Главная / Документы / Можно Ли Заключать Договор Аренды На Неопределенный Срок

Можно Ли Заключать Договор Аренды На Неопределенный Срок

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством. На основании п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2021 N 53).
Очевидно, что договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не может быть отнесен ни к договорам, заключенным на срок менее года, ни к договорам, заключенным на один год и более. Такой договор может быть прекращен в любое время не только по соглашению сторон, но и по требованию любой из сторон при условии предупреждения другой стороны об отказе от договора за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения (нежилого помещения), заключенного на неопределенный срок, законодательством не предусмотрена.
Разъясняя норму п. 2 ст. 651 ГК РФ, ВАС РФ указал на то, что такие договоры подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на год и более. Договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежат (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2021 N 59).
Данной позицией ВАС РФ арбитражные суды руководствуются на практике (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2021 N Ф08-1162/08, ФАС Поволжского округа от 21.02.2021 N А55-6350/2021, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2021 N 06АП-1626/2021-А04, Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 N 03АП-4669/2021).
Таким образом, договор аренды нежилого помещения, заключённый на неопределенный срок, не подлежит государственный регистрации.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2021 года.

Как заключить договор аренды на неопределенный срок

выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;
расторжение договора в судебном порядке по инициативе наймодателя;
утрата (разрушение) арендуемого помещения;
смерть единственного нанимателя (если он проживал в помещении самостоятельно).

Важно! Если срок не установлен в договоре аренды, он считается заключенным на неопределенный срок. Если же срок действия не установлен в договоре найма или он больше 5 лет, договор считается заключенным на 5 лет.

Регистрация бессрочного договора аренды нежилого помещения

Добрый день. Только далее там написано: если иное не установлено законом. а согласно ст 651 ГК РФ, регистрируются договора, заключенные на срок не менее одного года. Из чего следует, что договор без сроков и заключенные на неопределенные могут быть расторгнуты и в срок менее года.

Ст. 651 ГК РФ обязывает регистрировать долгосрочный договор аренды недвижимого имущества. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2021 г. № 59 применяется к договорам, заключенным на срок менее года, если есть соглашение о его продлении, то регистрировать такое продление не нужно.

Срок договора аренды на неопределенный срок, регистрация, образец

Правоотношения по таким договорам в дальнейшем могут быть преобразованы тем, что арендатор получает возможность стать полноценным собственником. Например, если участок земли оформлен под ведение подсобного хозяйства на период в 49 лет, то при возведении на нем дома (в виде капитального строения) земля может быть переоформлена в собственность.

Начало и окончание сделки зависит от того, какой установлен срок договора аренды. На неопределенный срок или определенный период заключен договор, его действие начинается с началом суток, и с окончанием суток (в 24:00) заканчивается. Следовательно, окончание действия договора (если арендатор направил уведомление о прекращении дальнейших правоотношений) приходится на 24:00 той даты, которая определена в документе.

Можно Ли Заключать Договор Аренды На Неопределенный Срок

Подлежит ли государственной регистрации договор аренды, заключенный на неопределенный срок .

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанное требование закона согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2021 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», распространяется и на договоры аренды нежилых помещений.
Срок аренды недвижимого имущества определяется договором. Вместе с тем, как предусмотрено п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в любой момент (в том числе и ранее года с момента его заключения) по желанию одной из сторон при условии соблюдения порядка, установленного законом или договором.
Учитывая, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, при неопределенности условия договора о сроке аренды такой договор аренды государственной регистрации не подлежит. Данная позиция подтверждена Высшим Арбитражным Судом РФ (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2021 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Обзор)), а также сложившейся правоприменительной практикой.
В случае если сторонами был заключен договор аренды на срок менее года, впоследствии продленный дополнительным соглашением также на срок менее года, вопрос о необходимости государственной регистрации такого договора аренды решается следующим образом.
Если договор аренды помещения, заключенный на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды соглашением сторон продлен на срок менее года (при указании в соглашении нового срока аренды, исчисляемого с момента заключения такого соглашения), то отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Если в договор аренды, заключенный на срок менее года, дополнительным соглашением внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора аренды увеличен и в общей сложности составляет более года, то данный договор (с приложением дополнительного соглашения) в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации, поскольку в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор (без заключения сторонами отдельного письменного соглашения), согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Указанный договор в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации не подлежит. Данной позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд РФ (п. 10 Обзора).

Интересное: Надо ли обновлять документы ветеранам труда?

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Договор аренды на неопределенный срок

Список необходимых документов может значительно отличаться в зависимости от предмета соглашения (автомобиль, участок земли, дом, квартира, офис и т.д). Рассмотрим список требуемых бумаг при бессрочной сдаче для использования здания, помещения или земельного участка:

В данном случае рассматриваемый нами образец – договор аренды не неопределенный срок, и в этом случае формулировка будет следующая: «Настоящий договор заключен на неопределенный срок». Указывается также конкретный период, с которого начинает действовать договор. Опять же, зачастую он вступает в действие с момента его подписания обеими сторонами.

Раскроем секреты того, на какой срок можно заключить договор аренды нежилого помещения и каковы достоинства таких сделок

Минусом долгосрочной аренды можно считать необходимость прохождения регистрации и оплату пошлины. С другой стороны, такой документ даёт гарантии и обеспечивает уверенность в завтрашнем дне всем участникам. Арендные каникулы позволяют оборудовать помещение для собственных нужд, а арендатору сэкономить на вложениях в ремонт помещения.

Краткосрочный договор может предусматривать автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, при этом он также не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59). Единственное условие – отсутствие возражений обеих сторон. Долгосрочный договор считается пролонгированным на неопределённый срок, если после его окончания, стороны не заявили о расторжении, и арендатор продолжает использовать помещение (ГК РФ).

Риски неопределенной аренды (Коробкова К

Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок:
— неуказание в договоре аренды срока такой аренды (п. 1 ст. 610 ГК РФ);
— пролонгация ранее действующего договора аренды при использовании преимущественного права (ст. 621 ГК РФ).
Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2021 N 66 сказано: если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. Это связано с тем, что в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды.
Вместе с тем следует иметь в виду, что общие правила, поименованные выше, не распространяются на ситуации, когда такое ограничение прямо установлено законом. В частности, правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 621 ГК РФ) не применяются к договору проката (ст. 627 ГК РФ), договорам аренды транспортных средств с экипажем (ст. 632 ГК РФ), договорам аренды транспортного средства без экипажа (ст. 642 ГК РФ).
При неопределении срока в договоре найма жилого помещения договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
Кроме того, ограничения могут быть предусмотрены и в иных законах РФ. В частности, ограничения на пролонгацию договора аренды муниципального и федерального имущества на неопределенный срок установлены Федеральным законом от 26.07.2021 N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество (ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).
В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2021 N 73 разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, п. п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).
В одном деле суд указал, что положения ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ не являются основанием для прекращения действия договора, поскольку были введены в действие после возникновения договорных правоотношений, и обратной силы не имеют. Данная позиция согласуется с правовой позицией, выработанной Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 28.12.2021 N 9143/10 (Постановление ФАС ЗСО от 12.07.2021 по делу N А27-17722/2021).

Интересное: Могут ли арестовать машину не имяя регестрационых гознаков

Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора.

Когда можно обойтись без государственной регистрации договора аренды

Как было указано выше, регистрации подлежит договор аренды, заключенный не менее чем на год. Если он подписан на срок, превышающий год, сомнений нет — государственная регистрация обязательна. Это же касается договоров, заключенных ровно на год. Договор аренды считается заключенным на срок не менее года, если он заключен на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. Аналогично считается, что на год заключен договор, который действует, например, с 15 мая 2021 года по 14 мая 2021 года и т.д. (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2021 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Например, согласно п. 5.1 Положения о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689, передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании результатов аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу.

Регистрация договора аренды заключенного на неопределенный срок

Учитывая, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, при неопределенности условия договора о сроке аренды такой договор аренды государственной регистрации не подлежит. Данная позиция подтверждена Высшим Арбитражным Судом РФ (пункт 11 Информационного письма Президиума от 16.02.2021 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также сложившейся правоприменительной практикой.

Можно Ли Заключать Договор Аренды На Неопределенный Срок

При возобновлении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества необходимо учитывать специфику, связанную с необходимостью проведения торгов для заключения договора. Подробнее об этом см. п. 14.2 настоящих Рекомендаций.

Интересное: Прожиточный Минимум В Японии По Годам

– если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2021 по делу N А79-5631/2021 (Определением ВАС РФ от 24.06.2021 N ВАС-1683/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));

Договор аренды на неопределенный срок

В обоснование заявленных требований указал, что оспариваемыми решениями регистрирующего органа от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в проведении государственной регистрации договоров субаренды земельного участка, заключенных между истцом и третьим лицом, со ссылкой на несоблюдение срока субаренды (срок договоров субаренды превышает срок основного договора аренды). Полагает, что оснований для отказа в государственной регистрации не имелось, поскольку договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, следовательно, заключение договоров субаренды на конкретный срок 4 года и 5 лет не противоречит положениям п. 2 ст. 615 ГК РФ. Поскольку представленные на регистрацию документы соответствовали требованиями закона, просил, с учетом уточненных требований, признать незаконными принятые Управлением Росреестра по Хабаровскому краю решения об отказе в государственной регистрации договоров субаренды земельного участка, обязать ответчика провести регистрационные действия, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность. Считает, что решения об отказе в проведении регистрации вынесены в соответствии с положениями закона, правовых оснований для проведения государственной регистрации договоров субаренды земельного участка не имелось. При вынесении решения суд не учел, что договор аренды земельного участка был заключен между первоначальным арендодателем и истцом на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации. По истечении срока аренды договор аренды был продлен на неопределенный срок. Поскольку договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), то установление срока субаренды на конкретный срок неверно. Полагает, что договоры субаренды должны быть заключены, как и основной договор аренды, на неопределенный срок и считаться заключенными с момента подписания сторонами.

Розничный магазин, продаем, в том числе, крепкий алкоголь

Заключение договора аренды на неопределённый срок означает – буквально – то, что срок аренды сторонами договора не определён. Поэтому, кстати, такой договор аренды не требует обязательной государственной регистрации.

Однако закон обязывает организации, использующие стационарные торговые объекты и складские помещения для осуществления розничной продажи алкогольной продукции на основании соответствующей лицензии на основании договора аренды, заключать такие договоры на определённый договором срок, составляющий один год и более.

Подлежит ли регистрации договор аренды земли заключенный на неопределенный — срок

В случае если сторонами был заключен договор аренды на срок менее года, впоследствии продленный дополнительным соглашением также на срок менее года, вопрос о необходимости государственной регистрации такого договора аренды решается следующим образом.
Если договор аренды помещения, заключенный на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды соглашением сторон продлен на срок менее года (при указании в соглашении нового срока аренды, исчисляемого с момента заключения такого соглашения), то отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

Если в договор аренды, заключенный на срок менее года, дополнительным соглашением внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора аренды увеличен и в общей сложности составляет более года, то данный договор (с приложением дополнительного соглашения) в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ подлежит государственной регистрации, поскольку в силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Регистрацию договора аренды можно избежать

Подытожу. Если стороны, заключили договор аренды и предусмотрели в нем все существенные условия в требуемой форме, но не осуществили государственную регистрацию данного договора, условия данного договора не могут быть проигнорированы судом лишь по признаку отсутствия госрегистрации. Суд будет обязан решить дело с учетом тех положений (цена, срок, неустойка, возврат депозита и т.п.), которые стороны установили в своем не прошедшем госрегистрацию долгосрочном договоре.

Считать ли договор аренды нежилого помещения, заключенный сроком более года недействительным, в случае отсутствия государственной регистрации? Еще вчера на этот вопрос я бы однозначно ответила «Да!». Однако коллега посоветовала мне обратить внимание на п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2021 года № 73 (в ред. 2021 г.).

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

По общему правилу арендная плата за использование здания и сооружения включает в себя также и плату за пользование участком земли, на котором это здание или сооружение расположено, если иное не согласовано сторонами договора (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Уплачиваемая Арендатором сумма состоит из фиксированного платежа (арендной платы) и суммы оплаты за предоставленные Арендатору коммунальные услуги (отопление, электрификация, водоснабжение и т. д.). Размер коммунальных платежей определяется Арендатором ежемесячно на основании показаний приборов учета воды, тепловой энергии, электроэнергии и т. д.

30 Июн 2019 hiurist 235