Нужно Ли Соглашение О Расторжении Договора Аренды Если Он Закончился По Сроку И Заключили Новый
Заключение и расторжение договора аренды
Расторжение возможно в одностороннем порядке или по соглашению сторон. Как правило, первый вариант выбирают, когда произошли серьезные нарушения. Если же стороны пришли к согласию, никаких причин для прекращения арендных отношений им указывать не нужно.
- описание объекта недвижимости, который передают во временное пользование;
- срок действия договора;
- назначение имущества;
- периодичность и размер платежей;
- обязанности по текущему и капитальному ремонту объекта недвижимости;
- ответственность сторон;
- основания для досрочного расторжения;
- условия о страховании.
Журнал ЖЖ
1) Срок договора аренды истек. Необходимо ли регистрировать его прекращение, представляя в ФРС по установленной форме заявление о прекращении договора (в связи с его истечением, а не досрочное!) и акт приема-передачи помещения в связи с окончанием срока действия договора, чтобы заключить договора аренды с новым арендатором? Или ФРС сама видит, что действие договора закончилось в связи с истечением срока и примет заявление на регистрацию нового договора аренды с новым арендатором? Мне кажецца, все же первое (т.е. регистрировать прекращение придется, ибо вряд ли ФРС будет отслеживать сроки всех договоров), но, может быть, в целях упрощения практики регистрации у ФРС все же проснулось понимание целесообразности?
2) В Законе о регистрации прав сказано: Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества. Представление указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Продление договора аренды
Конкретный образец доп. соглашения законодательством не установлен. Значит, сторонам нужно руководствоваться общими принципами Кодекса в отношении составления договоров, а также исходя из сложившихся деловых обычаев.
Норма указанной статьи является императивной, то есть пункт договора, свидетельствующий об ограничении права арендатора продолжать пользоваться имуществом, если арендодатель не выступает против этого, ничтожен.
Надо ли составлять Соглашение о расторжении договора аренды торгового павильона после истечения его срока ( Продлевать или составлять новый договор нет намерений) или нет необходимости
Законодательство не обязывает заключать такие соглашения. Однако документальное оформление расторжения договора аренды позволяет оформить прекращение действия договора и подтвердить наличие или отсутствие у сторон претензий друг к другу. Так рекомендуем ознакомиться с нижеприведенными материалами, детально раскрывающими как структуру данного соглашения, так и содержащие общие рекомендации в случаях, если арендатор выразить желание заключить договор на новый срок.
При аренде государственного и муниципального имущества применяются несколько иные правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды. Подробнее об этом см. Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.«
Нужно Ли Соглашение О Расторжении Договора Аренды Если Он Закончился По Сроку И Заключили Новый
К сведению:
В заключение отметим, что в зависимости от использованных сторонами формулировок заключенное ими дополнительное соглашение может быть квалифицировано не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года. В этом случае приведенный выше подход, отраженный в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2021 N 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (смотрите, например, определение ВАС РФ от 11.03.2021 N ВАС-18020/09, постановление ФАС Московского округа от 18.03.2021 N Ф05-1743/2021, постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2021 N Ф09-8709/09-С3).
Однако, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2021 N 73, в подобной ситуации условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон. Стороны фактически исполняемого договора аренды не вправе в отношениях друг с другом ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора, как на основание для неисполнения предусмотренных им обязанностей (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2021 г. N 4905/11Ю, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2021 N 165 ). В этом случае то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, будет иметь значение только в отношениях с участием третьих лиц (например, в случае продажи объекта аренды арендатор не сможет ссылаться на п. 1 ст. 617 ГК РФ) (п. 3 ст. 433 ГК РФ, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2021 N Ф08-412/15 по делу N А20-2386/2021, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2021 N 16АП-4637/15).
Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2021 N 53).
При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ (п. 2 той же статьи). Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.
1. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.
Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2021 N 59).
Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
2. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.
В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а например, на 11 месяцев. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2021 по делу N А73-4433/2021). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2021 N 59). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.
Если в рассматриваемой ситуации срок договора истек, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия этого соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).
Одностороннее расторжение договора аренды по инициативе арендодателя
- между кем составлен акт, в т. ч. реквизиты сторон;
- имена и должности представителей сторон;
- причина составления акта — в нашем случае это будет расторжение договора аренды;
- адрес помещения (индивидуализирующие признаки иного предмета аренды, например, номера транспортного средства);
- описание состояния помещения (внешний вид, состояние коммуникаций и т. п.);
- факт отсутствия у сторон претензий друг к другу, а если они есть, то их подробное описание.
«В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок».
Консультация юриста по вопросам соглашения о расторжении договора аренды
Очень нуждаюсь в юридической консультации по следующему вопросу: Я, как ИП, арендовала торговую площадь в Торговом центре с 1997г.по Договору аренды с составлением на каждый год дополнительного соглашения о пролонгации. Доп.соглашение составлялось арендодателем и фактически подписывалось всегда задним числом (как правило, через месяц после окончания действующего). В этом году срок моей аренды истек 16.09.12, я по привычке жду от них продления на следующий год. 26.09.12 приходит на электронную почту доп.соглашение на продление с просьбой подписать и передать в администрацию ТЦ для подписи. На следующий же день раздается телефонный звонок от руководителя отдела арендных отношений с заявлением о расторжении со мной арендных отношений в пользу другого арендатора, якобы больше предложившего сумму аренды за мое место. Все мои потуги выяснить «откуда ветер дует», и почему я не поставлена была в известность ранее о предстоящих изменениях, и даже большая сумма не разговорила специалиста. На все один ответ — «я не готов с вами это обсуждать, наши отношения закончены». К генеральному директору на прием попасть не получается (переводит меня на все того же специалиста) Посоветуйте, пожалуйста, как поступить: существует ли срок по ГК, за который арендодатель должен уведомить арендатора об окончании отношений? В какой это должно быть форме? Телефонный звонок и письмо по e-mail считаются? Какое время дается в моем случае (договор уже закончился) на освобождение торговой площади? Что делать с переплатой аренды за месяц? Заранее благодарю за внимание.
Летом 2021 года мой сын (физическое лицо) покупает нежилое помещение (базу), расположенное в районном центре, за 500 000 руб. с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду. Денежные средства на покупку он просит у меня. Мною были собраны деньги из следующих источников: — 220 000 руб. со счета в банке (сб/книжка) – подтверждено копией сб/книжки; — на 200 000 руб. оформлен кредит в банке – подтверждено документами банка; — 80 000 руб. наличные средства. Вскоре находится Покупатель (юридическое лицо, далее ООО), который согласен приобрести эту базу за 2 млн.500 тыс. руб, но для этого ему нужен кредит в банке. Базу ООО хочет купить под производство, которое в тот период располагалось в арендованном помещении, аренда которого заканчивалась. Для выдачи кредита банк запросил договор купли-продажи и подтверждение, что часть денежных средств (первоначальный взнос) было уплачено Продавцу. Сын оформляет с ООО договор и выписывает расписку в получении денег (которые фактически не получал) и разрешает ООО разместить свое производство на базе. Вскоре сын узнает, что банк в кредите ООО отказал, а аренду за эту базу они платить не могут в связи с отсутствием на это средств. Сын пошел ООО навстречу – ООО пользуется базой временно (пока не найден будет новый Покупатель), тем самым обеспечивает сохранность базы, при этом облагораживает помещения базы и территорию вокруг нее. Сын несколько раз поднимал вопрос о расторжении Договора купли-продажи, но у руководителя ООО всегда находились отговорки о переносе этого разговора: то очень занят, то болеет и лежит в больнице и т.п. Спустя год, летом 2021 года, я потребовала от сына, чтобы он отдал базу мне, так как денежные средства на приобретение базы были мои и мне приходится дополнительно еще нести потери по погашению кредита в банке, что вопросом поиска и продажи базы буду заниматься сама. При этом я согласилась погасить все затраты, которые сын понес за прошедший год (оформление договора при покупке, услуги риэлторов, объявления и т.п.). По обоюдному соглашению был заключен Договор купли-продажи на сумму 100 тыс.руб, я передала сыну эти средства и получила свидетельство о регистрации объекта. Осенью этого же года я нахожу нового Покупателя, с которым оформляем Договор купли-продажи, получаю от него денежные средства и подаем документы на регистрацию. И вот в этот момент нам сообщают, что регистрация приостановлена, так как объект (база) находится в споре: ООО подали иск в суд о том, чтобы сделку между мной и сыном признать мнимой, потому что база продана по заниженной цене, мнимой признать сделку между мной и новым Покупателем и передать право собственности ООО. Кроме того, были заявлены расписки от моего сына о получении им от ООО денежных средств (одну расписку сын действительно давал, при этом не получал деньги см. выше, а вот 2 других сын не подписывал). ООО настаивают, что купили базу еще летом 2021 года, но просто не стали регистрировать собственность, при этом свидетели от ООО не отрицали, что в течение 2021-2021 годов мой сын регулярно приезжал на базу с посторонними людьми и показывал этим людям объект. Вопросы: 1. Когда сделка признается мнимой? 2. На сколько ООО правы заявляя, что сделка между мной и сыном мнимая, и, на сколько ООО вправе требовать передачу объекта в собственность? 3. Если меня не устроит решение районного суда, могу ли я подать апелляцию в Верховный суд, минуя инстанцию Областного суда?
Нужно Ли Соглашение О Расторжении Договора Аренды Если Он Закончился По Сроку И Заключили Новый
Примечательно, что в отношении арендатора ст. 620 ГК, в отличие от ст. 619 ГК, не содержит правила о предварительном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения им обязательства. Впрочем, это не означает, что арендатор может сразу обратиться с иском о расторжении договора аренды. Арендатор должен соблюсти общий порядок расторжения договоров, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК, т.е. направить арендодателю предложение о расторжении договора. В этом предложении обычно указывается срок для ответа (при неуказании он составит 30 дней, если иное не предусмотрено законом). Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения в установленный срок) арендатор вправе обратиться в суд. Как видно, особого упрощения процедура расторжения договора по требованию арендатора по сравнению с таковой по требованию арендодателя не получила.
Прекращение договора аренды без его досрочного расторжения. Прекращение договора аренды может происходить как по общим основаниям, предусмотренным в гл. 26, 29 ГК, так и по специальным основаниям, указанным в гл.
Соглашение о расторжении договора аренды
Если стороны имеют друг другу взаимные претензии, их необходимо урегулировать до подписания соглашения о расторжении договора аренды, иначе ущемленная сторона может обратиться в суд с исковым заявлением. Подписание соглашения прекращает гражданско-правовые отношения сторон.
Соглашением может быть предусмотрен порядок прекращения договора, в том числе штрафные санкции для стороны инициирующей расторжение, либо наоборот указано, что стороны не имеют к друг другу претензий, как финансовых (оплата арендных платежей, возврат задатков и т.п.), так и материальных (ремонт арендованного имущества, возмещение нанесенного вреда и тп).
Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды
Главное – не паниковать. Подготовьте уведомление и укажите, что желаете расторгнуть договор в день окончания срока аренды. Если арендодатель сообщит о пропуске вами срока для уведомления, тогда имеет смысл заявить о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора. Об этом расскажем чуть ниже.
Чтобы спокойно выехать из арендуемого помещения в день прекращения договора необходимо убедиться в том, что договор не содержит условия об автоматической пролонгации (продлении) действия договора. Если же договор предусматривает автоматическое продление, то может потребоваться заблаговременно уведомить арендодателя о желании расторгнуть договор по окончании срока его действия. Как правило, арендодателя требуется уведомлять либо за две недели, либо за месяц до даты окончания срока действия договора. Но имейте в виду, что в вашем договоре аренды может быть установлен другой срок.
ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА
Необходимо добавить, что до прекращения договора аренды арендодатель вправе объявить конкурс для третьих лиц на право заключения договора аренды, однако при проведении конкурса арендодатель должен поставить в из-вестность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным пе-ред другими лицами правом на его возобновление. Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с преж-ним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победите-лем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.
Изменение и расторжение договора может быть прои-зведено в связи с существенным изменением обстоятель-ств. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является ос-нованием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его суще-ства.
Досрочное и обычное расторжение договора аренды жилого помещения по инициативе арендодателя или арендатора
Поэтому, если арендатор желает продлить пользованием жильем, то он должен заблаговременно до истечения срока договора известить об этом собственника имущества. Последний может отказать, но тогда он не должен заключать аналогичных договоров с иными лицами в течение года. При нарушении наймодателем указанного условия наниматель через суд может заявить требование о переходе на него прав по этому договору.
При нормальном течении дел прекращение договора найма жилого помещения происходит в связи с истечением установленного сторонами срока. Заключать дополнительных соглашений о его прекращении не нужно.
Заключение соглашения о расторжении договора в случае неисполнения обязательств
Нет, нельзя. Такого основания изменить контракт в Законе № 44-ФЗ нет. Поступите следующим образом: подрядчик выполняет необходимые работы, после чего стороны разрывают контракт по соглашению сторон на основании части 8 статьи 95 Закона № 44-ФЗ. На оставшиеся деньги заказчик вправе провести другие закупки.
Можно, если в контракте не указали, что обязательства сторон прекращаются, когда истекает срок действия контракта. Контракт без такого условия действует до момента, когда стороны исполнят обязательства. Такой вывод следует из пункта 3 статьи 425 ГК.
Правила расторжения договора аренды или найма квартиры
Здравствуйте! Я прочитала рекомендации выше и не поняла один пункт. В моем договоре найма прописан пункт о досрочном расторжении, если наниматель не выполняет обязательства. В моем случае наниматель съехал в середине мая. Ключи бросил в почтовый ящик. Квартира стоит пустая (я живу в другом городе). За май и июнь не заплачено. Письменного уведомления о расторжении договора я от него не получила. По почте отправила ему претензию с уведомлением. Предложила расторгнуть договор и оплатить долги. Ответа нет. Могу я послать ему теперь САМА уведомление о расторжении договора или в даже в таком случае решает только СУД?
Добрый день.
Причины невозврата залога должны быть зафиксированы в договоре найма. Вероятнее всего, это причинение ущерба имуществу наймодателя. Если такие события не наступали, то наймодатель обязан возвратить залог, а ответственность за нарушение Вами обязателства по уведомлению наймодателя должна быть урегулирована отдельно.
