Можно Ли Пользоваться Помещением Без Договора Аренды
Аренда без договора — штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов
Если будет доказано, что налоги скрывались умышленно, сумма может увеличиться до 40%. Если за три финансовых года подряд неуплаченная сумма налогов составила больше 600 тыс. рублей, последствия могут быть более тяжелыми, вплоть до уголовной ответственности.
Если владелец имущества не является индивидуальным предпринимателем, есть вероятность привлечения по 171 статье УК (за незаконное предпринимательство) и по 116 статье Налогового кодекса (за нарушения правила постановки на учет).
Незаключенность договора аренды не порождает право арендатора бесплатно пользоваться имуществом
Представляется, что в таком случае нарушается принцип равенства участников гражданских правоотношений. В постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2021 № 11680/10 отмечено, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Арбитражный суд города Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд согласились с такой позицией, однако суд кассационной инстанции (ФАС МО) судебные акты отменил, направил дело на новое рассмотрение и при новом рассмотрении Арбитражный суд города Москвы удовлетворил заявленное требование в полном объеме.
ПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРИ ОТСУТСТВИИ ЗАКЛЮЧЕННОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Эти же положения применяются к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении (см. п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2021 № 53).
Таким образом, незарегистрированный долгосрочный договор аренды недвижимого имущества считается незаключенным . Это можно доказать в судебном порядке. Расторгнуть или признать недействительным незаключенный договор аренды нельзя (см. постановление ФАС Московского округа от 24.01.2021 № КГ-А41/13800-05).
Существует обширная арбитражная практика, в которой одна из сторон договора аренды, подлежащего регистрации, но не зарегистрированного в установленном порядке, через суд добивается признания такого договора незаключенным.
В случае, когда фактическое пользование недвижимым имуществом имеет место в период отсутствия государственной регистрации договора аренды, платежи за такое пользование не считаются арендной платой.
Можно ли в такой ситуации взыскать с «арендатора» плату за фактическое пользование недвижимым имуществом при незаключенном (незарегистрированном) договоре аренды? На какую сумму возмещения может рассчитывать «арендодатель»?
В прошлом номере журнала (стр. 71-74) мы рассмотрели вопросы регистрации договора аренды, изменения его условий и прекращения (расторжения) договора. В этой статье рассмотрены отдельные юридические и налоговые последствия фактического пользования объектом недвижимости при незаключенном договоре аренды, в том числе из-за отсутствия обязательной регистрации.
Аренда помещения без договора
Кроме того арендатор не вносил арендную плату. Если бы арендодатель принял арендную плату, этот факт послужил бы подтверждением действия договора. Сторона, подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания его не заключенным.
Пример из практики: суд отказался понудить ответчика к регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, так как приложение к соглашению об отступном не содержало подписи истца, а значит, было незаключенным
Законность нахождения в помещении без договора аренды
Здравствуйте. Я Являюсь индивидуальным предпринимателем и так же у меня есть ООО. У ООО договор аренды помещения с городом без права субаренды. ООО не ведёт никакой деятельности вообще, а ИП занимается торговлей по системе ЕНВД и УСН. Я хочу заключить договор между своими ИП и ООО, где ООО будет предоставлять ИП услуги складского хранения, так как по договору не могу сдавать помещение. В случае неожиданной проверки налоговой могу ли я представить сидящих сотрудников как сотрудников ИП, если по договору с Москомимуществом я не имею права пересдавать помещение? В помещении находятся компьютеры и телефоны, по всему понятно что работа имеет минимальное отношение к складскому хранению. Понятно что я рискую потерять договор в случае проверки москомимущества, но не совсем понятно чего ожидать от налоговой, когда станет ясно что сотрудники не имеют отношения к ООО. Заранее спасибо за ответ
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор хранения вещей
Договор хранения вещей и порядок его составления предусматривает Гражданский кодекс российского государства. Для того, чтобы этот документ приобрёл юридическую силу, правильное его оформление является обязательным условием.
Аренда нежилого помещения без договора не предусматривает российским законодательством. По соответствующему договору хранения вещей у каждой стороны есть свои определённые права и обязанности. Одна из которых обязуется хранить вещи в таком виде, в котором она была ему предоставлена, а другая сторона этого соглашения обязуется забрать её в установленное время.
Арендатор не пользуется имуществом: при каких условиях арендодатель может взыскать с него арендные платежи
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ).
Принципиально иная ситуация складывается, когда арендатор не использует имущество по собственной воле. В таком случае он не освобождается от внесения арендной платы. Данный вывод последовательно поддерживается судебной практикой (см. п. 4 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2021), утв. Президиумом ВС РФ 26.06.2021, п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2021 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Определение ВС РФ от 29.01.2021 по делу № 302-ЭС14-735, постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2021 № 13689/12 по делу № А67-3141/2021).
Стоит ли сдавать квартиру без договора аренды
Риски при сдаче квартиры в аренду без заключения договора возникнут в любом случае, поэтому еще на стадии принятия решения и поиска квартирантов следует заблаговременно узнать, как быстро и правильно сдать квартиру самостоятельно.
Сдача в аренду квартир без договора оставляет квартирантов в подвешенном состоянии, когда они фактически ставятся в полную зависимость от действий и решений собственника. Таким образом, аренда квартиры без оформления письменных документов несет больше негативных последствий для обеих сторон правоотношения.
Пользование без аренды: как воспользоваться помещением государственного учреждения без заключения договора аренды
Перед одним из пользователей портала Право Украины его руководством была поставлена задача составить договор между частным предприятием и государственным учреждением. Частным предприятием является автошкола, а государственным учреждением – вуз. Сутью их сотрудничества является предоставление вузом помещений автошколе для осуществления деятельности по обучению водительскому мастерству (в том числе студентов вуза на льготных условиях). С этой целью автор темы планирует составить договор, где предметом будет совместный труд в сфере обучения вождению транспортных средств.
Однако в данном случае, как становится понятно со слов автора темы, заключение договора аренды можно вполне избежать в силу того, что и автошкола, и вуз достигают общей цели – совместными усилиями организовать обучение водительскому мастерству. Исходя из этого, заключение договора аренды помещения при этом возможно, однако оно будет сопряжено с необходимостью дополнительного договорного регулирования (и взаимозачета) образовательной деятельности автошколы и вуза. Стоит прислушаться к предложенному одним из участников обсуждения варианту оформления сотрудничества как совместной деятельности автошколы и вуза. Если рассматривать применимость такого варианта в контексте соответствия условий сотрудничества положениям Гражданского кодекса о договорах совместной деятельности, следует отметить следующее.
Юридические услуги в Курске — Юрист Умеренков О
Суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя частично, взыскав с арендатора сумму задолженности и процентов. При этом суд исходил из того, что спорные договоры являются действующими, односторонний отказ арендатора от исполнения своих обязанностей по внесению арендной платы законом не допускается. Суды апелляционной и кассационной инстанций с доводами суда первой инстанции согласились.
Суд кассационной инстанции исходил из следующего. Наличие задолженности по арендной плате подтверждено представленным арендодателем расчетом. В то же время отсутствуют доказательства, которые свидетельствуют о возврате арендатором части нежилого помещения и оборудования, являющихся предметами спорных договоров.
В обоснование своей позиции суд кассационной инстанции также сослался на вступившее в законную силу решение арбитражного суда по другому делу, в соответствии с которым арендатору отказано в иске о расторжении данных договоров.
Судебная практика последнего времени развивает приведенную правовую позицию Президиума ВАС РФ следующим образом.
Арендодатель может требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, исчисляемый с момента передачи ему арендованного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2021 по делу N А70-7216/2021, ФАС Московского округа от 08.07.2021 по делу N А40-107919/11-77-951). Эта позиция также характерна для споров, когда арендодатель физически не препятствует доступу к арендуемому объекту, однако в результате его действий использование имущества в соответствии с указанными в договоре целями становится невозможным (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.08.2021 по делу N А19-23260/09).
Данная позиция судов объясняется правовой природой арендных отношений, а именно их встречностью: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор — вносить платежи за пользование им.
Следовательно, здесь применяется п. 2 ст. 328 ГК РФ, который в рассматриваемой ситуации можно трактовать следующим образом: если сторона не исполнит возложенное на нее договором обязательство, то сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства.
Возникновение арендных правоотношений без оплаты прав пользования: насколько это возможно
К ним обычно относят: точное указание на сдаваемую площадь — адрес места нахождения здания, общее количество квадратных метров нежилой недвижимости. Если не указать идентификационных признаков сдаваемого помещения, то суд признает договор незаключенным и не порождающим каких-либо последствий.
Помимо всего рекомендуется указывать при заключении соглашения пункты о расходах на недвижимость. Обычно коммунальные платежи и текущий ремонт ложатся на плечи ссудополучателя, а капитальные ремонтные работы оплачивает собственник сдаваемой недвижимости. Хотя в договоре можно указать любой порядок оплаты расходов на содержание помещения в состоянии пригодном для его использования.
Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС
ООО «БоскоВолга» арендовало у ООО «МД-Тольятти» помещение в ТРК «Парк Хаус» под магазин одежды «Bosco Sport». Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2021 года. Но в январе 2021 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика «Bosco Sport» нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2021 года.
Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях. Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения. Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: «Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали».
Арендатор не освобождает помещение
Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.
Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр.) с целью выселения арендатора?
Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды
Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.
Обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Деятельность без договора аренды
У меня абсолютно такой же вопрос. Планирую начать работать без договора аренды(есть причины), но примерно через год договор будет.
То, что юрист юр. лица мне дала так это вот эта статья:
Статья 14.34. Нарушение правил организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках.
Информационные письма Президиума ВАС РФ
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.
11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
30 Июн 2019 hiurist 264