Законность Купли-Продажи На Недвижимое Имущество Должника
Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Реализация арестованного имущества судебными приставами: порядок, процедура и сроки. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Здесь все предельно просто и легко, если хорошенько разобраться. Сама по себе процедура реализации собственности, которая была арестована или изъята судом, называется продажей. То есть приставы и уполномоченные органы будут проводить сделку купли-продажи имущества гражданами. Этот процесс уже ни у кого не вызывает никаких подозрений и опасений. Ведь система уже давно всем известна. Более того, граждане довольно часто обращаются к покупке конфискованного или арестованного судом имущества. Особенно когда речь идет о недвижимости. Почему? Об этом — немного позже. Для начала следует выяснить, как происходит продажа арестованного имущества. Ведь свои ограничения и сроки есть у всего.
Как действуют
В принципе, сама процедура продажи арестованного имущества судебными приставами понятна. Она предельно проста. Направляется извещение должнику, потом ему дается месяц на закрытие долга. Если этого не происходит, то будет проводиться опись имущества с обязательным участием оценщика. Разумеется, данный процесс подразумевает составление соответствующего акта. Далее товар выставляется на продажу, чаще всего на аукционе. Возможно снижение стоимости на 15 %, если в установленные законом сроки не произошел сбыт имущества. И так снова и снова. Ничего трудного.
Стоит ли
На что? На погашение задолженности. Ведь процесс продажи арестованного имущества судебными приставами начинается тогда, когда за гражданином числится серьезный долг. Именно так показывает практика. При этом срок погашения оного тоже четко установлен. Гражданин имеет право на закрытие задолженности в течение 30 дней после уведомления о конфискации. Если никакие меры не будут предприняты, можно попрощаться со своей собственностью. Она будет изъята, а затем передана для продажи приставами.
Несмотря на то что кредитор в данном случае не является стороной договора, право оспаривать подобную сделку за ним сохраняется (см. Определение ВС РФ от 13.06.2021 № 301-ЭС16-20218 по делу № А28-12640/2021). Это обусловлено тем, что кредитор праве получить удовлетворение своих требований к должнику в том числе путем обращения взыскания на имущество должника, которое должно направляться на погашение реальных, а не мнимых обязательств (см. постановление ФАС Московского округа от 10.05.2021, 17.05.2021 № КГ-А40/3784-07 по делу № А40-78420/06-10-154).
Должник может скрыть имущество от взыскания, заключая сделки с дружественными контрагентами
Еще одним инструментом для недопущения перепродажи спорного имущества по цепочке сделок является внесение записей в Росреестр. В случае, когда речь идет о недвижимости, кредитор, к примеру, может принять меры для внесения в Росреестр записи о том, что объект недвижимого имущества находится в споре. В дальнейшем это может помочь в доказывании недобросовестности будущих контрагентов должника по сделке.
Признать сделку по отчуждению имущества должника недействительной можно на основании ст. 10 и ст. 168 ГК РФ
При этом наличие формального исполнения по сделке не препятствует квалификации ее как мнимой (п. 86 постановления № 25). Так, например, должник может заключить договоры купли-продажи с дружественным контрагентом и составить акты о передаче соответствующего имущества, однако контроль над имуществом сохранится за должником. В таком случае суд может признать договор купли-продажи мнимой сделкой (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.2021 № 6136/11 по делу № А60-29137/2021-С5). Иногда должник может создать видимость законности владения отчужденной дружественному контрагенту вещи. Например, должник и контрагент могут заключить договор аренды, согласно которому проданная вещь передается должнику за минимальную плату. Данное обстоятельство также может помочь кредитору доказать мнимость сделки (см., например, постановление АС Волго-Вятского округа от 13.11.2021 № Ф01-4713/2021 по делу № А29-11781/2021).
Я выиграл лот в торгах по банкротству публичное предложение сельхозтехника. Применяется ли преимущественное право на таких торгах? Если да, то в какое время организатор торгов должен направить мне предложение подписать договор? Сразу или после предложения лицам имеющим преимущественное право?
Здравствуйте, Наталья! Ваша ситуация достаточно сложная и запутанная, поэтому требуется доскональное изучение всей ситуации для определения вариантов действий. Но в целом можем только сказать, что ст. 292 ГК РФ не применяется к Вашей ситуации, так как в квартире проживали Ваши родные дети, а не дети, оставшиеся без попечения родителей. Поэтому не все так очевидно в этой ситуации.
Документы, дающие право на реализацию залогового имущества на торгах
Добрый день! Подскажите какая процедура обращение взыскания на предмет ипотеки между физическими лицами по решению суда в случае если предмет ипотеки в настоящее время зарегистрирован на третее лицо? Необходимо ли что бы квартира для проведения торгов была зарегистрирована именно на должнике?
Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности является ничтожной. То есть она незаконна по определению и Росреестр её не пропустит. Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек , купивший квартиру у недееспособного лица не сможет отстоять совершённую сделку в суде. Закон позволяет купить такую квартиру, если есть согласие на сделку попечителя или органов опеки и попечительства. Но и в этом случае риск опротестования высок.
От разрыва договора страдает покупатель
От 5% до 15% заключённых сделок с недвижимостью спустя какое-то время оспариваются в суде, и часть из них признаются недействительными. Портал METRTV.ru насчитал 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной. Противопоставить этим факторам покупатель может трёхступенчатую систему защиты от аннулирования сделки.
Сделки в группе риска
При подготовке и оформлении сделки покупателю квартиры следует, как минимум, исключить возможность признания сделки ничтожной, то есть не покупать квартиру у малолетних и недееспособных лиц, не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.
Было бы слишком хорошо для должников, если бы они могли просто не приходить домой и тем самым мешать судебным приставам забирать их вещи. В нормах закона об исполнительном производстве не указано, что изымать имущество надо обязательно при должнике или что должник обязательно должен подписать акт об изъятии. Это означает, что, если родственники должника откроют дверь, пристав может начать описывать имущество и без присутствия должника.
Способ продажи имущества зависит от его стоимости. Пристав может организовать торги, если имущество должника стоит больше 500 тысяч рублей. То же относится к недвижимости, ценным бумагам или вещам, которые имеют историческую или художественную ценность.
Какое имущество судебные приставы не могут забрать
У судебного пристава есть право направлять в банки запросы о счетах должника. Если такие счета найдут, банки обязаны немедленно снять с них деньги в требуемом размере и отправить приставам. Если средств на счете недостаточно, банк будет снимать с него все деньги, которые поступят в будущем, вплоть до полного погашения долга.
Аукцион по распродаже арестованного имущества может происходить с указания начальной стоимости лотов, обозначается шаг по цене, определяется по итогам победитель. Если после трижды объявленной стартовой цены не находятся желающие, лот снимается с торгов. В этом случае цена снижается и аукцион проводится повторно.
В последнее время количество заемщиков, не возвращающих долги кредиторам значительно возросло. Кредитные организации, исчерпав все средства заставить должника вернуть деньги, обращаются в суд, где выносится решение о наложении ареста на имущество и его реализации на торгах, чтобы вырученные средства направить на оплату долга.
Законодательные аспекты
Владелец вправе выкупить свое имущество, если торги дважды признаны несостоявшимися. Помимо электронных существуют и обычные торговые площадки, где можно осмотреть предлагаемое имущество и принять участие в торгах.
- нельзя арестовать и продать единственную квартиру обязанного лица, если у него и членов семьи нет другого пригодного жилья;
- разрешено забрать квартиру за долги, если она приобреталась по программе ипотечного кредитования (в этом случае в реестре ЕГРН будет отражен ипотечный залог);
- можно забрать квартиру за долги, если у должника и членов его семь есть другая недвижимость в собственности или соцнайме;
- можно арестовать и продать квартиру, если должник с семьей фактически постоянно проживают в другом месте.
На какую недвижимость нельзя обратить взыскание
- дата составления документа, реквизиты производства;
- сведения о должнике, характере, основания и размере обязательств перед взыскателем;
- перечень объектов недвижимости, на которые накладывается арест;
- перечень запретов и ограничений, которые накладываются на распоряжение и пользование;
- ссылки на правоустанавливающие документы, подтверждающие собственность должника;
- подпись представителя ФССП.
Обращение взыскания на доли
При наложении ареста на нежилую и коммерческую недвижимость никаких ограничений не предусмотрено. Специалист ФССП может обратить взыскание на имущественные комплексы, здания, нежилые помещения, гаражи и т.д.
- Должнику направляется претензия от банковского учреждения. В ней прописывается объём задолженности, сроки для её погашения, а также пункт, который уведомит дебитора о намерении кредитора обратиться в суд;
- Если должник не исполняет своих обязательств, кредитором направляется иск в судебный орган;
- Если дело получает положительное решение, ответственность за мероприятие возлагается на судебных приставов. Они должны направить заявку на проведение реализации специализированным организациям;
- За 10 дней до даты, на которую назначены публичные торги, об их проведении уведомляется должник;
- Не ранее месяца, но не позднее 10 дней до начала необходимо разместить в СМИ сообщение о том, что планируются публичные мероприятия по реализации залоговой собственности, в которых можно принять участие любому желающему. В сообщении требуется указать время и дату проведения процедур, а также характеристики залогового имущества, заявленную начальную цену;
- Люди, желающие приобрести объекты, должны внести задаток в установленном размере. Он не должен быть больше 5 % от начальной стоимости;
- Победителем назначается лицо, которое предложило наибольшую стоимость. С ним заключается договор о результатах мероприятия. Если лицо отказывается его подписывать, оно не получает никаких прав на приобретённую собственность;
- Победитель обязан внести полную оплату за приобретённое имущество. Внесённый задаток также идёт в ход оплаты. Для этого предоставляются определённые сроки – пять суток с момента окончания мероприятия по реализации;
- Заключается договор купли, а также протокол о результатах. На основании этих документов происходит внесение соответствующих изменений в Единый реестр прав, направленный на регистрацию недвижимого имущества.
Признание мероприятия несостоявшимся
Мероприятия по реализации залоговой собственности являются довольно востребованными. С их помощью можно приобрести тот тип недвижимого имущества, на который ранее не хватало средств. Для покупки недвижимого объекта или других вещей можно заполнить заявку на участие, предложить наибольшую цену. Если человек становится победителем, заключается договор. Он является основанием для передачи прав на объект новому владельцу.
Публичные торги по продаже недвижимого имущества
Решение о реализации залогового имущества выносит соответствующий судебный орган. Причем судебные тяжбы могут растянуться на месяцы и даже годы. Поэтому, справедливости ради, нужно отметить, что на подобную меру банки-кредиторы идут не очень охотно, пытаясь разными методами в индивидуальном порядке решать возникающие проблемы с невозвратами по кредиту.
При подаче иска взыскатель должен заручиться доказательствами, которые, вероятнее всего, содержатся в материалах исполнительного производства:
- сведениями о наличии у должника земли;
- актом об отсутствии у него иного имущества;
- свидетельством неисполнения решения суда добровольно;
- справкой об отсутствии у него постоянного дохода;
- подтверждением отсутствия препятствий для обращения взыскания, например, выпиской из ЕГРН об отсутствии обременений и так далее.
Существующая судебная практика обращения взыскания на земельный участок показывает, что чаще всего иски удовлетворяются, если истцом является взыскатель, а на земле не расположено единственного жилья должника. Если истцом выступали приставы, суды преимущественно отказывали даже в рассмотрении таких дел.
Могут ли изъять единственное жилье должника
В соответствии со ст. 79 ФЗ № 229, процессуальное законодательство может определять виды собственности, на которое нельзя обращать взыскание. В ст. 446 ГПК упоминается 2 вида недвижимого имущества, которое запрещено изымать по исполнительному производству:
- жилье, которое является для должника и его родственников единственно пригодным для проживания;
- земельный участок, на котором возведено единственное пригодное жилье.
