Что нужно чтобы построить дом на участке
Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Как избежать ошибок при строительстве частного дома. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
- Неправильный выбор материала для постройки, утепления, облицовки. Чтобы грамотно подобрать материал, также придется учесть немало нюансов. Например, если утеплить стену из газоблоков минеральной ватой и нанести паронепроницаемую штукатурку, то в самой стене начнет скапливаться влага. Неправильная толщина утеплителя и его размещение также может привести к образованию конденсата в конструкции стен или на внутренней поверхности.
- Плохое качество материалов. Все ГОСТ, о которых мы рассказывали выше, придуманы не просто так: требования к материалам формировались десятилетиями, в том числе методом проб и ошибок. К сожалению, на строительном рынке нередко встречаются недобросовестные предприниматели, которые хотят поживиться за счет чужой неопытности и продать некачественный товар по «суперцене». Но, как известно, скупой платит дважды, и постройка дома с нуля — это явно неподходящий случай, чтобы экспериментировать с непроверенными поставщиками.
- Желание сделать все самостоятельно, даже тогда, когда стоит привлечь специалистов. Пословица про скупого прекрасно подходит и к этому пункту. Привлечение строительной бригады означает дополнительные траты, однако при выборе добросовестных квалифицированных подрядчиков можно сэкономить немало времени и сил. Речь идет не только о моральных силах: для постройки частного дома потребуется приложить и немало физических усилий.
- Ошибки в соблюдении противопожарной безопасности. Большая часть всех пожаров приходится на долю частного сектора как раз потому, что многие владельцы игнорируют противопожарные нормы. К ним относится и упомянутое выше расстояние между постройками, и необходимость использования негорючих материалов, а также обязательное наличие пожарного подъезда к дому и специальных противопожарных водоемов. Помимо этого, электропроводка должна соответствовать нормам ПУЭ, а при ее монтаже внутри стен и перекрытий в деревянных зданиях не обойтись без специальных кабельных каналов.
- Ошибки при устройстве кровли. Материал для кровли следует выбирать с учетом его устойчивости к осадкам, механическим нагрузкам и перепадам температуры. Менять утвержденный в проекте здания тип кровли не рекомендуется.
- Ошибки при монтаже гидроизоляции, ветрозащиты, пароизоляции. Многие владельцы домов не понимают в полной мере значение пароизоляции в кровельном пироге. Нередко подкровельную пленку прикрепляют наизнанку, что приводит к накоплению влаги в утеплителе. Не менее важно обеспечить и правильную гидроизоляцию кровли для нормального стока воды. При организации водоотведения необходимо учитывать угол уклона кровли, площадь дома и его форму, тип кровли и обильность осадков в конкретной местности. Также важно грамотно запроектировать ветрозащиту.
- Ошибки в подводе и разведении коммуникаций. Коммуникации оптимально прокладывать на стадии возведения дома, иначе в построенном здании придется делать отверстия в фундаменте, перекрытиях и стенах. Трубопроводы стоит фиксировать с помощью крепежных элементов. На водопроводе также обязательно установить запасную арматуру, которая поможет перекрыть воду в аварийной ситуации.
- Экономия на заборе, воротах и так далее. К фатальным последствиям это, конечно, не приведет. Однако если не установить забор или ворота, то быстро найдутся желающие незаконно присвоить (попросту украсть) чужие строительные материалы или оставить на участке свой мусор, да и от визитов (без приглашения, разумеется) любопытных соседей в таком случае никто не застрахован.
- Не проведена или неправильно проведена геологическая экспертиза участка, вследствие чего может быть неверно выбрано место для дома, тип постройки. Прочность и долговечность здания во многом зависят от земли, на которой оно стоит. Профессиональный геолог всегда берет на участке пробу грунта, чтобы определить возможные угрозы для будущей конструкции, а также подсказать наиболее подходящее место для правильного строительства дома. В частности, лучше не возводить постройку в болотистой низине или песчаной зоне. Помимо этого, кадастровая экспертиза поможет обезопасить владельца участка от возникновения проблем с законом, если его земля находится вблизи охраняемой государством территории или если участок имеет спорные границы с соседями. Неправильно выполненный отступ от подобных границ грозит серьезными штрафами, а то и предписанием о сносе готовой постройки, поэтому пренебрегать помощью специалиста не стоит.
- Неверно выбран тип фундамента и его закладка. Важно помнить, что фундамент и грунт представляют единую систему, поэтому нужно не только рассчитывать предполагаемую нагрузку от конструкции дома, но и учитывать воздействие грунтовых вод на фундамент в любое время года. Здесь, опять же, потребуются геологические исследования, которые помогут изучить свойства грунта на рабочей глубине (до трех метров). Экономить на этом и покупать фундамент «как у соседа» не стоит — грунт неоднороден, и даже на расстоянии в несколько метров его характеристики могут различаться.
Еще раз о стройматериалах и их важности
- «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29 декабря 2021 года №190-ФЗ.
- СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства.
- СНиП 30-02-97 и СНиП 31.02.2021 — в них описаны нормы и правила расположения и планировки при застройке частного сектора (ИЖС) и садоводческих объединений (ДНП, СНТ).
- Требования пожарной безопасности: в частности, к ним относятся правила использования материалов для отделки и укрепления постройки. Кроме того, между домами 1-й и 2-й степени огнестойкости, то есть построенными из бетона, кирпича или песчаника, должно быть расстояние не менее шести метров. В случае строительства деревянного дома или его наличия на участке соседа расстояние между зданиями должно быть не менее 15 метров.
Сразу после устройства фундамента приступают к возведению стен и установке перекрытий. Этот процесс трудоемок и мы рассмотрим его в отдельной статье.
Однако еще до покупки земли вы должны нанять специалистов, которые проведут геологическое обследование участка и топосъемку местности. Они возьмут пробы грунта и воды, проведут лабораторные исследования почвы, посоветуют тип фундамента, составят геологические разрезы участка. Все эти старания будут направлены на поиск опасных мест, которые принесут множество проблем в дальнейшем.
Проект
Самостоятельно заниматься проектированием дома, также как и планировкой участка загородного дома, не рекомендуется. В силу отсутствия необходимого опыта вам не под силу заранее предугадать все ошибки. А переделывать что-то в тот момент, когда фундамент возведен, часть дома построена, будет уже поздно. Любые коррективы, вносимые в проект непосредственно на стройплощадке, неминуемо повлекут за собой увеличение сметы и времени.
Соседи имеют право подать в суд, если их права были нарушены неправильным строительством любых объектов на участке. Это регламентировано ст. 304 ГК РФ. Отстоять свои права можно только в том случае, если все требования СНиПов, СП, прочих нормативов были соблюдены. Если нарушения есть, следует договориться с соседями. Выплатив компенсацию, можно заключить соглашение и заверить его в соответствующих органах. В противном случае придется сносить неправильно расположенный объект за свои средства.
СНиП 30-02-97 требует, чтобы соблюдались определенные требования при выборе расстояния между объектами. Если дом построен из невозгораемых материалов (бетон, камень, кирпич) расстояние от него до построек составляет:
Строительство забора
Все объекты самостроя необходимо легализировать. Если они не соответствуют установленным требованиям, суд дает собственнику время исправить эти несоответствия (от полугода до 3 лет). Снести объект только из-за того, что участок неправильно размежеван, не смогут.
Если разрешения на проведение строительных работ нет, владелец должен посетить МФЦ и подать запрос о выдаче градостроительного плана на участок. После его получения подготавливается схема участка, определяется местоположение.
- Участок под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) расположен в пределах населенного пункта, то есть, предназначен для строительства дома. На такой территории разрешено возводить 1 жилой дом. Также не будет препятствий при регистрации на таком участке ранее построенной недвижимости. Прежде чем начинать строительные работы, необходимо получить разрешение.
- Если ЗУ расположен в садоводческом товариществе, а земля — сельскохозяйственного назначения и предназначена для огородничества, на участке разрешено возводить дом лишь для отдыха. Зарегистрироваться в нем не удастся.
- Если территория предназначена для дачных работ, но земли относятся к землям населенных пунктов, то на ней можно и строить жилой дом, и оформлять незарегистрированную недвижимость как жилую.
- Если надел ЛПХ (личное подсобное хозяйство) расположен на земле поселений, строить жилой дом и регистрироваться в нем также разрешено.
- На полевом участке разрешается ведение сельского хозяйства — возведение дома запрещено.
- На земле, отведенной под крестьянско-фермерское хозяйство, строительство жилого здания запрещено. На земле, предназначенной для ведения сельскохозяйственных работ, запрещено возводить жилые строения и регистрироваться в них. Допускается возведение строений, необходимых для осуществления с/х деятельности (теплицы, амбары и пр.).
На каких наделах разрешено строительство?
При повторном посещении Многофункционального центра с сотрудником согласовывается строительство объекта и его легализация. После получения разрешения необходимо запросить технический план — на его основании самовольная постройка регистрируется.
Несмотря на сравнительно мягкие требования к исходной документации (подробный проект с планировкой инженерных сетей на участке не обязателен для жилых домов с площадью в пределах 1500 м2) возводимое здание должно соответствовать нормам СНиП, санитарной и пожарной безопасности. Отклонятся от приведенной схемы не рекомендуется, здания, построенные без разрешения относят к самострою со всеми негативными последствиями (ст. 222 ГК РФ).
Уведомление о строительстве дома или получение разрешения на строительство
Надежные фирмы и специалисты всегда предоставляют заказчику полный пакет документов (а именно – архитектурный проект с конструктивным и инженерным разделами) и предоставляют услуги авторского надзора и сопровождения процесса строительства.
Составление плана расположения дома и других строений на участке
С чего начать строительство дома на своем участке, этапы, советы. Строительство дома не начинается с закупки материалов и выравнивания площадки, при правильном подходе этим работам предшествует многоступенчатый «нулевой» цикл подготовки. Во избежание проблем большинство из его отдельных этапов доверяется специалистам, экономия на анализе условий на участке, проектировании или организационных моментах чревата ошибками, лишними тратами и затягиванием сроков строительства в будущем.
Строительство и обустройство будки было для нас бесплатным. Застройщик изначально не учел того, что скважину невозможно будет сделать под землей, ему пришлось искать другой вариант обустройства. Поскольку у нас не было предусмотрено бойлерной, бани или другой обогреваемой постройки на участке, будка с подогревом стала оптимальным выходом.
Мы хотели жить в доме постоянно, но не были уверены в том, что квартира нам больше не понадобится. Поэтому для начала решили построить дом и прожить в нем год, но квартиру не продавать. Для строительства оформили ипотеку на 10 лет с первоначальным взносом 500 000 Р и ежемесячным платежом 21 000 Р .
И переехали из однокомнатной квартиры в лес
Низкая стоимость. Каркасный модульный дом легко построить,так как его собирают из готовых модулей. Их изготавливают на производстве и привозят к месту сборки. Поскольку модули типовые, они дешевые и легко монтируются.
- О строительстве и реконструкции. Его нужно подавать, когда вы только планируете строить дом или реконструировать старый.
- Об изменении параметров. Когда в процессе строительства возникает необходимость изменить параметры дома, об этом также нужно уведомить администрацию. Иначе потом невозможно будет поставить дом на учет и зарегистрировать права.
- Об окончании работ. Этот бланк нужно заполнять после того, как стройка завершена.
Основные изменения в 2021 году
Уведомительный порядок планировался быть проще и удобнее для застройщиков, чем получение разрешения на строительство, на практике оказалось все немного сложнее чем звучит. Строить по нему можно только жилые и садовые дома, которые соответствуют требованиям:
До начала строительства
На момент начала стройки у вас должно быть два уведомления – о начале строительства и ответ администрации о том, что планируемая постройка соответствует всем нормам. Когда стройка закончена нужно опять уведомить администрацию. Уведомление об окончании строительства с техпланом дома подают в течение месяца.
- Заявление, на основании которого вы получите разрешение на строительство дома.
- Документы, которые подтверждают ваше право на владение земельным участком. Это может быть договор купли-продажи или договор аренды.
- Кадастровый план и паспорт участка.
- Утверждённый в органах архитектуры проект дома.
- Акт об установлении границ участка в натуре и разбивке осей строения и красных линий.
- Постановление о разрешении строительства, выданное главой администрации.
Проект и разрешительная документация
Предположим, вы купили участок. Теперь возникает логичный вопрос, с чего начать строительство дома? Прежде всего, вам стоит определиться с габаритами дома и его положением на участке. Размеры дома напрямую связаны с количеством проживающих в нём человек. Чтобы не занимать слишком много площади участка застройкой, лучше выполнить двухэтажный дом или постройку с мансардным этажом. В этом случае полезная площадь дома остаётся такой же, а площадь застройки будет в два раза меньше.
Начало работ на пустом участке
Территорию строительства нужно очистить от ненужных построек, лишних зелёных насаждений. Также с участка стоит вывезти мусор, а поверхность выровнять. Так вам будет намного проще выполнять разбивочные работы.
Во-вторых, есть специальные ограничения, связанные с общей площадью и высотой помещений в частном доме. Например, общая площадь спальной комнаты должна быть минимум 8 м2, для жилой комнаты этот показатель равен более 12 м2, для кухни – более 6 м2, а для ванной комнаты – не менее 1,8 м2. Эти параметры были установлены согласно санитарно-гигиенических норм. Также существуют границы, связанные с размерами подъемов и проходов. Лестница между двумя этажами должна быть шириной более 0,9 метров, такому же параметру равны минимальные размеры коридора. Минимальная высота этажа равна 2,5 метра, а в случае мансарда она составляет 2,3 метра. Если же в доме планируется сооружения подвала, то его высота должна составлять не менее 2 метров.
Безусловно, этот выполнение этого процесса лучше доверить профессионалам, так как не имея надлежащих познаний в этом вопросе можно потратить очень много времени и нервов. Но общее представление о этой процедуре у вас должно обязательно быть.
Разрешение на строительство частного дома
Далее нужно определиться, будете ли вы пользоваться услугами застройщика или сооружать дом сами. В первом случае необходимо подписать договор на строительство частного дома и чтобы была полностью подготовленная бригада строителей, которые готовы по первому зову сразу же приступить к работе. Далее следует собрать все требуемые документы, дабы избежать неприятностей с бюрократией. И, конечно же, особое внимание следует уделить проекту строительства частного дома.
Если положения законодательства нарушаются физическими лицами, предусмотрен штраф в сумме 2-5 тысяч рублей. Для подрядчиков и предпринимателей штрафные санкции составляют 20-50 тысяч рублей, для юридических лиц – до 1 млн рублей.
При составлении паспорта проекта необходимо иметь на руках разрешение на строительство. Несанкционированное возведение частного дома наказывается крупными штрафами. Отсутствие разрешительных документов чревато административной ответственностью также и в таких ситуациях:
Расстояние от соседей
При подаче документов не взимаются дополнительные платежи и пошлины. До 2021 года оформление производилось упрощенно, по такой процедуре не требовалось представление проектной документации. Если бумаги получены ранее и срок действия не истек, переоформлять их не нужно. По истечению срока годности понадобится переоформление заново.
Если с землей все в порядке и есть желание построить дом, то необходимо обратиться в орган местного самоуправления с уведомлением. В случае с садоводческими товариществами это может быть администрация конкретного района или муниципального образования, на землях которого это самое товарищество находится. Туда можно явиться лично, отправить уведомление через портал госуслуг, послать по почте с уведомлением о вручении или обратиться в МФЦ.
3. Что писать?
После завершения строительства нужно подать уведомление об окончании строительства и приложить к нему технический план садового дома. Администрация снова в течение недели проведет проверку и выдаст уведомление о соответствии построенного или реконструированного дома требованиям законодательства. Также администрация самостоятельно направит документы в Росреестр для регистрации собственности. Так что самому владельцу ничего делать уже не надо. Однако если орган местного самоуправления по каким-либо причинам не сможет в установленный срок направить заявление в Росреестр, то гражданин может сделать это самостоятельно. Если дачник нарушил строительные нормы, то его заставят переделать или даже снести возведенное сооружение.
6. Что делать после окончания стройки?
Местные власти в течение семи дней будут проверять, соответствуют ли заявление допустимым параметрам капитального строительства в конкретной местности. Если они разрешат строительство или реконструкцию, то у дачника будет 10 лет, чтобы реализовать задуманное. Если он получит отказ, придется вносить изменения в строительный план с учетом замечаний, указанных в решении администрации.
СПОЗУ – это часть проектной документации. Если вы заказываете проект, схема должна быть в ее составе. Если приобретаете готовый, обратитесь с градпланом к продавцу – ее сделают быстро. Более того, схему можно нарисовать самостоятельно – разумеется, с соблюдением стандартов к оформлению документации (ориентируйтесь на проверенные образцы в cети).
Получение разрешения на строительство
В сети появилось множество предложений от компаний, готовых за немалую плату заниматься сбором бумаг, стоять в очередях, получая необходимые согласования и разрешения. Но в большинстве случаев этот этап можно пройти самостоятельно – здесь все просто.
Предпроектные работы
Если вы собственник участка (об этом свидетельствует выписка из Единого госреестра недвижимости – ЕГРН), обращаетесь в местную администрацию с заявлением о предоставлении вам градостроительного плана участка. Причем не напрямую, а через МФЦ или Единый портал госуслуг.
12 Окт 2020 hiurist 157