Пример Оценки Доли Квартиры
Особенности оценки доли в квартире (информация для оценки бизнеса, оценка стоимости бизнеса на примере)
Главные особенности оценки доли в квартире состоят в том, что стоимость части не рассчитывается математическим делением площади жилья. Практически всегда стоимость доли в квартире меньше, чем получалась бы делением общей площади на части.
- трудности при определении порядка пользования квартирой;
- необходимость проживать в пределах одного жилища с посторонними людьми, что накладывает определённые моральные трудности на покупателя доли;
- рыночный фактор: цена доли всегда меньше своей арифметической цены, полученной при математическом делении целого на части.
Пример Оценки Доли Квартиры
Вернёмся к фруктам. Приводимая ниже аналогия поможет вам понять, как производится объективная оценка доли квартиры.
Дело в том, что доля в квартире имеет совсем иное свойство по отношению к целой квартире, чем долька мандарина к мандарину. Её лучше сравнивать с яблоком, но не целым яблоком, а его какой-то частью. И при этом речь идёт не про аккуратно порезанное яблоко, а яблоко надкусанное.
Если женщина вынуждена будет продать свою 1/2 долю квартиры третьим лицам, так как не смогла договориться с бывшим мужем, то для сторонних покупателей такая недвижимость имеет существенный недостаток по сравнению с отдельной квартирой, от чего также значительно и зависит оценка доли квартиры: в квартире находится чужой для них человек. Даже если предположить, что с ним не будет конфликта, всё равно в одной квартире жить с чужим человеком некомфортно. Вот почему квадратный метр такого жилья стоит гораздо меньше, и проблемные доли в квартиры могут терять в цене, примерно, 60-70% стоимости.
Как рассчитать стоимость доли в квартире
- Нужно учесть, определен ли у владельцев долевой собственности порядок пользования общей жилой площадью. На практике практически во всех подобных случаях по объективным причинам невозможно определить порядок пользования общей квартирой. А вот наличие такого порядка положительно сказывается на стоимости доли квартиры, увеличивает ее. Закрепить порядок пользования общей жилой площадью можно либо посредством судебного решения, либо письменного соглашения. К первому случаю прибегают, если дольщики не смогли между собой договориться. В таком случае, кто-то из них обращается с исковым заявлением в суд, выступает в качестве истца, в то время, как другие дольщики выступают в качестве ответчиков.Лучший вариант, если им удается решить спорные вопросы в досудебном порядке и закрепить достигнутые соглашения в письменном договоре.
Помимо перечисленных факторов могут быть и другие, которые снизят стоимость продаваемой части квартиры, либо повысят на нее цену. Именно по этой причине, как подмечено выше, очень сложно высчитать ее рыночную стоимость. Тем не менее, многие эксперты для вычисления этой стоимости прибегают к математической формуле, которую мы и рассмотрим.
Особенности оценки доли в квартире
Во-первых, если отчуждается только часть имущества, её рыночная цена несколько ниже, чем оценочная стоимость всей квартиры. Во-вторых, чтобы рассчитать долю, требуется учесть множество факторов, оказывающих существенное влияние на цену.
Обычно данной процедурой занимаются квалифицированные специалисты-оценщики, так как только они смогут точно учесть ряд факторов, влияющих на цену части жилья, и установить соответствующий понижающий коэффициент, требующийся при расчёте стоимости.
Оценка доли в квартире
При обращении в агентства недвижимости и прочие фирмы, в рекламе которых значится оценка доли в квартире, Вы можете попасть на неквалифицированного специалиста. Неопытного риэлтора в области долевой собственности легко определить сразу, прямо с первых слов. Если специалист по оценке долей начинает у Вас спрашивать всякий бред про оцениваемую долю, вроде наличия рядом супермаркетов, школ, больниц, детских садов, спрашивать про озеленение района, удобную транспортную доступность, знайте — перед вами чайник. Может быть, он хороший специалист в области продажи квартир, но в долях он не смыслит абсолютно. Что толку от зелени во дворе и хорошей транспортной инфраструктуры, если в квартиру нет доступа! Ходить вокруг дома и любоваться на стоящие рядом школы, детские сады и супермаркеты, даже не имея возможности попасть внутрь жилого помещения. Основные положительные и отрицательные качества, на основании которых происходит оценка доли в квартире Вы только что узнали. Грамотный специалист изначально выяснит у Вас именно эти нюансы, т.к. все остальные, при покупке доли, практического значения не имеют, поскольку приведенные выше нюансы перевешивают все остальные пустяки.
В принципе, если всё о чем говорилось ранее, как о плюсах, рассмотреть в обратном ракурсе, т.е. если ситуация прямо противоположная, то это уже минус. Но есть и отдельные недостатки, которые также существенно влияют на цену. Итак, начнем:
Оценка доли в квартире
Конфликты подобного типа разрешаются в судебных инстанциях, однако чтобы дело было рассмотрено по существу, сторонам понадобится провести оценку стоимости спорной доли. В случае удовлетворения исковых требований собственник, инициировавший судопроизводство, должен будет выплатить ответчику компенсацию (полную стоимость ничтожно малой доли), а взамен – получить себе его часть недвижимости.
Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю. В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость). Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.
Независимая оценка доли в квартире в Москве и Московской области
Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки на основании результатов независимой оценки.
В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость. Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв.м. общей площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.
Оценка доли в квартире, факторы, влияющие на её стоимость
Если никаких проблем с соседями нет, они не возражают против смены одного из жильцов, то это уже + 30% к стоимости при оценке доли в квартире для продажи. То есть покупателю не нужно беспокоиться о свободном доступе к новому жилью, при этом не надо обращаться в милицию или суд. Да и пойти на приобретение доли в жилье, где агрессивно настроенные жильцы, согласится разве что отчаянный человек или преследующий другие корыстные цели.
Наличие дольщиков, не достигших совершеннолетия, снижает стоимость примерно на 50%. Такие жильцы портят перспективу разъезда. Скорее всего, въехавшим новым жильцам без детей придётся ужиматься. Такая же причина уменьшения стоимости жилья, если в квартире есть недееспособные лица.
Пример Оценки Доли Квартиры
Незначительной может быть признана доля, которая меньше самой маленькой изолированной комнате и меньше половины квартиры. Ранее было в судах правило, что незначительная доля квартиры должна быть меньше четверти квартиры. Но потом правило изменилось, и в однокомнатных квартирах стали признавать малозначительными доли, которые меньше половины.
В Москве платёжеспособность выше и покупатели могут позволить себе увеличение бюджета для приобретения жилья с более высокими качественными характеристиками, а вот в Подмосковье основной критерий выбора — ценовая доступность.
Оценка доли в квартире
Не позволяйте себя обманывать изучите рынок долевой собственности в Москве посмотрите на предлагаемые к продаже доли в квартирах и вы поймете, порядок цен на доли в квартире, давно уже сложился и не бывает исключений из правил. Основной показатель при оценке доли квартиры это 50% от того что можно получить при совместной продаже. Все остальное, за редким исключением плюс, минус 10 %.
Доля в квартире при правильной ее оценке будет продана в течении двух недель. В противном случае продажа доли в квартире , будет невозможна даже в течение года и более. Многие агентства недвижимости, для привлечения клиентов, умышленно производят завышенную оценку доли в квартире. Прекрасно понимая что доля в квартире по такой цене продана никогда не будет.
Цель одна, завлечь в офис и заключить агентский договор, чтоб в дальнейшем, путем всяческих манипуляций добиться от собственника доли в квартире понижения данной ранее оценки доли к ее реальной рыночной стоимости. Невозможно продать что длибо дороже чем это стоит, не стоит питать иллюзии и выдавать желаемое за действительное. Не чистоплотные риелторы пуская пыль в глаза всяческими способами навязывают свои услуги по продаже доли.
Оценка доли в квартире
Совокупность перечисленных условий позволяет эксперту достоверно определить среднюю стоимость 1 квадратного метра анализируемого объекта. Это понятие заключает в себе максимально возможную цену отчуждения данного вида недвижимого имущества на рынке с учетом наличия добросовестной конкуренции.
Особенности процесса
Наш эксперт, проводя процедуру, использует современные методы, позволяющие получить наиболее достоверные и объективные данные о стоимости недвижимости. Далее приведен перечень факторов, существенно влияющих на конечный результат процедуры:
- место расположения недвижимости;
- основные характеристики объекта: площадь, этаж, соотношение общей и полезной площади, размеры кухни, тип санузла (совмещенный / раздельный);
- наличие парковочных мест, детских садов, школ и магазинов;
- экологическая ситуация в рассматриваемом районе.
Особенности оценки доли в квартире
- не многие граждане желают проживать на одной площади с посторонними людьми;
- в некоторых случаях совладельцы могут всячески препятствовать продаже недвижимости и создавать негативную репутацию собственнику;
- стоимость зависит не только от самой недвижимости, но и совладельцев, состояния общих помещений и т.д.
Если найти покупателя на обычную недвижимость владельцу не составит труда, то для продажи доли в недвижимости потребуется много усилий и времени. Мало кто желает стать владельцем недвижимости, где он не сможет спокойно проживать, а потому даже низкая стоимость не всегда привлекает потенциального покупателя.
Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли
Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.
Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ДОЛИ В КВАРТИРЕ
Согласно ст.8 ФЗ-135 экспертная оценка доли в квартире признается обязательной при возникновении спора о ее стоимости. Если содольщики пытаются необоснованно снизить предлагаемую цену, вопрос можно разрешить, обратившись к профессиональному оценщику. Такое же решение подойдет и в случае выставления части жилья на продажу третьим лицам: практика показывает, что акт оценщика вызывает больше доверия у потенциальных покупателей.
Согласно ст.244 ГК РФ общее владение квартирой или домом может признаваться долевым или совместным: законодатель относит всякое общее имущество к долевому, если в нормативных актах не содержится иной порядок.
Оценка доли в квартире
2. Наличие либо отсутствие положительной реакции одного из дольщиков на продажу другим собственником своей доли другому лицу, что подразумевает его свободный доступ в квартиру. При положительной реакции, цена доли увеличивается. Очень мало покупателей согласятся приобрести долю при негативном отношении со дольщика, что соответственно влечёт к снижению цены после оценки доли в квартире;
Оценка доли в квартире — это сложная процедура, требующая набор определённых знаний, навыков, а также умения максимально точно определить стоимость доли квартиры в каждом конкретном случае. В былые времена, для данной услуги использовались такие малоэффективные методы, как обычное сравнение стоимости похожих жилых помещений, а также высчитывалась разница между территорией, которую согласно документам используют владельцы. На основании этой информации, любой дилетант в сфере недвижимости составлял примерную стоимость доли каждого собственника. На сегодняшний день такие способы уже давно изжили из себя, поскольку в процессе качественной экспертизы производится полный анализ особенностей помещения, вплоть до самых мельчайших деталей. При оценке доли, оценщик производит так же расчет рыночной стоимость всего объекта.
Оценка Комнаты
Совместная собственность представляет собой особый вид отношений по принадлежности одновременно нескольким лицам составляющего единое целое имущества, в праве на которое их доли заранее не закреплены. Право общей совместной собственности — это право нескольких лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое, без определения их долей в праве на него. Особенностью отношений совместной собственности является лично-доверительный характер взаимоотношений участников, делающий их юридически незаменимыми.
Общая долевая собственность — это отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества одновременно нескольким лицам с определением их долей в праве на данное имущество. Размер долей конкретных участников отношений общей долевой собственности определяется законом (например, при наследовании по закону), либо соглашением участников общей долевой собственности (например, договор простого товарищества). Если размер долей участников не определен на основании закона и не установлен соглашением участников долевой собственности, доли признаются равными.
30 Июн 2019 hiurist 230