арендодателем незамедлительно после окончания периода просрочки в течение срока действия договора аренды, не влияет на право арендодателя взыскать ее после истечения указанного срока, так как по общему правилу отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 9 ГК РФ).
В заключение отметим, что законодательство не устанавливает каких-либо требований к форме или содержанию уведомления арендатора о необходимости возвратить имущество арендодателю путем подписания акта, равно как и не предусматривает обязанности арендодателя направлять такое уведомление, поэтому оно может быть составлено арендодателем в произвольной форме, если иное не предусмотрено договором.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2021 года.
Срок аренды и срок действия договора аренды
Как в любых других процессуальных сроках, начало и окончание суток является началом и окончанием арендных сроков. Например, когда срок окончания арендных отношений оговаривается конкретной датой, то временем окончания будет 24:00 указанного дня. Если арендатор уведомляет собственника объекта об окончании либо пролонгации арендного соглашения, тогда числом, фиксирующем дату уведомления, будет число из штампа почтового отделения на конверте.
Если лицо, пользующееся объектом на правах аренды, намерено перестать пользоваться объектом, тогда оно обязан заблаговременно оповестить об этом собственника недвижимости. Иначе могут быть применены штрафные санкции, которые нередко прописываются арендодателем.
Пятый Арбитражный апелляционный суд
Государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения сама по себе не зависит исключительно от покупателя, вследствие чего взимание арендных платежей после заключения договора купли-продажи, но до государственной регистрации перехода права собственности, не может быть признано обоснованным.
С учетом вышеизложенных норм право собственности истца на второй, третий и четвертый этажи реконструированного здания, в том числе расположенные на втором этаже арендуемые ответчиком помещения, могло возникнуть только после окончания всех запланированных строительных работ и ввода в эксплуатацию всего объекта в соответствии с утвержденным проектом реконструкции.
Условие об арендной плате в договоре аренды
Если арендодатель не является плательщиком НДС, то в договоре указывается сумма арендной платы без учета НДС. И в таком случае арендодатель не сможет потребовать от арендатора выплаты НДС, если эту сумму арендатор не перечисляет вместе с арендной платой.
Если арендодатель является плательщиком НДС, то арендатор будет обязан уплачивать арендную плату вместе с НДС. При этом арендатору целесообразно убедиться в том, включает ли согласованный с арендодателем размер арендной платы сумму НДС или нет. Дело в том, что если сумма арендной платы не будет включать в себя НДС, то сумму НДС арендатор будет обязан уплатить сверх согласованной суммы. Для исключения возможных рисков это условие можно дополнительно указать в договоре: «Сумма арендной платы включает в себя НДС (18%)».
Можно Ли Считать Договор Аренды Имущества Без Указания Сроков Действия Суммы Арендной Платы Действительным
Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.
В этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (см., в частности, Риск арендатора 3.1.1).
Можно Ли Считать Договор Аренды Имущества Без Указания Сроков Действия Суммы Арендной Платы Действительным
Срок аренды определен сторонами в договоре с 30.09.2021 до 31.12.2021 и составляет менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Вместе с тем из содержания приведенной нормы следует, что наличие в договоре подобного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений от 14.05.2021 N 6454, согласно которому в арендное пользование переданы нежилое помещение в кирпичном доме N 13 по ул. Тренева общей площадью 67,0 кв. м. для использования под магазин.
Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды
По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.
Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2021 № 53. По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.
Как сформулировать условие об арендной плате по договору аренды транспортного средства без экипажа
Стороны могут в любой момент изменить размер арендной платы, заключив дополнительное соглашение к договору аренды. Однако арендатор может и не согласиться на предложение арендодателя заключить такое соглашение.
«В течение первого года после заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается в размере 50 000 рублей. По окончании первого календарного года действия Договора размер арендной платы увеличивается до 70 000 рублей».
Как признать недействительным договор аренды
Для признания недействительности договора подобного вида через суд, истец должен только указать на обстоятельства, нарушающие закон. Вследствие этого суд не может отказать в удовлетворении иска. В данном случае обращение в суд оправдано обеспечением правовых последствий в результате заключения подобной сделки.
Учитывая, что на осуществление любых сделок с недвижимостью имеет право только его владелец, при заключении арендного договора нужно проверить правоустанавливающие документы. Если в аренду сдает прописанное в квартире лицо, не являющееся его собственником, он должен представить доверенность от хозяина на совершение подобных операций.
Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения
Кроме того, субарендатору рекомендуется осуществлять проверку не только своего непосредственного контрагента по договору субаренды, но и всех участников цепочки субарендных правоотношений ( зачастую помещение может передаваться в субаренду несколько раз).
Условие об автоматической пролонгации выгодно Арендатору на том основании, что при перезаключении договора аренды на новый срок Арендатор не вправе навязывать Арендодателю условия первоначального договора аренды (как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора). В то же время пролонгация подразумевает лишь продление ранее заключенного договора без какого либо изменения его условий. Следует сказать, что такая пролонгация предусмотренная по умолчанию. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому, если в договоре нет специальных оговорок действуют общие правила ст. 621 ГК РФ. Однако продление договора на неопределенный срок, как мы уже разбирали выше, не выгодно Арендатору.
Обзор арбитражной практики по спорам, вытекающим из арендных правоотношений
Разрешая подобные споры, суды указывают, что для подтверждения необходимости проведения ремонта и понесенных вследствие этого расходов арендатору необходимо предоставить дефектную ведомость, локальный ресурсный сметный расчет, трудовое соглашение на выполнение работ по капитальному ремонту, ведомость объемов работ, акт о приемке выполненных работ, квитанции об оплате. Нелишним будет также предоставить в суд фотоматериалы (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А32-20236/2021 от 08.06.2021).
Как показывает судебная практика, чаще всего недобросовестные арендаторы, не желающие вносить плату за пользование имуществом арендодателей, апеллируют к разного рода порокам заключенных договоров.
Можно Ли Считать Договор Аренды Имущества Без Указания Сроков Действия Суммы Арендной Платы Действительным
В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
“…Индивидуальный предприниматель Нурмухаметов Борис Газизович (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Торгово-развлекательный комплекс “ФаРус” (далее – ответчик) о взыскании 7 182 500 руб. неосновательного обогащения, с привлечением к участию в деле: индивидуального предпринимателя Юнусова Рустема Альбертовича, индивидуального предпринимателя Юнусова Руслана Альбертовича, индивидуального предпринимателя Юнусову Фариду Фуатовну – в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Неточное описание предмета аренды
Первый подход. Даже если из текста договора и содержания иных документов (приложений, планов, актов приема-передачи) нельзя определенно установить объект аренды, согласование этого условия подтверждается фактом его исполнения. Примеры такого подхода можно встретить во многих судебных актах (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 26.11.10 по делу № А11-1698/2021, Западно-Сибирского округа от 09.07.10 по делу № А81-2064/2021, Поволжского округа от 01.02.10 по делу № А65-6246/2021, определения ВАС РФ от 18.04.11 № ВАС-4033/11, от 24.05.2021 № 6322/10). При этом суды исходят из следующих обстоятельств: арендатор фактически принял недвижимость и пользовался ею, платил арендную плату, у сторон не возникало каких-либо неясностей и разногласий относительно объекта аренды (его нахождения и площади) в процессе исполнения договора. В такой ситуации вывод о незаключенности договора аренды противоречит фактическим обстоятельствам дела.
Очень часто причиной признания договора незаключенным становится недостаточность в описании объекта аренды некоторых признаков, без которых невозможно определенно установить это имущество. Данная проблема в основном касается объектов недвижимости. Причем достаточность описания объекта зависит от того, требует договор регистрации или нет (подробнее об этом в статье Индивидуализация объекта аренды. Какие условия предотвратят признание договора незаключенным, Юрист компании № 12, 2021), а также от вида объекта (земельный участок, здание, помещение и т. д.). Если договор аренды здания, сооружения, помещения или части помещения подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно должен быть приложен кадастровый паспорт объекта с указанием арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, далее закон № 122-ФЗ). Для договоров, не требующих регистрации, аналогичного требования нет, поэтому в зависимости от разных ситуаций может быть достаточно подробных данных в тексте договора (например, для зданий и сооружений может быть достаточно точного адреса, литеры) или приложения к договору дополнительных документов (плана, схемы). Планы и схемы особенно актуальны для помещений или части помещений, поскольку их индивидуализация более сложная задача. Порой без выделения на плане конкретного арендуемого объекта с указанием его расположения (границ, конфигурации) конкретизировать объект невозможно (адреса и площади может быть недостаточно).
Незаключенность договора аренды не порождает право арендатора бесплатно пользоваться имуществом
Арбитражный суд города Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд согласились с такой позицией, однако суд кассационной инстанции (ФАС МО) судебные акты отменил, направил дело на новое рассмотрение и при новом рассмотрении Арбитражный суд города Москвы удовлетворил заявленное требование в полном объеме.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Аренда, договор аренды (часть 3)
Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начало и окончание срока аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.
Начало срока действия договора в силу закона всегда определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным, поэтому имущество может быть предоставлено в аренду позднее даты заключения договора. Таким образом, срок аренды может начаться в любой установленный соглашением сторон период с момента заключения договора.
Изменение арендной платы при сроке договора в 11 месяцев
Отдельно надо отметить, что в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2021 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при принятии решений судами были изучены все материалы дела и сделан вывод о том, что расходы арендатора по оплате коммунальных услуг за использование арендуемого имущества не могут рассматриваться как форма арендной платы (п. 12). А потому часть затрат на содержание арендуемого имущества, регулярно увеличивающуюся в связи с увеличением ставок коммунальных платежей, можно рекомендовать выделить в условиях договора аренды из состава арендной платы, что позволит арендодателю обезопасить себя от ограничения сроков изменения арендной платы, которые устанавливает п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Ограничение на изменение арендной платы, которое может осуществляться не чаще одного раза в год, содержащееся в п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, в совокупности с положением ст. 168 ГК РФ, содержащей указание на оспоримость (и ничтожность) не соответствующих требованиям закона сделок, являются фактически непреодолимым препятствием для изменения размера арендной платы по договору аренды, заключенному на срок 11 месяцев.
30 Июн 2019 hiurist 254