Нюансы Заключения Договора Аренды Нежилого Помещения
Договор аренды нежилого помещения: особенности и юридические тонкости
- Договоренность обычно составляется в нескольких экземплярах: по одному для каждой стороны сделки, в письменной нотариальной форме – 1 подлинник и заверенная копия и все приложения.
- Заявление от одного участника сделки или двух сторон. Может подаваться не только лично арендатором или арендодателем, но и нотариусом, если бумага нотариально заверенная.
- Если в качестве заявителя выступает простое лицо – форма, удостоверяющая личность, в том случае если компания, то удостоверяющего личность ее представителя.
- Если интересы одной из сторон представляет 3-е лицо, то доверенность, подтверждающая его полномочия в качестве законного представителя.
- Для юридических – полный пакет учредительных документов.
- Квитанцию об уплате государственной пошлины.
- Паспорт кадастровый на нежилой объект.
Если в конце срока договоренность не была расторгнута, и между участниками сделки сохраняются отношения, то бумага автоматически продлевается на неопределенный период времени.
Нюансы договора аренды нежилого помещения (образец)
Примером может служить случай, когда дом, в котором находится помещение, построен, но еще не сдан в эксплуатацию. По факту свидетельства на право собственности еще не существует, но будущий арендатор уже хотел бы «придержать» площадь за собой до момента госрегистрации. В таких случаях часто оформляется предварительный договор или договор о намерениях аренды нежилого помещения, предусматривающий в дальнейшем подписание и регистрацию основного документа об аренде. Сам предварительный договор не регистрируется Росреестром.
Предварительно стороной, считающей свои права ущемленными, составляется претензия, со ссылками на соответствующие статьи закона (чаще всего вопросы касаются нарушений по внесению арендной платы — ст. 614 ГК РФ). Обязательно нужны приложения: копия договора аренды и акта приема-передачи, а также документ, служащий обоснованием причин составления претензии. Например, документация, подтверждающая отсутствие или несвоевременное поступление платы за аренду.
Особенности регистрации договора аренды нежилого помещения
Договор может заключаться на определенный или неопределенный срок, договоры, заключаемые на срок от 1 года, подлежат государственной регистрации. Регистрация осуществляется Федеральной Регистрационной Службой по заявлению одной или обеих сторон после проверки законности договора.
Следует также учитывать, что если по истечению срока действия договор не был расторгнут, и между сторонами фактически сохраняются предусмотренные договором аренды отношения, он считается продленным на неопределенный срок. Если срок действия договора не указан, он тоже не требует регистрации, но в таком случае лучше сразу оговорить в нем правила и условия его расторжения.
Порядок заключения договора аренды нежилого помещения и скрытые моменты
Следует также отметить, что если срок действия сделки истёк или подходит к концу, арендатор вправе письменно обратиться к арендодателю с просьбой пролонгировать действие договора или заключить новый. При этом условия новой сделки могут отличаться от установленных ранее.
Порядок досрочного расторжения договора аренды, инициированного арендатором, предусмотрен ст.620 ГК РФ. Арендодатель же имеет право на постановку вопроса о досрочном расторжении договора во всех случаях, предусмотренных самой сделкой. Следует отметить, что расторгается с учётом тех же норм законодательства, которые регулируют её заключение. В целом расторгнуть договор аренды можно тремя способами:
Какие документы нужны для заключения договора об аренде нежилого помещения
Но при наличии приставки «нежилой», данная единица не может иметь связь с жилыми зданиями. Поэтому более широкое понятие «помещение» подразумевает под собой объект, который является частью сооружения или здания. В строительстве под понятием «помещение» понимается внутреннее пространство здания, которое имеет определенное функциональное назначение. При этом это пространство ограниченно строительными конструкциями: потолком, стенами и полом.
- неопределенные. Такого рода документы имеют указания только касательно даты начала взаимоотношений. При этом период действия не указан. Неопределенные договора регистрируют по желанию одной из сторон;
- краткосрочные. Такой договор имеет срок соглашения, который не превышает один год. Поэтому его не всегда регистрируют. Он заключается по желанию сторон;
- долгосрочные. Требует обязательной регистрации, поскольку без нее они не имеют силы и считается недействительным.
Заключаем договор аренды
- Состояние помещения до подписания договора;
- Имеющиеся недостатки и повреждения;
- На какой земле находится объект;
- Условия содержания прилегающей территории.
- Площадь арендуемого помещения;
- Наличие подведённых коммуникаций;
- Правила оплаты коммунальных услуг.
Договор, составленный сроком до одного года (одиннадцать месяцев), не проходит государственную регистрацию. Продлевается такой договор автоматически, если стороны не приняли решение об ином. Срок пролонгированного договора также составляет одиннадцать месяцев.
Договор аренды нежилого помещения
- по истечению срока, действие договора автоматически продлевается, если с одной из сторон отсутствуют какие-либо возражения. Условия сделки при этом не меняются;
- пункты договора могут изменяться по истечению срока действия сделки (строго по обоюдному согласию).
Договор аренды объекта, не предназначенного для проживания – это распространенная сделка на рынке недвижимости. Типовая сделка имеет свои отличительные особенности, положительные стороны, риски и подводные камни. Давайте узнаем суть договора аренды помещения и секреты, которые помогут правильно оформить сделку.
Тонкости переговоров по аренде нежилого помещения
4. Сопутствующие услуги. На практике часто встречается ситуация, при которой собственники офисных зданий заключают эксклюзивные договора с поставщиками услуг связи, клининга, питания и др. В этом случае, Вы будете ограничены безальтернативным предложением конкретных компаний без возможности использовать наиболее удобного или экономически выгодного Вам поставщика. Это еще один из способов повысить рентабельность аренды для собственника и дополнительная нагрузка на арендатора.
2. Полезная площадь. Часто бывает, что на переговорном этапе к площади помещений добавляется некая величина, называемая площадями общего пользования, т.е. заинтересовавшая Вас площадь увеличивается на величину «коридорного коэффициента». Его величина может достигать 1,2 и означает это, что арендная плата за обсуждаемое помещение увеличится на 20%.
В некоторых случаях коридорный коэффициент – предмет торга и в случае заинтересованности в предлагаемом помещении можно договориться о частичном включении коридорного коэффициента в расчет ежемесячного платежа.
Предварительный договор аренды нежилых помещений: нюансы заключения (Н
Но и здесь не все так просто, как хотелось бы. Обязательство по перечислению аванса в счет арендной платы возникает на основании договора аренды*(21). Следовательно, пока не заключен основной договор аренды, такое обязательство существовать не может. И будущий арендатор рискует столкнуться с проблемой возврата этих платежей, если будущий арендодатель по каким-либо причинам откажется от заключения основного договора. Вероятнее всего, отстаивать свои интересы придется в суде.
Из судебной практики. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества (пункт 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2021 N 59; постановление ФАС Московского округа от 03.05.2021 N Ф05-2414/11 по делу NА41-27103/2021).
Период действия и сроки заключения договора аренды нежилого помещения
Эти жилищные постройки являются по своей юридической природе нежилыми объектами. Однако, даже в этом случае сроки подобных имущественных отношений устанавливаются свободно и по согласованию сторон. Специфика будет проявляться только в особенностях заключения договора, а также его предмета, условий, формы.
- намерение арендатора или арендодателя (последующий выкуп помещения или долгосрочное сотрудничество);
- жилищное и техническое состояние нежилого объекта;
- вид предпринимательской деятельности;
- опыт ведения бизнеса у арендатора.
Регистрация договора аренды нежилого помещения
Согласно указанным в ГК РФ правилам гос. регистрация соглашения об аренде требуется в случае его заключения между сторонами на срок от 1 года. Следовательно, для первых двух вышеуказанных случаев гос. регистрация соглашения не нужна. В третьем случае соглашение будет считаться заключенным с возникновением указанных в нем правоотношений между двумя сторонами соглашения лишь с момента регистрации.
При регистрации соглашений об аренде возникают определенные правовые нюансы и некоторые особенности. Регистрация договора об аренде возможна только в отношении нежилых помещений, на которые арендатор соответствующим образом осуществил регистрацию ранее возникших прав.
Заключение договора аренды нежилого помещения
Один из важнейших правоустанавливающих документов, регулирующих сделку по аренде, является договор. Он определяет характер и нюансы взаимоотношений между арендатором и арендодателем. Поэтому при подготовке данного документа нужно приложить должные усилия, чтобы он учитывал законодательные нормы, внешние обстоятельства и интересы сторон. В случае если интересы арендатора или арендодателя учтены в договоре не будут, возможно возникновение разногласий между ними, проблем во взаимоотношениях вплоть до судебных разбирательств. Поэтому регистрация договора аренды нежилого помещения — очень важный процесс, к которому следует привлечь специалистов.
Именно по этой причине при заключении договора целесообразно обратиться к квалифицированным посредникам – юристам. Ведь для того, чтобы в полной мере учесть интересы обеих сторон, требуется потратить время и силы на составление самого текста договора, на переговоры с другой стороной, на поиск компетентного юриста. При обращении же непосредственно к посредникам – специализированным фирмам эта процедура упрощается в разы. Посредник проводит всю необходимую работу за клиента, позволяя ему экономить свое время и трудовые ресурсы.
Права и обязанности сторон по договору аренды нежилого помещения: ответственность арендатора и собственника
Однако статья 594 Гражданского законодательства говорит о том, что данное условие является диспозитивным. В частности улучшения считаются собственностью арендодателя, если они делались в счет платы за съем или их стоимость не превышает заранее оговоренной суммы.
ГК не раскрывается понятие разумный срок, его пределы являются оценочными и подразумевается, что они должны быть реально выполнимыми.
Перечень документов для регистрации договора аренды нежилого помещения в 2021 году
- заявление, составленное соответствующим образом;
- оригинал документа, который подтверждает оплату государственной пошлины;
- описание самого субъекта права;
- доверенность, удостоверяющая право на представление интересов;
- карта реестра организации;
- если имели место изменения учредителей – понадобится ознакомиться с данным моментом;
- копия устава с изменениями;
- учредительный договор;
- выписка из паспорта, оформленного в Бюро технической инвентаризации;
- копия договора аренды – таковой должен быть заверен нотариально;
- при наличии изменений в договоре аренды также понадобится предоставить копии таковых документов со всеми изменениями.
- заявление на регистрацию;
- платежный документ, подтверждающий факт оплаты пошлины;
- описание субъекта права;
- если документы представляются доверенным лицом – соответствующим образом оформленную доверенность;
- карта реестра физического лица;
- копия документа, который удостоверяет личность конкретного гражданина (паспорта РФ);
- выписка из паспорта Бюро технической инвентаризации;
- экспликация;
- доверенность на заключение соглашения.
Договор аренды нежилых помещений (стр
В определении объекта аренды, указанного в ст. 607 ГК РФ, законодатель отдельно не выделяет понятия, которые входят в числе объектов арендных отношений. В связи с этим необходимо выяснить, что же такое нежилое помещение . Понятие «нежилое помещение » в литературе и нормативных актах трактуется по-разному.
Степень разработанности темы. Проблематика договора аренды нежилых помещений в научной юридической литературе исследовалась рядом авторов: И. Исрафиловым, В.В. Витрянским, М.И. Брагинским, Т. Брагинской, О.Н. Садиковым, Т.Ю. Комаровой и другими. Из-за несовершенства законодательства, регулирующего правоотношения аренды нежилого помещения, на практике возникает много вопросов при составлении, заключении и действии договоров аренды нежилого помещения. В связи с этим, ученые-юристы расходятся во мнениях в ряде вопросов связанных с рассматриваемым нами видом договора. Уровень разработанности темы свидетельствует о необходимости дальнейшего, более тщательного исследования данной проблематики.
Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения
6. Передача помещения и его возврат. Было бы не лишним составить акты приема-передачи помещения, где будет описано его состояние на момент этих действий. Важно прописать сюда и пункты относительно имущества арендатора, находящегося в этом помещении.
- Составляющие оплаты – базовая основа, коммунальные и эксплуатационные (видеонаблюдение, клининг, вывоз мусора, дезинфекция и пр.) платежи;
- У.е. — в какой валюте будет производиться оплата;
- Дата платежа;
- Размер депозита, распоряжение им арендодателя.
