Договор на содержание и ремонт общего имущества с нежилым помещением
Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Договор на содержание и ремонт общего имущества с нежилым помещением. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Собственник помещения (жилого или нежилого) в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему на праве собственности помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле на общедомовое имущество. Участие собственников в указанных расходах осуществляется посредством внесения ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения (п.1 ст.158 ЖК РФ).
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения
А теперь поговорим о том, как управляющим организациям призвать собственников нежилых помещений к ответственности и обязать платить за содержание и ремонт общего имущества в МКД. Как показывает практика, такие дела чаще всего решаются через суд. Рассмотрим судебные решения в пользу управляющих организаций.
Нежелание собственников нежилых помещений в МКД платить за содержание и ремонт общего имущества
Как быть в таком случае управляющей организации? Во-первых, зачастую управляющие организации не осведомлены наверняка, являются ли пользователи нежилых помещений их собственниками или арендаторами. Это происходит из-за того, что такие собственники не участвовали ранее в расходах на содержание общего имущества в МКД и, следовательно, не состоят в договорных отношениях с УК.
2.1.10. Подготавливать и ежегодно не позднее окончания 1 квартала текущего года представлять на утверждение общего собрания членов ОСЖ смету доходов и расходов ОСЖ на текущий год, сформированную с учетом Перечня работ и услуг, утвержденного общим собранием собственников помещений в Многоквартирном доме в соответствии с пунктом 2.1.2 Договора.
При заключении Договора представлять Собственнику:
— протокол общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме, на котором был утвержден Перечень работ и услуг, указанный в пункте 2.1.2 Договора;
— протокол общего собрания членов ОСЖ, на котором с учетом утвержденного общим собранием собственников помещений в Многоквартирном доме Перечня работ и услуг была утверждена смета доходов и расходов ОСЖ на текущий год, были установлены размеры платы за содержание и ремонт общего имущества Многоквартирного дома для всех собственников помещений в данном доме, а также был утвержден отчет об исполнении сметы доходов и расходов ОСЖ за предыдущий год. К указанному протоколу должна быть приложена смета расходов и доходов ОСЖ на текущий год, расчет размеров платы собственников помещений в Многоквартирном доме за содержание и ремонт общего имущества на текущий год, а также отчет об исполнении утвержденной общим собранием членов ОСЖ сметы доходов и расходов ОСЖ за предыдущий год;
— протокол общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме, на котором был утвержден размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в Многоквартирном доме (в случае, если собственники помещений в Многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является ОСЖ).
2. Права и обязанности Сторон
3.2. Работы и услуги по Договору в оплачиваемом периоде считаются выполненными надлежащим образом в случае невыставления Собственником претензий по качеству и объему выполненных в соответствии с условиями Договора работ и услуг, которые должны быть оформлены в письменном виде и представлены Собственником в ОСЖ до 5 числа месяца, следующего за оплачиваемым.
4. Ответственность Сторон
3.15. На основании решения общего собрания членов ОСЖ собственники помещений в Многоквартирном доме и наниматели жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, занимаемых по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного жилищного фонда в Многоквартирном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в Многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в Многоквартирном доме и нанимателями жилых Помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед ОСЖ, который отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
Применительно к арбитражной практике интерес представляют отношения, складывающиеся между собственниками нежилых помещений и организациями, управляющими жилыми многоквартирными домами (исполнителями коммунальных услуг), а также между собственниками нежилых помещений и ресурсоснабжающими организациями по поставке коммунальных услуг (ресурсов). При этом необходимо исходить из того, что законодателем установлен различный подход к вопросу о том, с кем (исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией) собственник нежилого помещения обязан заключить договор на поставку того или иного ресурса. В силу пункта 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
В настоящей работе внимание уделено следующим основным проблемам: взысканию задолженности за оказанные коммунальные услуги (ресурсы) и их специфике; порядку и особенностям определения размера платы за коммунальные услуги, потребленные в нежилых помещениях жилого многоквартирного дома; порядку заключения собственниками нежилых помещений договоров на оказание коммунальных услуг и поставку коммунальных ресурсов в зависимости от выбранного способа управления жилым домом. В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживан ия, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). По общему правилу собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ). [B=18] Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ ). Аналогичные нормы содержатся и в (Жилищный кодекс Статья ЖК РФ). Согласно части 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В силу частей 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в доме указанного собственника. Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что законодатель под собственниками помещений в многоквартирном доме подразумевает собственников как жилых, так и нежилых помещений. Собственники нежилых помещений наряду с собственниками жилых помещений владеют на праве собственности общим имуществом многоквартирного жилого дома, несут бремя его содержания, участвуют в общем собрании собственников помещений, в том числе по выбору способа управления жилым многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (часть 1 статьи 44 ЖК РФ ). К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится ряд вопросов, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом (часть 2 статьи 44 ЖК РФ). В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Взыскание задолженности за оказанные коммунальные услуги
[B=63] На практике встречаются случаи, когда собственники жилых помещений не учитывают мнения собственников нежилых помещений, например при выборе способа управления жилым домом, или, наоборот, собственники нежилых помещений отстраняются от участия в жизнедеятельности жилого многоквартирного дома и не желают нести бремя содержания общего имущества многоквартирного дома. Однако ссылки собственников нежилых помещений на то, что они не пользуются услугами по содержанию мест общего пользования в многоквартирном доме (отопление, электроснабжение мест общего пользования), имеют собственный вход в нежилое помещение и помещение является встроено-пристроенным, не освобождают собственников нежилых помещений от обязанности нести расходы, необходимые для содержания всего жилого дома в целом . Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (далее — ФАС СЗО), оставляя в силе принятые по делу судебные акты об удовлетворении требований товарищества собственников жилья к собственнику нежилого помещения о взыскании задолженности за снабжение электроэнергией мест общего пользования, отклонил как не основанный на нормах действующего законодательства довод ответчика о том, что он не обязан оплачивать стоимость электроэнергии, поставленной в места общего пользования, поскольку у него имеется отдельный вход в помещение и он не пользуется указанными услугами (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2021 по делу N А56-56016/2021) . В другом деле о взыскании платы за содержание и ремонт общедомового имущества по иску товарищества собственников жилья к собственнику нежилого помещения суд установил, что договоры энергоснабжения, обеспечения водоснабжением и услугами водоотведения жилого дома заключены непосредственно товариществом, которое полученные по договорам с энергоснабжающими организациями ресурсы распределяло как по жилым, так и по нежилым помещениям. Доводы ответчика о том, что он не является членом товарищества, имеет обособленное от жилой части нежилое помещение и самостоятельно его содержит, а следовательно, не обязан нести расходы по содержанию общего имущества, суд кассационной инстанции отклонил как не соответствующие нормам действующего законодательства (Постановление ФАС СЗО от 23.09.2021 по делу N А05-12238/2021) . Важным при рассмотрении споров о взыскании задолженности с собственников нежилых помещений является толкование, данное Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ). В рамках дела суды трех инстанций, установив, что собственники помещений в многоквартирном жилом доме несут бремя расходов на содержание общего имущества, тем не менее отказали управляющей компании в удовлетворении заявленного требования о взыскании задолженности за оказанные услуги. Суды полагали, что компанией не доказан факт оказания услуг как по водоотведению, водоснабжению, энергоснабжению, отоплению, так и по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также услуг по его управлению, поскольку расчет стоимости содержания и ремонта общего имущества произведен ею без учета затрат общества (собственника нежилого помещения), самостоятельно израсходованных на капитальный и текущий ремонт своих помещений, а также на содержание дворовой территории в соответствии с договором аренды земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. При проверке законности судебных актов в порядке надзора установлено, что управляющая компания выбрана по конкурсу, следовательно, все собственники помещений обязаны заключить с ней договор. Стоимость услуг, таким образом, должна определяться исходя из размера платы, зафиксированного по результатам открытого конкурса. Кроме того, Президиум ВАС РФ указал, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2021 N 4910/10) . Позицию судов относительно обязанности собственников нежилых помещений нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома подтверждает и следующий пример. При рассмотрении иска товарищества собственников жилья к муниципальному образованию о взыскании задолженности и неосновательного обогащения за услуги по содержанию и теплоснабжению принадлежащего ответчику недвижимого имущества в жилом многоквартирном доме суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 1 статьи 39 и пунктов 1 и 4 статьи 158 ЖК РФ. Судами установлено, что между товариществом и собственником нежилого помещения заключен договор, по условиям которого товарищество обязуется совершать от имени собственника юридические действия, связанные с представлением интересов собственника в договорных отношениях с ресурсоснабжающими и иными организациями, в том числе заключать договоры на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг, а собственник обязался нести бремя совместного содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также его капитального ремонта, своевременно оплачивать содержание и ремонт помещения, коммунальные и прочие услуги. Руководствуясь положениями действующего законодательства и договора, заключенного между сторонами, суды частично удовлетворили требования истца (Постановление ФАС СЗО от 17.02.2021 по делу N А42-5014/2021) . При рассмотрении споров между ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями (товариществами собственников жилья) о взыскании задолженности за поставленные коммунальные ресурсы суды исходят из того, что последние являются исполнителями коммунальных услуг, в том числе в отношении нежилых помещений. ФАС СЗО, рассматривая дело о взыскании долга за поставленную в нежилые помещения многоквартирного дома тепловую энергию по иску энергоснабжающей организации к управляющей компании, исходил из того, что последняя приобретает коммунальный ресурс (тепловую энергию) в целях предоставления коммунальных услуг потребителям жилого и нежилого фондов (Постановление ФАС СЗО от 17.03.2021 по делу N А05-8928/2021) . Арбитражные суды других округов придерживаются аналогичной позиции. Так, ФАС Уральского округа отклонил возражения управляющей компании о том, что она не является исполнителем коммунальных услуг в отношении нежилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, управление которыми она осуществляет. Как следует из материалов дела, общество (энергоснабжающая организация) обратилось в суд с иском к управляющей компании о взыскании задолженности за потребленную тепловую энергию. При рассмотрении дела суд установил, что управляющая компания, осуществляя управление многоквартирными жилыми домами, являлась потребителем услуг теплоснабжения в целях предоставления этих услуг лицам, использующим помещения в многоквартирных домах, включая нежилые помещения. Кроме того, в материалы дела представлены акты разграничения балансовой принадлежности теплосетей и эксплуатационной ответственности сторон (приложения к договору теплоснабжения), согласно которым тепловые узлы и системы отопления домов находятся в эксплуатационной ответственности управляющей компании. Названные акты подписаны ответчиком и имеют оттиск печати управляющей компании. При таких обстоятельствах суд удовлетворил иск энергоснабжающей организации в полном объеме (Постановление ФАС Уральского округа от 22.12.2021 N Ф09-10646/10-С5) . Данный подход арбитражных судов имеет существенное значение для решения вопроса о том, с кем собственник нежилого помещения должен заключить договор на поставку коммунальных ресурсов (оказание коммунальных услуг). Анализ судебной практики по указанному вопросу приведен ниже.
Апелляционный суд учел то, что правовая позиция относительно правомерности возложения на арендатора, а не собственника обязанности по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.04.2021 № 16646/10.
Президиум ВАС РФ указал, что в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
26.05.2021
Законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 Гражданского кодекса). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.
б) их невыполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате событий чрезвычайного характера, под которыми понимаются стихийные бедствия, гражданские волнения, военные действия и т.п.
5.1.2 При отсутствии претензии к качеству оказанных услуг, оформленной в письменном виде, представленной «Собственником» в «Общество» в течение десяти дней с момента получения платежного документа за предыдущий период, услуга считается оказанной надлежащего качества и в соответствии с условиями договора.
на обслуживание и текущий ремонт общего имущества
- Вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в порядке и в сроки, предусмотренные действующим законодательством и настоящим Договором (п.5.2) .
- использовать помещение по его назначению и поддерживать его в надлежащем состоянии;
- бережно относиться к общему имуществу многоквартирного дома, объектам благоустройства придомовой территории, зеленым насаждениям;
- соблюдать чистоту и порядок в местах общего пользования;
2.1.1. Обеспечить предоставление Заказчику коммунальных и иных услуг в соответствии с правилами, установленными нормативными актами Российской Федерации, нормативными актами субъекта Российской Федерации и муниципального образования ____________, на условиях и в порядке, предусмотренных Договором.
1. Предмет Договора
3.2.2. Требовать от Исполнителя возмещения в полном объеме убытков и вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения Исполнителем своих обязанностей по Договору, в том числе связанных с предоставлением коммунальных и иных услуг ненадлежащего качества, а также морального вреда в размере и порядке, определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации.
5. Изменение и расторжение Договора
6.2. Не позднее __числа месяца, следующего за расчетным, Акт приемки в двух экземплярах, подписанный уполномоченным представителем Исполнителя, должен быть получен Заказчиком, если иное не оговорено Сторонами.
Если при исчислении налоговой базы по НДС еще можно поспорить на счет возникновения объекта налогообложения, то факт, что суммы неосновательного обогащения являются доходом управляющей организации, очевиден и не требует доказательств. Остается лишь вопрос — как квалифицировать такие доходы (от реализации или внереализационные) и в каком периоде признать (в периоде получения собственником нежилого помещения обогащения (то есть в периоде фактического оказания услуг), в периоде вступления в силу судебного акта или признания долга должником либо на момент получения денежных средств на расчетный счет? Следует отметить, что налоговое законодательство не дает ответа, как учитывать доходы в виде сумм неосновательного обогащения, полученного от лиц, незаконно пользовавшихся чужим имуществом или услугами. Разъяснения Минфина и арбитражная практика касаются незаконного пользования чужим имуществом и основаны на том, что это внереализационные операции.
Так, в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 10.10.2021 N А60-6880/2021, оставленном без изменения Постановлением ФАС УО от 15.01.2021 N Ф09-10332/08-С5, суд пришел к выводу, что договор на вывоз твердых бытовых отходов, не содержащий указания на принадлежность мусорных контейнеров истцу, а также договоры подряда, акты и сметные расчеты, не позволяющие установить, какие именно помещения ремонтировались и являются ли они помещениями общего пользования, не доказывают факт выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. В иске к собственнику нежилого помещения было отказано.
Как взыскать неосновательное обогащение через суд?
Нередко для управляющей организации, избранной на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, становится проблемой взаимодействие с собственниками нежилых помещений. Они не только не считают целесообразным заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества, но и отказываются нести соответствующие расходы. Как правильно организовать учет сумм, которые причитаются управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества за период от получения дома в управление и до подписания договоров с собственниками нежилых помещений?
Апелляционный суд указал, что в силу положений, статей 210, 249 Гражданского кодекса, статьи 39, пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса истец вправе требовать взыскания расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома с собственников помещений в многоквартирном доме.
Также были отклонены доводы ответчика о том, что право хозяйственного ведения помещением магазина не предполагает возложение на муниципальное унитарное предприятие бремени ответственности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в связи со следующим.
Итоги II этапа конкурса для включения в кадровый резерв Арбитражного суда Республики Коми по должностям государственной гражданской службы Российской Федерации «начальник», «консультант» отдела МТО, «секретарь судебного заседания»
Второй арбитражный апелляционный суд и Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа исходят из того, что наличие договора между управляющей компанией (ТСЖ) и арендатором не порождает у последнего обязательств по оплате содержания и ремонта общего имущества. Во всяком случае, нести расходы по содержанию общедомового имущества должен собственник.
04 Янв 2021 hiurist 160