Если оценщик не использует подход в оценке недвижимости
Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — От чего зависит выбор метода оценки недвижимости. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Они прогнозируют размер доходов и расходов на эксплуатацию недвижимости за определенный период. Затем чистый доход делится на ставку дисконтирования. Метод капитализации применяется к таким объектам, которые приносят доход, его суммы и размер расхода стабильные и предсказуемые. Дисконтирование денежных потоков применяется при положительных показателях денежных потоков, если доходы и расходы нестабильные.
Сравнение цен на объекты, встречающиеся в недавних сделках, позволяет определить рыночную стоимость жилых и нежилых помещений, земли на данный момент. Этот подход используется при купле-продаже, разделе имущества. К нему обращаются собственники приватизированных предприятий при вторичной эмиссии акций. Цены на оценку квартиры невысокие, услуга доступна для людей с доходами разного уровня.
Сравнительный
- Затратный – он подразумевает применение методов, суть которых состоит в вычислении размера затрат, которые должен понести собственник для замены либо восстановления объекта недвижимости. Применяется при наличии износа;
- Сравнительный – применяются методы, позволяющие проводить сравнение оценок с аналогичными объектами;
- Доходный – специалисты используют этот способ для недвижимости, предназначенной для получения дохода. Суть состоит в использовании методов, способных выявить размер ожидаемой прибыли.
Результат, полученный при оценке с использованием затратного или доходного подхода, не является рыночной ценой квартиры, домовладения или участка. Для определения реальной стоимости, по которой можно продать недвижимость, следует использовать сравнительный метод.
Особенности оценки с применением затратного подхода
При этом деятельность оценщиков не лицензируется. В нормативной базе не существует механизма, который бы обязывал организации или независимых экспертов получать лицензию на право осуществления оценочной деятельности. Это следует принимать во внимание при выборе компании для заказа определения стоимости объекта недвижимости или другого имущества. Требования для вступления в СРО достаточно жесткие.
Различные подходы в оценке недвижимости
- такой способ расчета цены не ориентируется на рентабельность инвестиций и не учитывает перспективы эксплуатации в целях получения дохода;
- является основным методом при планировании трат на постройку объекта недвижимости;
- не отражает ситуации на рынке недвижимости.
- сроке экспозиции. Срок экспозиции — время, которое объект находится на рынке;
- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
- находятся в родственных отношениях;
- являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
- имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
- занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
- аналогичными мотивами инвесторов;
- аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.
Сравнительный подход базируется на принципах:
Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:
5 этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов
Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
Новые требования к оценке объектов недвижимости
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.
И зачем она нужна
Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.
Кто делает оценку
По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.
- не существенно – не оказывает никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки; влияние на итоговую величину рыночной стоимости меньше погрешности расчетов или нивелируется на уровне округления результатов;
- существенно – может быть нанесен ущерб в результате совершения сделки или принятия управленческого решения по цене, определенной в отчете об оценке.
III. Наиболее распространенным подходом при определении критерия существенности является указание на изменение управлеческого решения (изменение действия или его последствия). Анализ российского законодательства показывает, что в подавляющем большинстве случаев, в т.ч. и в корпоративном праве, критерии существенности не установлены. В табл. 8 описаны несколько критериев, которые, скорее как исключение, встречаются в законодательстве.
4.1. Причины появления нарушений
Пример ошибочного допущения. Объектом оценки является земельный участок, выходящий к «большой воде». Часть земельного участка попадает в водоохранную зону. Оценщик делает ошибочное допущение о том, что часть земельного участка, попадающая в водоохранную зону, не имеет полезности, т.к. на ней нельзя ничего строить. На основании данного «допущения» из расчетов исключается соответствующая часть земельного участка.
После осмотра объекта и переговоров обычно заключается Договор между заказчиком и Экспертом, в котором оговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, сроки выполнения работ, условия конфиденциальности взаимопредставляемых данных и документов и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в Договор. К Договору прилагается задание, содержащие наименование заказчика и Эксперта, определение предмета и даты оценки, цели и функции оценки, вида (видов) оценочной стоимости, ограничительных условий и предположений.
Составление Отчёта и Экспертного заключения об экспертной оценке является завершающей стадией процесса оценки. В соответствии с Нормами профессиональной деятельности оценщика, Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов Отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце Отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком в соответствии с Нормами профессиональной деятельности. В качестве приложений к Отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов и т. д., а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.
Метод дисконтирования денежных потоков
Улучшения земельного участка — какие-либо физические объекты, размещённые в границах земельного участка и физически связанные с ней, а также физические последствия каких-либо мер, которые привели к изменению рельефа, условию освоения земельного участка или потенциальной прибыли его использования. К улучшениям обычно относятся здания, сооружения, многолетние насаждения, незавершённое строительство и другие объекты.
06 Ноя 2021 hiurist 74