Главная / Доверенности / Расчет ликвидационной стоимости квартиры для банка пример

Расчет ликвидационной стоимости квартиры для банка пример

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Структура, содержание и оформление отчета об оценке стоимости объекта недвижимости (квартиры). Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Обычно обращение к оценщику происходит на этапе подготовки к сделке, когда объект кредитования или вид передаваемого в залог имущества уже точно определен и предварительно согласован с кредитным учреждением.

Обычно у банка есть перечень аккредитованных оценщиков. К любому из них может обратиться потенциальный заемщик, оплатив стоимость работы из собственных средств. Настаивать на сотрудничестве с определенной организацией сотрудники кредитного учреждения не могут, но все же потенциальному заемщику следует выбрать компанию из предложенного списка.

Цена вопроса

страхового полиса оценочной организации, свидетельство и данные о профподготовке оценщика;
документов, устанавливающих качественные и количественные характеристики объекта;
договоров, на основании которых у собственника помещения возникает право на него;
кадастрового паспорта и техплана;
фотографий квартиры и дома, в котором она расположена;
заключений и экспертиз, если таковые проводились.

Зачастую при совершении операций с недвижимым имуществом определяется его рыночная стоимость, но существуют ситуации, в которых есть необходимость получить оценку ликвидационной стоимости квартиры, частного дома, здания и других объектов. В этой статье мы рассмотрим, что такое ликвидационная стоимость объекта недвижимости, какие особенности существуют в методологии ее оценивания и какие проблемы могут возникнуть при проведении вычислений.

Особенности определения ликвидационной стоимости

банковских учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты на покупку квартиры или дома;
покупателя недвижимости, рассматривающего возможность его дальнейшей перепродажи;
органов власти, рассматривающих возможности реконструирования, завершения или реставрации объектов незавершенного строительства, уничтожения аварийных зданий (сооружений);
суда (в случае конфискации недвижимого имущества за долги);
руководства компаний (в ситуации возникновения угрозы банкротства, оглашения процедуры ликвидации активов, проведения реструктуризации и т.п.).

Ключевые проблемы, возникающие при расчете ликвидационной стоимости

Кроме того, чтобы оценить стоимость помещения, здания или квартиры, следует учитывать расходы, которые возникают во время выставления объекта на продажу. При этом перед экспертом-оценщиком стоит задача определить оптимальное соотношение возможного дохода и прогнозируемых расходов, позволяющее получить максимально высокую чистую прибыль.

Имейте в виду, что в таких случаях кредитная организация очень щепетильно относится к проверке отчета об оценке квартиры. Зачастую документы просят доработать. Банки оказывают большее доверие тем фирмам, с которыми сотрудничают на постоянной основе, результаты их оценки проходят согласование быстрее.

Как проходит оценка квартиры при покупке в ипотеку

Что необходимо делать после оценки квартиры для ипотеки? Получив отчет, заемщик приносит его в банк. Сотрудники проверяют, все ли документы имеются, подлинны ли они и не содержат ли ошибок. Если проверка прошла успешно, банк сообщает клиенту положительное решение по выдаче ипотеки и предлагает оформить сделку.

Интересное: Изменения в усн с 2021

Какие факторы при оценке квартиры для ипотеки положительно влияют на решение банка

Ликвидная цена объекта должна быть равной или больше суммы кредита. В этом случае банк выдаст ссуду.
С оценочной компанией нужно заключить договор в письменной форме. Таковы требования законодательства. К тому же, в этом случае клиент сможет запросить исправление ошибок оценщика, если таковые найдутся.
Фото жилплощади, лестничной площадки и подъезда должны быть высокого качества. Рекомендуется делать их в дневное время.
Цель экспертизы недвижимости – оценка квартиры в качестве предмета залога – должна быть указана в отчете.

Для физического лица или организации, которая не располагает объективными сведениями о реальном рыночном обороте в сфере недвижимости, предпочтительнее использовать косвенный метод получения ликвидационной стоимости жилья.

Представителями могут быть физические лица, прошедшие соответствующее обучение и лицензированные государственными сертификатами организации, осуществляющие профессиональную деятельность по выполнению задач федерального или частного характера.

Продажа квартиры

Косвенный способ – процедура получения искомой суммы путем анализа рыночной цены на квартиру. При выявлении среднестатистического показателя коммерческой стоимости объекта недвижимости происходит вычет стоимости затрат на его ликвидацию.

Ликвидационная стоимость — та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится при разных сделках, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа. Сегодня расскажем, как ее проводят, какие виды стоимости можно посчитать, зачем нужна процедура в каждом конкретном случае.

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог. Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов. Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Интересное: Сколько будет получать вдова по потере кормильца чернобыльца

Кто оценивает квартиры?

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг. Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно. И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Оценка ликвидационной стоимости недвижимости производится например в процессе банкротства предприятия или физического лица при реализации имущества.
Также ликвидационная стоимость указывается наряду с рыночной в отчете об оценке для банка при оформлении ипотеки. Делается это для того, чтобы банк понимал за какую цену он сможет реализовать объект недвижимости в случае, если клиент перестанет платить и банк заберет квартиру через суд.

Рыночная стоимость недвижимости – это ее действительная справедливая стоимость. Иными словами – это стоимость за которую на данный момент на рынке при обычных условиях можно продать объект недвижимости в стандартные сроки.

Кадастровая стоимость

Довольно часто, обращаясь к нам за оценкой недвижимости, клиенты путают различные виды стоимости. Иногда это приводит к недоразумениям. Это примерно как заказать в ресторане утку “по-пекински”, а вместо этого получить чизбургер.

когда речь идет об ипотечном и залоговом кредитовании;
при совершении сделок с недвижимостью;
при страховании недвижимости;
при возникновении споров между собственниками квартиры отчет может потребоваться для предоставления в суд;
при вступлении в права наследования с целью разрешения спора о компенсации отказавшейся вступать в наследство стороне.

Кто подготавливает отчет об оценке недвижимости?

страхового полиса оценочной организации, свидетельство и данные о профподготовке оценщика;
документов, устанавливающих качественные и количественные характеристики объекта;
договоров, на основании которых у собственника помещения возникает право на него;
кадастрового паспорта и техплана;
фотографий квартиры и дома, в котором она расположена;
заключений и экспертиз, если таковые проводились.

Приложения к отчету

в ходе исполнительного производства;
в ходе оформления банкротства;
при разработке программы реорганизации предприятия;
при финансировании реорганизации предприятия;
при оценке имущества для целей залога с применением ФСО №9 «Оценка для целей залога»;
иных случаях отчуждения имущества.

ФСО 12 «Определение ликвидационной стоимости»

В первом случае используется прямое сравнение объекта с аналогами или корреляционно-регрессионный анализ (статистическое моделирование). Во втором случае ликвидационная стоимость рассчитывается на основании его величины рыночной цены.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия

При оценке ликвидационной стоимости предприятия может быть использована косвенная и прямая методика расчетов. На выбор методики оказывает влияние тип организации, однако получившиеся результаты будут незначительно отличаться при вычислениях по различным методикам.

Интересное: Распоряжение Об Изъятии Земельных Участков Для Государственных Нужд

Как я уже говорил, стоимость квартир определяется с помощью «метода сравнительных продаж».
При оценке с помощью сравнительного метода сравнение производится с квартирами, которые были проданы недавно в близлежащих домах со схожими параметрами.

Как оценка может помешать купить квартиру

либо найти недостающие 800 000 (где только?) и приобрести эту квартиру;
либо отказаться от этой квартиры и найти другую.
либо оценить квартиру в другой оценочной компании.

И что получается с определением стоимости?

А можно и «ситуацией воспользоваться»: когда банки не предоставляют выбора, к каким оценщикам обращаться, значит оценщики могут объявить за свои услуги стоимость, раз в несколько большую, чем обычно. Тут, однако, хочу оговориться, что «рвачей» среди оценщиков не так уж и много. И если кто-то «пользуется ситуацией», то это — скорее исключение, чем правило.

Кризис вносит коррективы в деятельность оценщиков и требует быть более внимательным собственников. Для получения адекватной цены лучше использовать оба метода определения ликвидационной стоимости объекта. Не стоит в существующих условиях надеяться только на опыт профессионалов. Особенности оценки ликвидационной стоимости в период кризиса состоят в том, что каждый из методов привносит свои плюсы. Прямой позволяет проанализировать состояние рынка недвижимости и аналогичные сделки купли-продажи. Вывод превратится в основу проведения косвенного метода. Он примет во внимание фактическую рыночную стоимость недвижимости, учтет кадастровую оценку и выставит адекватный вынужденности корректировочный коэффициент.

Вывод: особенности оценки ликвидационной стоимости на российском рынке заключаются в её несовершенстве и актуальности своего применения. Эмпирические сведения и интуитивное восприятие специалистов лежат в основе оценочной деятельности. Для получения точного результата требуется использовать все имеющиеся способы.

Влияние кризиса на оценку объекта

Одновременно высчитывается остаточная стоимость объекта. Она представляет собой величину, равную экономически действительной стоимости с учётом износа недвижимости. Для получения правильного результата требуется из изначальной цены вычесть аккумулированную амортизацию. Такие данные учитываются при расчёте ликвидационной стоимости собственности, в вынужденных обстоятельствах выставленной на торги.

При выведении расчета ликвидационной стоимости главным фактором, в прямой зависимости с которым находится ее величина, является вынужденность выставления на торги объекта собственности в условиях отсутствия рыночных договоренностей.

Что такое ликвидационная стоимость?

Многие предприятия осуществляют продажу своих активов, как правило, составляющих производственную инфраструктуру, по ликвидационной стоимости. Это может быть обусловлено разными причинами — необходимостью модернизировать фабричные линии, желанием владельца бизнеса продать фирму и перейти в другой сегмент, потребностью в скорейших расчетах с кредиторами. Какова специфика реализации объектов по ликвидационной стоимости? Какие факторы влияют на определение ее величины?

Косвенный

Можно отметить, что ликвидационная стоимость объекта в некоторых случаях исчисляется не в сжатые сроки. Например, если осуществляется многоступенчатая и, как правило, длительная процедура банкротства крупного предприятия. В этом случае цена реализуемого объекта может и не отличаться столь уж существенно от рыночной.

12 Окт 2020 hiurist 175