Главная / Документы / Расчет через банковскую ячейку при продаже квартиры

Расчет через банковскую ячейку при продаже квартиры

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Схема и порядок передачи денег через банковскую ячейку при покупке и продаже квартиры. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Соглашение подписывается в трех экземплярах, так как участниками сделки по факту являются три стороны: финансовая организация, продавец и покупатель. Каждая из сторон сделки может иметь доступ к ячейке до двух человек. В этой ситуации в договор аренды фиксируется необходимость присутствия всех продавцов и всех покупателей при открытии сейфа с наличностью. Все лица, которые имеют доступ к ячейке, в обязательном порядке должны быть прописаны в договоре о купле-продаже жилплощади.

Заключение договора аренды банковской ячейки покупателем.
Помещение денег в ячейку в размере, который указан в договоре.
Заключение договора купли-продажи.
Поведение государственной регистрации сделки в уполномоченном органе согласно действующему законодательству.
Предъявление продавцом документов, подтверждающих переход права собственности с целью получения денежных средств.
Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, покупатель вправе забрать денежные средства обратно, заплатив финансовой организации за аренду ячейки.

Действия при расчете

Член семьи собственника. Право сохранено на период брака и заканчивает свое действие, когда член семьи собственника переходит в статус бывшего (статья 31 ЖК РФ).
Члены семьи собственника или бывшие члены семьи владельца недвижимости, которые не принимали участия в приватизации. В данном случае право пользования сохраняется на бессрочной основе.
Физические лица, которые проживают в квартире на основании договора найма. Право сохранено на весь срок, обозначенный в договоре (статья 675 ГК РФ).
Граждане, которые проживают в жилом объекте на основании завещательного отказа. Право пользования распространено на период, оговоренный в завещательном отказе (статья 33 ЖК РФ).
Граждане, которые проживают на жилплощади на основании соглашения безвозмездного пользования. Право на проживание сохранено на весь период действия договора (статья 700 ГК РФ).
Граждане, которые передали квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением.

Договор подписывается как покупателем, так и продавцом. Для заключения договора покупателю и продавцу необходимо иметь только паспорт. Как правило договор заключается сроком на месяц. Срок аренды указывается в договоре и в акте передаче сейфа, который оформляется одновременно с договором. В форме акта передачи сейфа, применяемого Сбербанком, непосредственно указывается дата начала и дата окончания срока аренды сейфа.

Условия доступа продавца и покупателя к ячейке и этапы сделки

Продавцу и покупателю, не являющимися профессионалами в недвижимости, прежде всего необходима помощь их агентов/ брокеров /риелторов, через которых они проводят сделку (далее Агенты продавца и покупателя). В договоре аренды банковской ячейки можно прописать возможность присутствия при операциях с ячейкой доверенных лиц — Агентов продавца и покупателя. Присутствие доверенных лиц не обязательно для доступа к ячейке, но они могут быть приглашены по желанию покупателя или продавца.

На что обратить внимание при заключении договора аренды банковского сейфа

После того как Продавец получил ключ и зарегистрировал договор, он имеет доступ к ячейке. Теперь Продавец хотел бы открыть ячейку и обнаружить там требуемую сумму денег. Если ее там не будет Продавец будет сильно разочарован. Чтобы не получить неприятный сюрприз, Продавец должен проконтролировать, что требуемая сумма заложена в ячейку и что купюры не поддельные. Таким образом, задача пересчета денег во время ее закладки в ячейку является задачей продавца. Он должен заранее спланировать всю процедуру. Имеет смысл заказать услугу пересчета и проверку денег у банка, в среднем такая услуга стоит 0,2% от суммы денег. Во избежание кражи или подлога Продавец во время закладки должен иметь деньги и ячейку в своем поле зрение все время пока ячейка не будет закрыта, и все лица, присутствующие в хранилище вместе с ним не покинуть помещение.

Сегодня использование банковских ячеек является одним из способов осуществления сделок купли-продажи жилой и иной недвижимости на вторичном рынке. Такая схема предусматривает, что основная часть уплачиваемой приобретателем суммы находится в банке, и будет передача продавцу только при условии выполнения определенных действий, например, снятия обеспечения.

Риски продавца при продаже квартиры через банковскую ячейку

Возможность потери части денежных средств, находящихся в ячейке, так как безопасность банка отвечает исключительно за охрану помещения, в то время как за содержимое ячеек он не отвечает.
Перед закладкой средств в ячейку проверить наличность на предмет наличия фальшивок можно с привлечением соответствующей услуги в это же банке, но за нее придется отдельно заплатить.
При отсутствии регистрации сделки продавец недвижимости не имеет возможности получить денежные средства, в то время как приобретатель сможет затребовать их у банка по истечению месяца, даже при условии отсутствия ключа, ограничившись штрафом.
При истечении срока арендного соглашения на ячейку раньше, чем получена выписка из ЕГРН, доступ к хранилищу оказывается открыт.
При использовании ячейки отсутствует возможность проверки всей суммы. В заключаемый договор аренды сведения о содержимом не вносятся, поэтому после получения средств может оказаться, что покупатель внес значительно меньше оговоренной величины или часть купюр является поддельной.
Нельзя исключать возможности, что злоумышленники попробуют вскрыть сейф, воспользовавшись для этого поддельными документами личности, и похитить денежные средства.
Отсутствие ответственности банка за хранящиеся внутри предметы не позволяет провести страхование целостности денежных средств, находящихся на временном хранении в кредитной организации.
Присутствие при выемке обоих участвующих сторон. Данный пункт в отдельных случаях вносится в соглашение, но может стать причиной будущих проблем, так как новый владелец жилья теряет интерес к передаче средств прошлому собственнику, и может специально уклоняться от посещения кредитного учреждения.

Интересное: Новости о поправках по ст 228 ч 2 в 2021 2021

Снижение рисков продавца при продаже квартиры через ячейку

Пользоваться только услугами банков, предусматривающими формирование описи передаваемого на хранения имущества. Такая услуга обойдется дороже, но обеспечит дополнительную защиту.
Использовать долгосрочную аренду, превышающую 30 суток, чтобы исключить риски неготовности выписки из ЕГРН к моменту завершения арендного срока пользования сейфом.
При подписании документов необходимо проверить их на предмет наличия пункта, в котором с банковского учреждения снимается ответственность за предоставление одним клиентов ложных документов.
Закладка денежных средств должна осуществляться в присутствии продавца с обязательным пересчетом купюр и проверкой их на предмет наличия фальшивок, чтобы избежать проблем в дальнейшем.
Не все банковские учреждения работают с недвижимостью, поэтому выбирать стоит наиболее надежные и проверенные компании, обладающие необходимым опытом и возможностями.

Лайфхак: обезопасить себя покупатель может, запасшись еще одним экземпляром договора о купле-продаже квартиры. В случае проблем эта бумага (вместе с распиской о передаче денег) послужит основанием для обращения в суд, даже если ее регистрация по каким-либо причинам не будет оформлена.

оформить документы для регистрации сделки в Росреестре, в том числе и не подписанный договор о купле-продаже недвижимости;
составить расписку о передаче денег, которая должна храниться у продавца;
отправиться с пакетом бумаг в банк и в присутствии продавца перевести средства;
получить от продавца подписанную расписку о получении денег;
зарегистрировать в Росреестре договор купли-продажи квартиры.

Правильный порядок оплаты наличными

Участники сделки открывают счета до востребования (в рублях или иностранной валюте). Покупатель арендует сейфовую ячейку, прописывая в договоре с банком условия доступа к ней, вносит на свой счет средства и покупает на них вексель на продавца. Затем приобретатель в присутствии риелтора/юриста и продавца помещает ценную бумагу в ячейку. После регистрации права собственности на покупаемую квартиру стороны подписывают акт о передаче бывшему владельцу данной недвижимости ключа от сейфа. Затем продавец в присутствии покупателя и куратора сделки, предъявив документы о ее совершении и регистрации, достает ценную бумагу, погашает ее и в тот же день получает деньги на свой счет.

По сравнению с самой суммой сделки, расходы на услуги по хранению денежных средств в депозитарии невысоки. Платеж взимается за каждый день аренды, либо полностью за месяц. Если стоимость жилья велика, следует заранее поинтересоваться, какие размеры имеет ячейка, предложенная банком, так как не исключено, что вся сумма в одной ячейку не поместится.

Заключение договора аренды. На данном этапе стороны являются в банк и оформляют соглашение с указанием продавца в качестве доверенного лица для обеспечения доступа. Определяя длительность договора, исходят из минимально требуемых для перерегистрации рабочих дней, а также минимально возможной длительности аренды в банке (как правило, 1 месяц). Расходы за оказываемые услуги несут стороны по договоренности – банк не устанавливает точных требований к плательщику. По желанию сторон, в договор вносят условия, дающие право доступа к деньгам со стороны продавца. Если сделка не ипотечная, банк не будет настаивать на проверке юридической чистоты оформляемой продажи. В его функции входит только принятие купюр на хранение, однако по отдельному запросу, финансовая структура окажет помощь в пересчете и проверке подлинности каждой банкноты.
Закладка наличных. После подписания соглашения банк выдает ключ от ячейки покупателю. Далее стороны сделки идут в депозитарий и помещают деньги в ячейку. Стороны обязаны пересчитать и убедиться в отсутствии фальшивых купюр. Сумма определяется как цена недвижимости за вычетом уже выплаченного аванса. Ячейка закрывается на ключ сотрудником банка и продавцом (используется два ключа). Иногда хранителем ключа выступает привлеченный к продаже риэлтор.
Переоформление собственности в Росреестре. Продавец обязан предоставить весь необходимый пакет и проследить за тем, чтобы все справки были действующими (некоторые из них действуют не более 2 недель). Далее регистрирующий орган выдает документ, подтверждающий переход прав другому гражданину (выдается выписка из ЕГРН или свидетельство). Бумага потребуется далее, для получения средств, которые находились в банковском сейфе.
Так как перерегистрация права производится в течение нескольких дней, такой срок с небольшим запасом и указывают в сроках договора аренды. После получения новой документации на собственника, продавец приходит в банк и извлекает содержимое ячейки. Нельзя исключать случаи срыва сделки. В таком случае, оба участника несостоявшейся сделки приходят в отделение и забирают средства.

Интересное: Стоимость Одного Дня Пребывания В Садике Кинешма 2022 Год

Как использовать при оформлении сделки

Обычные граждане редко пользуются ячейками, используя их для надежного хранения особо ценных вещей, документов, денег. В большинстве случаев, услуга востребована при оформлении купли-продажи квартиры, избавляя от проблемы защиты наличности на период оформления.

Использование банковской ячейки – это оптимальный вариант для проведения взаиморасчетов. Однако аренда сейфа потребует от вас внимательности, ведь вам понадобится выбрать банк, подготовить необходимую документацию, правильно положить деньги в хранилище (для Покупателя) или правильно забрать их из хранилища (для Продавца).

Мы предлагаем рассмотреть наиболее удобный и востребованный вариант расчётов – передачу денег через ячейку в банковском хранилище. Такой способ обойдется дешевле нотариального депозита и больше подходит для оплаты покупки наличными средствами. Условия процедуры адаптированы для проведения операций покупки недвижимости с участием физлиц. Предусмотрена также возможность осуществления многоэтапных сделок.

Подводные камни и риски при расчете через банковскую ячейку

При срыве сделки доступ к сейфу получает исключительно покупатель и его доверенные лица. В договоре аренды можно прописать порядок совместного доступа продавца и покупателя в любой день при возникновении определенных условий. Если регистрации договора затягивается, то аренда ячейка может быть продлена. Например, затягивание возможно в случае, если в Росреестре возникли вопросы к договору (нет согласия супруга и пр.). После устранения недочетов договор может быть зарегистрирован, а продавец получит доступ к сейфу с деньгами.

Ключ от ячейки, как правило, остается у покупателя на период регистрации и обменивается на расписку. Только после выполнения всех условий сделки продавец сможет забрать деньги. Нужно учитывать, что аренда банковской ячейки – платная услуга и нужно заранее прописать в договоре кто будет ее оплачивать. Преимущество такого способа в том, что банк выступает гарантом выполнения обязательств каждой из сторон.

2. Использование банковской ячейки

Если в течение установленного срока продавец не явится в банк, деньги вернутся на счет покупателя. Плюс такого способа в том, что ни одна из сторон не рискует: продавец уверен, что получит всю сумму, а покупатель не волнуется за сохранность средств в случае отмены сделки.

3. Аккредитив – блокированный счет в банке

Если покупатель не убедится в том, что его право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, то нечестный продавец может не вернуть деньги и дальше придется разбираться в суде. А при сделке после регистрации рискует уже продавец, так как нет никаких гарантий заплатит ли покупатель, и пока дело дойдет до суда, мошенник уже перепродаст квартиру. Данный способ используется в некоторых случаях, но уже теряет актуальность – многие предпочитают не рисковать.

Аналогом схемы работы с ячейкой с закладыванием в нее реальных средств выступает аккредитив. Он является «виртуальным» сейфом и предполагает внесение средств на специальный счет, получить которые можно также при соблюдении определенных условий. Преимуществом аккредитива является отсутствие ключей, и необходимости оформлять расписку. Но он в сравнении с механизмом банковской ячейки проигрывает во времени оформления документов на открытие и стоимости обслуживания, требуя больших временных и финансовых затрат.

Особенности заключения договора

В СМИ часто появляются публикации с яркими заголовками в виде «пропали деньги из ячейки». В банках сегодня имеется огромное количество камер видеонаблюдения и вооруженная охрана, поэтому все происходящее на территории учреждения круглосуточно находится под контролем. В большинстве случаев подобные сообщения оказываются очередным выбросом «желтой» прессы.

Возможные риски

Покупатель и продавец достигают договоренностей в части условий продажи квартиры и использования банковской ячейки;
С банком заключается договор об аренде ячейки;
Покупатель закладывает деньги в хранилище;
Происходит подписание договора;
Документы передаются в Росреестр для регистрации;
Продавец предоставляет в банк перечень документов, которые выступают подтверждением возможности получения средств и забирает деньги.

Общее их количество зависит только от пожелания сторон. Но в любом договоре должен наличествовать пункт о цене. Цена договора это сумма, в которую оценена квартира продавцом и какую он намерен получить от покупателя в обмен на передаваемое право собственности. Пункт о передаче денежных средств включает в себя:

Можно не выносить наличные за пределы банка, а сразу же открыть счет и положить все доступные средства на него. Затем по мере необходимости снимайте деньги в банкомате или рассчитывайтесь ими с помощью платежной карты, переводите на другие счета.
Если по каким-либо причинам сделка сорвалась, покупатель также может в любой удобный для него момент зайти в банк и забрать все содержимое ячейки.
В ячейку можно поместить практически неограниченную сумму, а также продлевать аренду по мере необходимости (например, если затягивается оформление документов).

Интересное: Можно ли приставам платить по тысячи за долг по кредиту

Кто оплачивает ячейку в банке при покупке квартиры ипотеку если альтернатива

Если же сделка не состоялась по каким-то причинам, то покупатель может получить свои деньги обратно до завершения срока аренды ячейки, предоставив свой паспорт и ключ от сейфа, но только в том случае, если продавец не получал к нему доступа.

Банковское учреждение просто предоставляет на месяц или более свое имущество (ячейку) для безопасной передачи денежных средств от покупателя продавцу.

В таком случае продавец уже может сам, без покупателя, обратиться после проведения сделки и регистрации квартиры обратиться в банк, чтобы получить полагающиеся ему деньги за проданное жилье.

Участие банка

Это небольшой сейф, в котором могут храниться деньги, драгоценности, ценные бумаги и даже произведения искусства. Сейф сам по себе служит надежной защитой, но система безопасности банка еще больше эту защиту повышает.

Если договор купли/продажи квартиры удостоверяется нотариально, то за проведение расчёта через депозит нотариуса надо будет заплатить 2,5 тыс. руб. В эту сумму входит тариф, а также плата за оказание услуг правового и технического характера (УПТХ). Кроме того, надо будет оплатить услуги нотариуса по удостоверению сделки. Как правило, через нотариуса проводят сделки с имуществом, операции с которым подлежат обязательному нотариальному удостоверению (объекты в долевой собственности). В этом случае размер оплаты составит 0,5% от цены договора (либо от кадастровой стоимости, если она выше цены договора), плюс оплата УПТХ – 5,1 тыс. руб.

Аккредитив

Механизм работы с депозитом нотариуса прост. После составления договора купли/продажи, покупатель вносит на банковский счет нотариуса сумму равную стоимость объекта. Далее стороны в присутствии нотариуса подписывают договор, нотариус его заверяет, передаёт (обычно в электронном виде) в Росреестр. После завершения регистрации деньги, лежащие на депозите, нотариус передаёт продавцу, или переводит их на его счёт.

Сравнение инструментов безопасного проведения расчетов по сделке с недвижимостью

Существуют два варианта изъятия денег из ячейки по окончании регистрации перехода прав на жильё. В одном случае за деньгами может прийти один продавец. Во втором случае потребуется присутствие обеих сторон.

В договоре аренды банковской ячейки не указывается сумма, которая будет находиться там. Таким образом, при возникновении спора выплате средств в суд обращаться бессмысленно. Однако покупатель должен предоставить документы о переводе денежной суммы – это поможет избежать недоразумений.
В банке не могут проверить подлинность документов. Разумеется, данные продавца проверяются, они должны совпасть с паспортом. Но обычно в договоре аренды сейфа указывается, что банк не несет ответственности за достоверность подаваемых документов для выдачи суммы.

Дело в том, что формально права собственности переходят к покупателю только после госрегистрации договора в соответствующем органе, а этот процесс длится 5-12 дней. Если покупатель оплатит квартиру до регистрации, то продавец может скрыться, и покупатель останется без жилья и без денег. При оплате после регистрации, напротив, рискует продавец, так как может остаться без недвижимости и денег.

Порядок продажи квартиры через банковскую ячейку

Также участники процесса могут арендовать банковскую ячейку. Этот вариант наряду с аккредитивом считается самым надежным из всех. Покупатель арендует сейф и закладывает сумму согласно договору купли-продажи.

Покупатель квартиры самостоятельно выбирает и договаривается за цену с продавцом недвижимости.
Договор должен обязательно соответствовать и удовлетворять все запросы обеих сторон.
Стороны назначают дату составления договора.
Стороны обращаются с пакетом документов и договором о купли-продаже квартиры в Росреестр.
Передача денег в обычном порядке происходит при подписании договора и передачи новому владельцу ключей от жилья.

Какую валюту выбрать для расчета

Стороны сделки заключают договор с банком.
Покупатель открывает счет вносит сумму безналично.
Продавец после регистрации права собственности предоставляет в банк договор с отметкой Росреестра о регистрации.
Банк проверяет документы и если все нормально – переводит деньги продавцу.

12 Окт 2020 hiurist 184