Купила Помещение С Арендой Срок Аренды Закончился До Регистрации Права Собственности Арендатор Продолжает Занимать Помещение В Договоре Нет Условия О Пролонгации

Купила Помещение С Арендой Срок Аренды Закончился До Регистрации Права Собственности Арендатор Продолжает Занимать Помещение В Договоре Нет Условия О Пролонгации

Прежде всего отметим, что истечение срока действия договора по общему правилу не влечет за собой его прекращения — он продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, если иное прямо не предусмотрено самим договором (п. 3 ст. 425 ГК РФ).
В соответствии с абзацем первым ст. 622 ГК РФ одной из обязанностей арендатора, вытекающих из договора аренды, является обязанность вернуть арендодателю по окончании срока аренды имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. А поскольку к аренде нежилых помещений применяются нормы ГК РФ об аренде зданий (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 19.10.2021 N Ф08-5603/12 по делу N А32-44217/2021, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2021 N 04АП-3350/12, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2021 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»), то возврат такого помещения, если иное не предусмотрено договором, должен производиться на основании передаточного акта (п. 2 ст. 655 ГК РФ). При этом необоснованные отказ или уклонение арендатора от подписания такого акта по смыслу п.п. 1 и 2 ст. 655 ГК РФ приравниваются к отказу арендатора от возврата соответствующего имущества.
Следовательно, можно сделать вывод, что действие договора аренды, указанного в вопросе, на сегодняшний день не прекращено, так как арендатор в этом случае не выполнил своей обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю. Данный вывод поддерживается также и судебной практикой (смотрите, например, Обзор ФАС Северо-Кавказского округа «Обобщение судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке в первом полугодии 2021 года»). На тот факт, что договор аренды сохраняет действие при невозврате имущества арендатором, указывают и положения абзаца второго ст. 622 ГК РФ, обязывающие такого арендатора внести арендодателю арендную плату за все время просрочки исполнения обязанности по возврату арендованного имущества.
Более того, согласно п. 4 ст. 425 ГК РФ прекращение срока действия договора в любом случае не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Таким образом, арендодатель в рассматриваемом случае вправе исчислить неустойку за несвоевременную уплату арендатором арендной платы, имевшую место не только в период срока аренды, предусмотренного договором, но также и в период, когда арендодатель неправомерно удерживал арендованное имущество после окончания указанного срока (смотрите также п. 66 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2021 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
Тот факт, что такая неустойка не была взыскана арендодателем незамедлительно после окончания периода просрочки в течение срока действия договора аренды, не влияет на право арендодателя взыскать ее после истечения указанного срока, так как по общему правилу отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 9 ГК РФ).
В заключение отметим, что законодательство не устанавливает каких-либо требований к форме или содержанию уведомления арендатора о необходимости возвратить имущество арендодателю путем подписания акта, равно как и не предусматривает обязанности арендодателя направлять такое уведомление, поэтому оно может быть составлено арендодателем в произвольной форме, если иное не предусмотрено договором.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2021 года.

Аренда недвижимости до регистрации права собственности

Госрегистрация не требуется. Однако если правоустанавливающие документы утеряны либо строение является самовольной постройкой, то суд сочтет факт наличия права собственности недоказанным (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.06.07 по делу № Ф09-7304/06-С6).

Зарегистрировав право собственности на объект, арендодатель в любой момент может выселить арендатора из занимаемого помещения, ссылаясь на недействительность договора аренды. Причем без предварительного предупреждения и без какой-либо компенсации. Ведь в таком случае у арендатора нет правовых оснований для использования данного имущества. И суды, как правило, занимают сторону арендодателя (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.06 по делу № Ф08-5044/2021). Учитывая, что договор недействителен, многие арендаторы в таких обстоятельствах требуют назад арендную плату. Но арбитражная практика по таким спорам в большинстве своем на стороне арендодателя (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 16.08.07 по делу № Ф04-5618/2021(37257-А45-30), Московского округа от 09.04.07 по делу № КГ-А40/2282 07 -П, Центрального округа от 16.08.04 по делу № А23-497/04Г-10-15)). Позиция судов следующая. Недействительность договора влечет последствия в виде двусторонней реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ). То есть каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное по этой сделке или возместить стоимость полученного в деньгах. Арендодатель должен вернуть арендатору арендные платежи, а арендатор возместить арендодателю стоимость пользования имуществом. В результате никто никому ничего не должен. Со стороны арендодателя возникает неосновательное обогащение, только если полученная им арендная плата превысила размер причитающегося ему возмещения за пользование имуществом (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2021 № 49, п. 27 совместного постановления от 08.10.98 Пленума Верховного суда № 13 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 14). То есть когда арендная плата по недействительному договору оказалась выше рыночных расценок на аренду аналогичного имущества (п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Немногочисленная арбитражная практика в пользу арендаторов (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 05.06.06 по делу № Ф04-2586/2021(22234-А75-39), Поволжского округа от 27.11.07 по делу № А12-9720/07) связана с ситуациями, когда арендодатели передавали в аренду недвижимость, которая на самом деле им не принадлежала (в частности, находилась в государственной собственности). Шансы на аналогичный исход дела в обстоятельствах, когда арендодатель владеет имуществом на законных основаниях, но просто зарегистрировал свое право собственности позже заключения договоров аренды, очень малы.

Интересное:  Для Получения Каких Пособий Выдаётся Справка О Смерти По Форме 11

Срок договора аренды истёк но ни одна из сторон в течении 10 дней не заявила об этом

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Возможность «автоматического» — без дополнительного согласования — продления срока действия договора в общем случае закону не противоречит, а в некоторых — даже предполагается (смотрите, например, п. 2 ст. 540, п. 4 ст. 837, п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Купила Помещение С Арендой Срок Аренды Закончился До Регистрации Права Собственности Арендатор Продолжает Занимать Помещение В Договоре Нет Условия О Пролонгации

Положения о договоре аренды предусмотрены в главе 34 ГК РФ.
В соответствии с п.3 ст.425 ГК РФ истечение срока действия договора по общему правилу не влечет за собой его прекращения, он продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, если иное прямо не предусмотрено самим договором.

Права и обязанности арендодателя заключаются в предоставлении надлежащего имущества в аренду (возмездное временное пользование), получении платы за пользованием имуществом, осуществление капитального ремонта имущества, получение имущества после прекращения срока аренды (статьи 611, 614, 616, 622 ГК РФ). В соответствии с абз.1 ст.622 ГК РФ одной из обязанностей арендатора, вытекающей из договора аренды, помимо внесения арендной платы за пользованием имуществом по договору аренды, является обязанность вернуть арендодателю по окончании срока аренды имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку в задаче не указаны конкретные условия, следует рассмотреть несколько возможных вариантов.

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

В соответствии с п. 3.3 договора по истечении срока его действия он автоматически пролонгируется на новый срок, в случае если арендодатели письменно не уведомят арендатора об отказе пролонгировать договор, не позднее, чем за два месяца до даты его окончания.

Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п. 2 ст. 621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.

Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора. Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам. Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.

Проблемы с арендатором

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно п. 2 ст. 621
ГК РФ возобновление договора возможно только при отсутствии возражений со
стороны арендодателя. Представляется, что возражения могут быть выражены
арендодателем не только по окончании срока действия договора, но и при его
заключении путем согласования соответствующего условия. Есть вероятность, что
при наличии в договоре такого условия суды будут рассматривать его как
предусмотренное п. 2 ст. 621
ГК РФ препятствие для возобновления договора. Для согласования условия
рекомендуется указать на прекращение договора по истечении срока его действия и
наличие возражений арендодателя в соответствии с названной нормой.

Интересное:  Принятие Поправок По Ст 228

Аренда недвижимости до регистрации права собственности

Зарегистрировав право собственности на объект, арендодатель в любой момент может выселить арендатора из занимаемого помещения, ссылаясь на недействительность договора аренды. Причем без предварительного предупреждения и без какой-либо компенсации. Ведь в таком случае у арендатора нет правовых оснований для использования данного имущества. И суды, как правило, занимают сторону арендодателя (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.06 по делу № Ф08-5044/2021). Учитывая, что договор недействителен, многие арендаторы в таких обстоятельствах требуют назад арендную плату. Но арбитражная практика по таким спорам в большинстве своем на стороне арендодателя (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 16.08.07 по делу № Ф04-5618/2021(37257-А45-30), Московского округа от 09.04.07 по делу № КГ-А40/2282 07 -П, Центрального округа от 16.08.04 по делу № А23-497/04Г-10-15)). Позиция судов следующая. Недействительность договора влечет последствия в виде двусторонней реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ). То есть каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное по этой сделке или возместить стоимость полученного в деньгах. Арендодатель должен вернуть арендатору арендные платежи, а арендатор возместить арендодателю стоимость пользования имуществом. В результате никто никому ничего не должен. Со стороны арендодателя возникает неосновательное обогащение, только если полученная им арендная плата превысила размер причитающегося ему возмещения за пользование имуществом (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2021 № 49, п. 27 совместного постановления от 08.10.98 Пленума Верховного суда № 13 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 14). То есть когда арендная плата по недействительному договору оказалась выше рыночных расценок на аренду аналогичного имущества (п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Немногочисленная арбитражная практика в пользу арендаторов (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 05.06.06 по делу № Ф04-2586/2021(22234-А75-39), Поволжского округа от 27.11.07 по делу № А12-9720/07) связана с ситуациями, когда арендодатели передавали в аренду недвижимость, которая на самом деле им не принадлежала (в частности, находилась в государственной собственности). Шансы на аналогичный исход дела в обстоятельствах, когда арендодатель владеет имуществом на законных основаниях, но просто зарегистрировал свое право собственности позже заключения договоров аренды, очень малы.

Нет. Дело в том, что после передачи недвижимости, но до госрегистрации перехода права собственности не только покупатель, но и продавец не вправе ею распоряжаться (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.08.08 № Ф04-5083/2021(10125-А27-4)).

Когда арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Если договор аренды недвижимого имущества должен был быть зарегистрирован, но стороны этого не сделали, то арендатор не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение нового договора аренды (абз. 5 п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2021 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2021 г. № 13)).

Купила Помещение С Арендой Срок Аренды Закончился До Регистрации Права Собственности Арендатор Продолжает Занимать Помещение В Договоре Нет Условия О Пролонгации

Вопрос о том, подлежит ли возобновлению договор, содержащий условие о прекращении его действия по истечении срока, решается по-разному. Одни суды указывают, что положение п. 2 ст. 621 ГК РФ носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон. Следовательно, при отсутствии возражений арендодателя против того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Другие считают, что названная норма диспозитивна. В связи с этим условие, согласно которому договор аренды прекращается с окончанием срока его действия, препятствует возобновлению договора.

В этом случае договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды. Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Срок аренды и срок действия договора аренды

Срок действия договора – это временной интервал, на протяжении которого остаются действительными положения настоящего договора и обязательны к исполнению прописанные в нем условия, в том числе, обязательства участников соглашения.

Интересное:  Едв ветеранам труда в хмао в 2021 году какая сумма

Процедура регистрации арендных отношений длится до 21 дня с момента подачи требуемого пакета документов в местное отделение Росреестра, кадастровой палаты и картографии (в зависимости от вида арендного договора).

Аренда недвижимости до регистрации права собственности

Компания на законных основаниях владеет недвижимым имуществом , однако ее право собст-венности на этот объект не зарегистрировано. Например , потому что он построен или куплен совсем недавно. Если компания решит сдать такой объект в аренду до регистрации прав на нее , то любой спор между сторонами договора может обернуться неприятным сюрпризом: сделка недействительна. Согласно статье 608 Гражданского кодекса , право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица , управомоченные законом или собственником ( например , арендаторы , с согласия собственника сдающие имущество в субаренду , или уполномоченные государственные органы — при сдаче в аренду государственного имущества). При этом право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( п. 2 ст. 8 , п. 1 ст. 131 ГК РФ). Соответст-венно если договор аренды заключен раньше регистрации права собственности арендодателя на сданный объект , то такой договор ничтожен ( ст. 167 ГК РФ).

Компания на законных основаниях владеет недвижимым имуществом, однако ее право собст-венности на этот объект не зарегистрировано. Например, потому что он построен или куплен совсем недавно. Если компания решит сдать такой объект в аренду до регистрации прав на нее, то любой спор между сторонами договора может обернуться неприятным сюрпризом: сделка недействительна. Согласно статье 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником (например, арендаторы, с согласия собственника сдающие имущество в субаренду, или уполномоченные государст-венные органы – при сдаче в аренду государственного имущества). При этом право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Соответственно если договор аренды заключен раньше регистрации права собственности арендодателя на сданный объект, то такой договор ничтожен (ст. 167 ГК РФ).

Купила Помещение С Арендой Срок Аренды Закончился До Регистрации Права Собственности Арендатор Продолжает Занимать Помещение В Договоре Нет Условия О Пролонгации

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2021 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2021 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2021 г.

«. 10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Продление договора аренды нежилого помещения

Если указанные условия не соблюдены, арендатор также вправе рассчитывать на продление договора, однако арендодатель не будет связан обязательствами и может на законном основании найти нового арендатора. Разумность периода направления уведомления, как правило, связана с месячным сроком, однако при рассмотрении таких споров в суде могут устанавливаться иные критерии.

Также законодательством могут регламентироваться предельные сроки заключения отдельных видов недвижимого имущества, в том числе и нежилых помещений. Если стороны продлят действие договора на срок, превышающий нормативное ограничение, будет применяться именно предельный период аренды, указанный в законе.

Подводные камни договора аренды: условия, на которые арендатору нужно обратить особое внимание

Также возникнут сложности с НДС, принятым к вычету по арендным платежам. Ведь по основным средствам его можно заявить к вычету не ранее, чем сам объект поставлен на учет. А в нашем случае это произошло значительно раньше. Так что НДС нужно будет пересчитать за весь срок договора аренды, доплатить НДС и пени.

Часто камнем преткновения между арендаторами и налоговиками являются издержки на оплату коммунальных услуг. Сложность здесь заключается в следующем. С одной стороны, нести расходы по содержанию арендованного имущества должен арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ). А с другой стороны, договоры с поставщиками коммунальных услуг заключает арендодатель. Значит, счета за потребленные услуги будут выставляться на его имя, и он же должен перечислять деньги коммунальщикам.