Главная / Тестовая рубрика / Что спросить у застройщика при покупке квартиры

Что спросить у застройщика при покупке квартиры

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Какие вопросы нужно задавать застройщикам при покупке квартиры. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Несколько слов необходимо сказать о наиболее удачном моменте для покупки жилья в новостройке. Оптимально приобретать квартиры в домах, законченных на 60-70 %. Такие объекты имеют меньше риска оказаться долгостроями, при этом цены на жилплощадь в них еще не так высоки, как после полного завершения строительства.

ООО «Корпорация ВИТ» готова предложить новостройки от застройщика. При сотрудничестве с компанией каждый покупатель получит профессиональные ответы на все интересующие вопросы и индивидуальный подход. Мы работаем в строительной сфере свыше 20 лет, реализуя проекты, не вызывающие нареканий у их владельцев.

Вопрос № 4: Каковы технические особенности квартир?

Также можно лично посетить другие здания, созданные компанией, для оценки качества строительства, если есть такая возможность. К самой встрече стоит подготовить ряд вопросов, главными среди которых являются следующие…

Вся документация должна быть нотариально заверена. Если же документы по первому вашему требованию вам никто не предоставил по неизвестным причинам, то с таким застройщиком не стоит иметь дела. Если же вам показали все необходимые бумаги, то лучше всего подстраховаться, сделав их копии, а затем проконсультироваться с юристом об их значимости.

При составлении долевого договора застройщик начинает процесс продаж квартир, где указывается их запланированная площадь, но достаточно часто оказывается так, что количество данных метров не совпадает с реальными цифрами.

Что нужно знать при покупке, чтобы снизить вероятность обмана?

Первоначально нужно тщательно изучить работу банков касательно ипотеки и сравнить ставки по выплатам.
Затем следует начать искать квартиру, которая полностью вас устроит.

кто инвестирует средства в строительство дома;
сотрудничество застройщика с банками, его кредиты и залог (чем меньше долговых обязательств, тем более надежна компания);
дополнительные расходы на услуги;
условия расторжения договора.

Стоит ознакомиться с этими документами, выложенными на сайте застройщика, а также попросить менеджеров в офисе показать их вам. Обратите внимание на расхождения в бумагах, если обнаружите их: сроки должны быть свежими.

Официальная документация

Выяснив все необходимые вопросы, конечно, нужно посмотреть объект. Посетите шоурум и сравните состояние квартиры с обещанным в рекламе. Также сопоставьте увиденное с отчетами о строительстве на сайте и его сроками (дом в 15-17 этажей можно возвести примерно за два с половиной года). При желании можно выйти на стройплощадку и оценить материалы и видимые элементы конструкции хотя бы на вид, а также рассмотреть сам процесс строительства в целом. Если материалы используются недобросовестно или что-то не так с поведением рабочих – это повод задуматься.

Найдите в соцсетях сообщества жилых комплексов и почитайте, что новосёлы пишут о готовых проектах застройщика. Возможно, вместо современной детской площадки во дворе стоят одинокая песочница и горка, а школу обещают возвести уже пару лет, но дальше слов дело не идёт.

Для начала определите, какие параметры важны для вас в характеристиках квартиры. Про цену пока речь не идёт, с ней разберёмся на следующем этапе. Возможно, вы не хотите тратить больше получаса на дорогу до работы, мечтаете о квартире со свободной планировкой или не прочь жить на девятом этаже и каждый день любоваться закатами.

2. Вы не изучили все предложения, которые сейчас есть на рынке

Дальше начинается самое интересное. Площадь квартиры внезапно оказалась меньше, чем прописано в договоре, стены кривые, между окном и стеной щели, стояки подтекают, а из‑за плохой звукоизоляции вы слышите каждый чих у соседей.

Покупка квартиры у самого застройщика – наиболее удачный и дешевый вариант. Самая низкая цена на недвижимость – именно на стадии начала строительства, по мере готовности дома она возрастает, и приобрести квартиру напрямую без участия посредников становится сложно.

Некоторые застройщики оказывают своим клиентам услуги по представлению их интересов в Росреестре. После подписания договоров долевого участия дольщик выдает сотрудникам доверенность, по которой они подают заявление на регистрацию сделки. Таким образом, покупателю не нужно являться в отделение регистрационной службы.

В рассрочку

Оформление сделки может быть осуществлено разными договорами. Все они носят законный характер, но имеют разные риски для покупателя. Вообще, вопросы оформления при покупке квартиры в новостройке имеют большое значение, поскольку создают опасность утраты денег.

Если до заявленной сдачи дома остается год-полтора, то, как минимум, должны быть получены техусловия и согласован проект коммуникаций. Если же застройщик к этому времени даже не озаботился получением техусловий, то вполне вероятна задержка сдачи дома. Если говорить о жилом комплексе «Новый Оккервиль», то у нас получены и выполнены все технические условия, построено более 35 км инженерных сетей. Необходимые мощности зарезервированы для всех домов, даже для тех, которые еще только проектируются.

Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург»:

3. В-третьих, необходимо обращать внимание на расположение дома. Те дома, которые строятся на областной земле, будут, соответственно, обслуживаться областными службами. А это значит, что люди, которые прописаны там, будут пользоваться медицинскими услугами областных лечебниц, дети будут учиться в областных школах, органы социальной защиты также будут расположены в области. Это очень важно, поэтому если Вы всерьёз рассматриваете квартиру как место проживания, нужно задуматься и об этом. Квартиры в домах, расположенных на городской земле, дороже как минимум на 20%.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

Например, если для Вас критичны сроки заселения, и Вы переживаете, не задержит ли застройщик сдачу дома, поинтересуйтесь у него наличием технических условий на подключение коммуникаций, а еще лучше – их выполнением, потому что сами технические условия можно получить, а вот выполнить – иногда нереально (например, если точки подключения к инженерным сетям находятся слишком далеко от строящегося объекта).

При покупке квартиры, которая строится с использованием счетов эскроу, вопрос проверки надежности застройщика не имеет столь принципиальное значение. Если застройщик предлагает оплатить новостройку напрямую, то покупателю стоит произвести комплексную проверку:

Можно ли купить квартиру в 2021 году без счета эскроу

Застройщик построил дом более, чем на 30%, и реализовал 10% площадей, после чего он вправе принимать денежные средства напрямую.
По определенным объектам минимальная готовность может составлять 6 и 15%. Степень готовности в 6% применяется при наличии на участке социальных объектов, застройщик является системообразующим, строит минимум 4 млн кв. м не менее, чем в 4 российских регионах; либо если данный застройщик достраивает чужой проблемный объект. Степень готовности в 15% применяется при комплексном освоении территории, застройке детских садов, школ и поликлиник, при снесении ветхого жилья.
Степень готовности подтверждается официальным заключением. Данное заключение выдается региональной инстанцией, которая отвечает за долевое строительство в регионах. Сведения о степени готовности размещаются в единой системе жилищного строительства.
Доля проданных застройщиком площадей может быть проверена в Росреестре. Проверкой проданных площадей будет заниматься Росреестр путем сопоставления зарегистрированных договоров и проектной декларации.
Когда заключение было получено, и формально застройщик вправе работать без применения счетов эскроу, он обязан заплатить денежные средства в фонд защиты дольщиков. Этот фонд контролируется государством, и средства в него должны платить все застройщики. Если со строительством дома возникнут проблемы, то дольщики получат компенсацию, или дом будет достраиваться за счет фонда. Застройщики, работающие без эскроу-счета, в обязательном порядке перечисляют взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости недвижимости.

Что такое счет эскроу

Такие схемы покупки новостроек, как участие в жилищно-строительных кооперативах, которые часто создавались для обхода договора долевого участия (применялись застройщиками для освобождения от обязанности внесения средств в компенсационный фонд), были запрещены с июля 2021 года. Под запрет подпала и покупка квартиры через жилищный сертификат застройщика, или вексельная схема покупки недвижимости.

Не совсем ошибка, поскольку в нынешней ситуации с застройщиками, покупка квартиры в сданном доме очень сильно снижает риски, связанные с этой покупкой. Однако, излишние страхи и затянутые сроки покупки могут привести к тому, что понравившаяся Вам квартира в новостройке будет стоить на 20% дороже, а то и вовсе будет продана. Поэтому, мы рекомендуем совершать покупку на среднем этапе строительства (готовность дома 30-70%).

Самая древняя ошибка, которая лежит в сознании каждого из нас. Большинство людей при выборе района застройки предпочитают тот, в котором они живут в настоящий момент. С одной стороны, это вполне объяснимо: тут всё своё, знакомое. Но при выборе жилья мы рекомендуем все же в первую очередь смотреть на параметры дома: технология и материалы строительства, тип отопления, удобство планировочных решений, благоустройство мест общего пользования и придомовой территории. Вполне возможно, что переезд в новую и современную квартиру в другом районе принесет больше удовольствия, чем покупка заурядных метров в старом.

Содержание статьи

Четвертая ошибка по счету, но не по значимости. Низкая цена она ведь привлекает, но, с другой стороны, имеет оборотную сторону медали. Если у вас все аргументы перевесила жажда взять дешево, Вы, скорее всего, совершили ошибку. Низкая цена появляется не потому, что застройщик хочет строить на грани рентабельности или решил сделать жест доброй воли. Застройщик в любом случае получит свою прибыль: либо за счет качества, либо за счет дополнительных сборов.

Решившись на покупку новой недвижимости, стоит запастись терпением и внимательно изучить всю информацию о застройщике, отзывы покупателей, экспертные мнения, а также полезные статьи, включая эту. Если компания, выполняющая строительство приглянувшегося вам дома, зарекомендовала себя с не лучшей стороны, недовольные дольщики, наверняка, уже опубликовали массу негативных отзывов и найдется другая информация, которая заставит повременить с покупкой.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете.

ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
полезно изучить ресурс https://egrul.nalog.ru. Обратитесь к разделам:

сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.

Что проверять при покупке квартиры у застройщика?

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем, какие документы застройщика следует проверить, прежде чем купить квартиру в возводящемся доме.

Разрешение на строительство, сопоставимое со сроками сдачи дома в эксплуатацию. Оно должно быть оформлено на имя застройщика. Если этого документа нет, построенный дом не будет принят Госстройнадзором.
Инвестиционный контракт (кто-то должен вложиться в строительство).
Документация на участок, где возводится дом. Он может быть в аренде, субаренде или собственности. Лучшим вариантом будет аренда, поскольку арендованный участок тщательнее проверяется контрольными органами. Если же земля у застройщика в собственности, он может возводить дом очень плавно и никуда не торопиться. Также должно быть указано назначение участка: если он отдан под индивидуальную постройку, там нельзя будет построить многоквартирный дом.
Акт о вводе дома в эксплуатацию, если строительство уже завершено.
Документация на сам строящийся дом (проектная декларация и документация).
Договоры с энерго-, газо-, тепло- и водоснабжающими компаниями. Если они у застройщика есть уже на начальном этапе, будущие жильцы дома могут быть уверены в поставке электричества, воды, тепла и газа. Можно также уточнить и информацию насчет этих компаний, посмотрев отзывы о них.
Бухгалтерская документация о прибылях и убытках, а также задолженностях подрядчиков, свидетельства о государственной регистрации компании и о постановке на учет в налоговой.
Заключение аудиторской проверки в течение последнего года.
Форма договора, по которой будут продаваться квартиры в доме – ДДУ или купли-продажи.

Официальная документация

Особое внимание следует уделить типу договора о продаже квартиры – а по возможности еще и проконсультироваться по его содержанию с грамотным юристом. Если это договор ДДУ, он должен содержать всю необходимую информацию о квартире: число окон и дверей, уровень отделки, счетчики энергии и т.д.

Финансовые и юридические вопросы

Когда выбор невелик и/или очень хочется купить именно эту квартиру, то принимаем к сведению указанные риски, вносим предоплату, и идем дальше, анализируя документы и детально проверяя каждый вариант. Ведь не каждое подозрение ведет к Откроется в новой вкладке.»>обману и мошенничеству.

Речь идет не о категоричном отказе, а о предварительной (грубой) оценке рисков, наличие которых может создавать серьезные опасения. Когда на рынке есть выбор, то лучше выбирать квартиру с наименьшим уровнем потенциальной угрозы. А именно:

Что может сразу насторожить?

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

В очень многих новостройках сегодня в проект включено строительство детских садов и школ. Но стоит иметь в виду, что далеко не всегда при этом речь идет о государственных социальных учреждениях. Зачастую это частные садики и школы, стоимость услуг которых достаточно высока.

Самый важный и самый сложный момент. В первую очередь, необходимо проверить наличие у застройщика разрешения на строительства, а также права собственности или аренды на земельный участок. Кроме того, неплохо будет ознакомиться с финансовой отчетностью компании и проектной декларацией жилого комплекса, где прописаны все его основные характеристики.

Документация

Встречаются на рынке и такие примеры. Так, в 2021 году свой первый проект запустила компания «Алгоритм-девелопмент», владельцем которой является футболист клуба «Зенит» Виктор Файзулин. В данном случае нужно понимать, что имя владельца ничего вам не скажет о качестве будущего проекта – необходимо копать глубже, узнавать про команду и подрядчиков проекта. Правда, вероятность того, что дом все же построят, достаточно высока, ведь публичным персонам не нужен лишний повод, для того чтобы ввязываться в скандалы.

Перечень случаев, когда дольщик может забрать назад свои деньги, законодательно ограничен. В перечень этих случаев входят окончание сроков депонирования, расторжение договора долевого участия, односторонний отказ застройщика от исполнения договора, расторжение договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке из-за существенного нарушения условий договора застройщиком.

Снимается обременение, только если банк не имеет финансовых претензий к заемщику, то есть после возврата кредита с начисленными процентами в полном объеме. Причем погашение ипотеки может происходить и досрочно.

Особенности покупки квартиры в новостройке в ипотеку

Договор долевого участия не обязательно заверять у нотариуса, но необходимо регистрировать в Росреестре. Обычно этим занимается застройщик, но рекомендуется уточнить данный факт во время проведения предварительных переговоров. Таким образом, траться на заверение не обязательно. Исходя из этого, расходы по заключении такого документа – это стоимость квартиры. Впоследствии, уже после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, придется зарегистрировать право собственности в Росреестре. Это уже платная процедура: по 2021 рублей с каждого будущего собственника.

Статус: действительно ли данная компания является застройщиком или это некий посредник? В качестве посредников нередко выступают мошенники, так что всегда лучше договариваться с застройщиком напрямую.
Результат работы: сколько было возведено домов, сколько из них было сдано в срок.
Открытая информация: есть ли отзывы о компании в сети, какие они, какая еще информация о деятельности компании? Чем больше информации, тем больше вероятность что она не поддельная.
Госстройнадзор: присутствует ли отметка о деятельности застройщика в Госстройнадзоре. Если ее нет – возможно строительство ведется незаконно или застройщик является мошенником и на самом деле ничего не строит в принципе.

Визуальный осмотр объекта

Срок выбора и оформления зависит как от активности покупателя, так и от застройщика. Особо торопиться нет особого смысла, лучше все несколько раз проверить. В среднем, на всю процедуру, начиная от выбора жилья и заканчивая подписанием договора уходит от 2-3 недель до нескольких месяцев. Большая часть времени тратится на проверку и обсуждение условий сделки. Само подписание – дело 1-2 часов максимум.

Интересное: До скольки лет в армии служить можно

12 Окт 2020 hiurist 180