Документы купля продажа комнаты в коммунальной квартире
Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Какие документы нужно проверить при покупке комнаты. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Помимо этого, необходимо проверить право пользования — запросить выписку из домовой книги и посмотреть актуальное число лиц, зарегистрированных в данном объекте. Также важно запросить выписки из ЕГРН на собственников всех соседних комнат и получить их отказы либо проверить надлежащее уведомление в соответствующей форме.
— Какие документы нужно проверить при покупке комнаты в Петербурге для полной безопасности сделки и как выбрать добросовестного риелтора, которому можно доверять?
Прежде чем покупать комнату, необходимо запросить у ее собственника документы, подтверждающие право собственности на это имущество; выписку по лицевым счетам у управляющей компании об отсутствии задолженности по обязательным платежам; выписку из домой книги, справку из БТИ о проведении перепланировки; просмотреть технический паспорт/план; справку из ЕГРН о наличии обременений/арестов; промониторить сайты районных судов на наличие/отсутствие решений в отношении оспаривания сделок с комнатой.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Елена Кривоносова:
Первое, что необходимо понимать, — это то, что приобретать комнату следует по договору купли-продажи, а не путем дарения. К сожалению, некоторые применяют сделку дарения при переходе права собственности, что является нарушением закона, так как закон трактует такие сделки, как притворные.
2.1. Если комнаты (доли квартиры) продаете сособственнику, то при наличии иных участников общей долевой собственности им не надо предлагать право преимущественной покупки, а также можно не уведомлять о сделке. (Правила ст. 250 ГК РФ здесь не применимы). Сделка с долями квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нужны правоустанавливающие документы. Договор составит и удостоверит нотариус. Он же поможет в сборе документов, которые нужны конкретно в Вашей ситуации.
18.1. Для начала ВСЕХ остальных собственников уведомить заказными письмами или вручить уведомление лично каждому по роспись с указанием даты.
За несовершеннолетнего уведомляются его родители, как законные представители.
25. Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире?!
28.1. Елена
правоустанавливающие документы прежде всего — свидетельство о праве собственности на комнату, доказательства уведомления собственника других комнат в коммунальной квартире о продаже вашего имущества, кадастровый паспорт на комнату, договор купли-продажи — это всё предоставляете в Росреест.
Если ваши соседи отказываются написать отказ от выкупа, но при этом и не собираются покупать жилье, действует правило 30 дней. Через 30 дней с момента уведомления других собственников комнат в квартире вы можете приступать к оформлению сделки, потому что молчание приравнивается к отказу.
Продажа комнаты в коммунальной квартире — сложный процесс, если сравнивать его с продажей другой недвижимости: дома, участка, всей квартиры. Придется получить согласие соседей, оформить больше документов, подождать. В статье расскажем, как продать комнату в коммунальной квартире : приведем пошаговую инструкцию, объясним на примерах, обсудим подводные камни.
Продажа комнаты в коммунальной квартире
Есть нюанс. Если соседи молчат, вы должны подтвердить это — предоставить в Росреестр доказательства того, что вы выслали им уведомление. Для этого напишите заказное письмо с описью содержимого и уведомлением о вручении. Обратитесь к нотариусу и оформите свидетельство об отправке уведомления, затем отправьте его по почте. Вне зависимости от того, принял адресат письмо или отказался от него, через 30 дней с момента вручения или отказа вы сможете продать жилье.
Если соседи получили извещение, но никак не реагируют на него, обратитесь к нотариусу. Заверенное уведомление отправится к соседям вновь, повторно. Если они будут продолжать молчать, нотариус вам выдаст свидетельство, подтверждающее направление данного уведомления и отсутствие ответа на него.
2. Отказ соседей от получения уведомления о продаже
Покупатель же должен быть внимательным при составлении договора, в извещении обязательно нужно указать реальную цену сделки. Многие продавцы хитрят, пытаясь занизить стоимость комнаты чтобы не платить налоги. Ухищрения такого рода неправомерны, сделка купли-продажи с указанием в ней заниженной цены на комнату может быть оспорена соседями, при этом покупатель просто остаться без жилья.
1. Что делать, если возникли проблемы с соседями
Данная ситуация также проблемная. Совет! Подайте исковое заявление в суд. Важно признать комнату умершего соседа выморочной, отходящей государству. Местные власти обязаны будут принять данное имущество на баланс, а судом будет определен наследник, которому вы и направите свое уведомление о продаже комнаты.
- паспорта;
- правоустанавливающего документа;
- правоудостоверяющего документа;
- технического паспорта;
- справки об инвентарной стоимости;
- копии лицевого счёта;
- квитанции об оплате услуг ЖКХ;
- выписки из поквартирной книги;
- кадастровой справки об отсутствии обременения и ареста.
Необходимые бумаги
Для проведения сделки продажи и покупки, перечисленные и иные документы должны присутствовать у собственника в оригиналах и копиях. Нужно обратить внимание, чтобы на них не было порчи, а все внесённые сведения свободно считывались. В случае обнаружения ненадлежащего состояния документа, его следует заменить.
Основной пакет документации
Если комната является совместно нажитым имуществом, то дополнительно продавцу требуется получить и предъявить при заключении сделки согласие от супруга. Оно оформляется независимо от того, на кого оформлено помещение. Случаи исключений, когда предъявление такой справки не требуется, следующие:
Предложение с правом выкупа может быть написано юристом или нотариусом и переслано всем заинтересованным лицам. Этот способ немного дороже предыдущего, — однако, обратившись к специалисту, вы избавите себя от проблем и сможете гарантировать покупателю чистоту сделки.
Пенсии работающих пенсионеров наконец-то будут тоже проиндексированы – об этом сообщила Сопредседатель профильной рабочей группы по Конституции России Талия Хабриева. Напомним, что пенсии трудящихся пенсионеров, в том числе имеющих инвалидность, не индексировались с 2021 года. Это было обусловлено сложной экономической ситуацией в стране, но вовсе не было справедливо – об этом говорили и сами пенсионеры, и эксперты из ПФР и соцзащиты.
Принят закон, который обязывает родителей после развода обеспечить детей жильем
Обратите внимание: если соседи отказываются приобретать комнату в коммуналке, — то, спустя 1 месяц, продавец может найти других покупателей. Этот срок дается для того, чтобы все соседи решили — будут они приобретать комнату, или нет.
У продавца комнаты в коммунальной квартире должны быть на руках необходимые письменные подтверждения. Это будет свидетельство о собственности. В документе указывается площадь комнаты, наличие типа собственности, обременений; информация о владельце комнаты.
Правовой статус собственника
Муниципальные помещения в коммунальной квартире выдаются гражданам по социальному найму. К собственникам они не имеют никакого отношения. Уведомление в такой ситуации следует высылать по адресу нахождения органа местной власти – городской администрации, жилищной инспекции.
Порядок уведомления и его форма
Или все соседи откажутся купить жилплощадь по желаемой продавцом цене, но на комнату найдётся другой покупатель. В любом случае, рано или поздно появится гражданин, с которым можно подписывать договор продажи недвижимости — согласно ст. 546 ГК, и акт приема-передачи недвижимости.
- Сначала определяются условия, на которых продаётся тот или иной объект недвижимости.
- Потом направляют уведомления о намерении соседям, обладающим преимущественным правом.
- На протяжении месяца надо ждать отказа или ответа, либо молчания.
- Только после этого приступают к поиску покупателей со стороны.
- Составляют договор.
- Регистрируют право собственности.
- Передают средства, ключи от недвижимости.
- Передают все необходимые документы.
Такие сделки легко получают статус ничтожных, если соседи выдвигают соответствующие требования. Но доказательства в данном случае предъявить очень трудно. По возможности, рекомендуется пользоваться законными механизмами, при оформлении любых сделок.
Если возникают проблемы
- Получение денег от покупателей. Просто тип договора будет оформлен другой.
- Оформить на имя потенциальных покупателей договор дарения. Но лишь для части доли. В этом случае покупатель как бы становится соседом собственника. Потом можно предложить выкупить всю комнату целиком.
- Из рук в руки наличными (с обязательным получением расписки от другого участника сделки).
- Ипотека (передача средств осуществляется под контролем кредитной организации).
- Безналичным путем (деньги перечисляются на счет продавца или риэлтерской компании. Реквизиты счета должны быть прописаны в ДКП).
- С участием нотариуса (деньги передаются наличными в присутствии нотариуса. Продавец пересчитывает их и пишет расписку в получении. Нотариус заверяет факт передачи). Стоимость услуги — 1500 рублей.
- Открытие аккредитива (между покупателем и банков заключается соглашение, средства поступают на счет продавца, но снять их он не сможет до полного исполнения условий аккредитива).
- Через банковскую ячейку (участники сделки арендуют сейф в банке и кладут туда оговоренную сумму. Продавец получает право доступа к ячейке после оформления всей необходимой документации.).
- Соседей, которые имеют право приоритетного выкупа.
- Местную администрацию или полномочный Жилищный комитет (в том случае, если кто-то из соседей проживает в комнате по договору социального найма).
- Органы опеки и попечительства (в том случае, если кто-то из собственников не достиг 18 лет или является инвалидом).
С чего начать и как быстро продать?
- Соседям. Лица, являющиеся собственниками других помещений в квартире, имеют право преимущественной покупки, причем условия сделки должны быть одинаковы для всех потенциальных покупателей.
- Посторонним гражданам. После получения отказов от соседей собственник жилья вправе начать искать покупателя в обычном порядке.
- Отказ от уведомления. Очень часто встречается такая ситуация, когда соседи, не желающие проживать в помещении с чужими лицами, решают проблемы просто. Они не получают уведомление о продаже комнаты. В таком случае лучше воспользоваться услугами адвоката или нотариуса, который сможет вручить повестку.
- Уведомление получено, но результат не достигнут. Очень часто также происходит молчание соседей для того, чтобы дело не сдвинулось дальше. Здесь возможно осуществление дарения комнаты вместо продажи. Это позволит осуществлять только следующие шаги:
- Получить деньги от покупателя и оформить договор дарения.
- Оформить небольшую часть площади дарения.
- Предложить покупателю как соседу-собственнику жилья покупку всей комнаты.
-
Отсутствие соседей и незнание местонахождения. В этом случае может возникнуть масса проблем, которые повлекут за собой разбирательство в суде. Основанием для такого может послужить отсутствие сведений в течение года. Чтобы представить документы в суд необходимо знать, какие из них потребуются. Изначально вы пишете заявление о том, что причиной для обращения стала продажа комнаты для чего требуется согласие пропавшего.
Когда стоит уведомить соседей
- Определиться с условиями продажи и назначить цену.
- У нотариуса оформить извещение для соседей, в котором будут указаны все данные о продаже вместе с ценой.
- Собрать документы.
- Если комнатой управляют несколько собственников, то стоит позаботиться о разрешении остальных на продажу у нотариуса.
- Выписать всех жильцов и получить соответствующую справку в паспортном столе.
- Заключить сделку с договором.
- Уклонение от получения уведомления о продаже.
- Уведомление о продаже получено, но соседи не выражают свои намерения.
- Собственник соседней комнаты в коммунальной квартире в ней не проживает, и его местонахождение неизвестно.
- Собственник соседней комнаты проживет не по месту жительства.
В случае, если соседи отказываются получать уведомление о продаже на руки, им необходимо его направить заказным письмом. После того, как письмо вернется отправителю с соответствующим штемпелем, его можно предъявить в Росреестре при государственной регистрации сделки.
Порядок действий
- Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки.
- Справка о снятии с регистрационного учета всех лиц, проживающих в комнате.
- Извещение о намерении продать комнату, документы подтверждающие его вручение иным жильцам.
- Договор купли-продажи.
- Выписка из БТИ.
- Правоустанавливающие документы на жилое помещение.
- Разрешение от органов опеки и попечительства (если в комнате прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица).
