Что такое аренда квартиры с последующим выкупом
Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Аренда квартиры с правом выкупа. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
- Для продавца:
- Риск упустить выгоду, если за время выкупа недвижимость увеличится в стоимости.
- Возможность использования жилплощади не по целевому назначению.
- Для покупателя:
- В период аренды недвижимость будет являться собственностью арендодателя, который может совершать с ней любые операции.
- Риск расторжения договора другой стороной в любой момент с отказом возврата денег.
- Смерть собственника до выплаты всей стоимости недвижимости – в этом случае придется оформлять новый договор с наследниками, что не гарантирует таких же выгодных условий.
- Возможность для хозяина оставить квартиру в залог для получения кредита.
- Для арендодателя:
- Продает недвижимость по цене выше средней рыночной.
- Право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости.
- Для арендатора:
- Возможность проживать на жилплощади до ее приобретения.
- Избавление от необходимости оформлять ипотечный кредит с выплатой процентов.
- Право отказаться от выкупа на любом этапе выплаты стоимости.
○ Как оценить квартиру.
- «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
- 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 Гражданского кодекса РФ)».
Проблемы с точной оценкой стоимости недвижимости и как следствие – изменение первоначальных условий. При нестабильности экономики колебание цен может достигать значительных размеров, и внакладе может остаться как наймодатель-продавец, так наёмщик покупатель.
Аренда квартиры с выкупом не получила достаточного распространения на территории РФ в связи с нечётко обозначенными правилами игры в Гражданском Кодексе. Тем не менее, этот вариант стоит принять на заметку тем, кто лишён возможности уплатить сразу всю сумму.
Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение
Любой гражданин может обратиться в сервисную службу, которая приобретёт для него квартиру, а затем будет оформлен договор приобретения жилого помещения в рассрочку. Заселение возможно после подписания принятых обязательств. Оплата – ежемесячно равными долями.
- аренда (если срок съема превышает один год, то договор регистрируется в Росреестра);
- фактическое приобретение (все факты передачи имущественных прав должны регистрироваться в Государственном реестре собственности).
Статьями Гражданского кодекса предусмотрена аренда с правом последующего выкупа недвижимости. Распространяется норма на жилые дома и квартиры, объекты нежилого фонда, земельные участки. На практике сделка выглядит, как беспроцентная рассрочка при покупке объекта недвижимой собственности, пользование которым начинается со дня подписания договора съема.
Понятие аренды с последующим выкупом
При полном погашении цены жилья участники вместе обращаются в территориальное отделение Росреестра с договором и сопутствующими документами. После написания заявления и оплаты государственной пошлины у работников Государственного реестра есть десять дней для внесения сведений о новом собственнике в базу данных. После этого покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую выкуп жилья после аренды и переход имущественных прав к новому владельцу.
Также потребуется указание сведений выкупной стоимости сдаваемой в аренду квартиры. Стороны арендного соглашения недвижимого имущества должны учесть, что документ, оформляемый более, чем на 12 месяцев, должен регистрироваться в Росреестре. Если покупателем или продавцом каким-то причинам не выполнялись условия по обязательствам регистрирования юридического контракта, его, согласно нормативным правилам, не будут считать заключенным. Отмечается, что пункты договора о праве арендатора на приобретение арендуемого недвижимого имущества не могут считаться условиями права приобретения, а в данной ситуации действует иное правоотношение. Поэтому рекомендуется грамотно сформулировать пункты договора, чтобы не допустить претензий от одной или второй стороны.
Но стороны сами соглашаются на то, чтобы выкупить недвижимое имущество. Даже при отсутствии прописанного условия в досрочных выплатах выкупной стоимости, продавец и покупатель в любой момент имеют право на оформление дополнительного соглашения, содержащего договорные пункты.
Недостатки
Участники устанавливают на свое усмотрение требования и дополнительные пункты договора по досрочному прекращению сотрудничества. Процедуру реализуют после того, как будет направлено второй стороне письменное уведомление о необходимости выполнения обязательств в сроки. При извещении необходимо выставление претензии о том, что обязательства по соглашению не выполнялись, расчет суммы неустойки за то, что были просрочены выполнения пунктов договора.
Для того чтобы не попасть в ситуацию, когда из-за колебаний рынка недвижимости или высокой инфляции размер выплат по договору становится невыгодным для одной из сторон, необходимо уделить особое внимание регламентации этого условия.
Часто случаются ситуации, когда владелец помещения, сдаваемого в аренду с выкупом, умирает, а у его наследников имеются другие планы на завещанную им недвижимость, и они пытаются любым способом расторгнуть соглашение с арендатором.
Колебания цен на недвижимость
Ежемесячный взнос арендодателя должен складываться из двух составляющих: арендного платежа и выкупного взноса. Как уже было описано выше, можно расписать индексацию каждого из платежей в зависимости от уровня инфляции и колебаний цен на рынке недвижимости.
- Удостоверения личности (паспорта сторон)
- Технический и кадастровый паспорт квартиры
- Согласия от супругов, свидетельство о заключении брака
- Свидетельство о регистрации прав на квартиру
- Выписка Росреестра об отсутствии арестов и обременений
- Оценка стоимости квартиры
- Справки об отсутствии коммунальных задолженностей
- Договор аренды данной недвижимости
Документы сторон для заключения договора аренды
- Покупатель, приобретая жилье в рассрочку, продолжает проживать в съёмной квартире
- Договор аренды с правом выкупа является гарантией для арендодателя касательно умышленного вреда квартире.
- Во время аренды по договоренности арендатор может производить ремонтные работы, менять обстановку и постепенно приживаться в квартире.
- Отсутствие посреднических финансовых организаций, которым необходимо платить процент от ипотечного кредита или займа.
- Между собой продавец и будущий собственник квартиры могут договориться по всем вопросам (просрочки по платежам, сроки выплат и т.д.)
- Продавец(арендодатель) может положить сумму выплат под проценты, с каждым поступлением она будет увеличиваться, принося ему немалый доход.
- Для покупателя заключение такого соглашения по сути является ипотекой, с разницей в том, что процент по кредиту в разы выше, чем ежемесячное перечисление продавцу.
Плюсы аренды с правом выкупа
Многие россияне по – прежнему не имеют отдельного жилья и квартирный вопрос остро стоит чуть ли не в каждой семье. За наличные средства люди не могут себе позволить собственное жилье, а ипотечные кредиты тоже многим не по карману. Вариант аренды жилья с правом выкупа может помочь многим решить такие вопросы. Происходит это следующим образом: арендаторы живут в съемном жилье и на определенных договорных условиях со временем становятся собственниками такой недвижимости.
При выборе между покупкой и арендой жилья необходимо сопоставить все расходы. При ипотеке необходимо внести требуемую сумму, а после ежемесячно выплачивать оставшуюся. Так как ипотечный кредит растягивается на довольно длительный срок, он значительно ограничивает человека в финансовых возможностях, заставляя влезать его в «кабалу» и переплачивать неплохие такие проценты.
Риски договора аренды с правом покупки
Риски, связанные с заключением договоров довольно надуманны, так как документ регистрируется в Росреестре, следовательно, после процедуры регистрации продавец не имеет права самовольно отказать в его исполнении. Сделка будет считаться законной, если владелец жил. площади распоряжался ей в соответствии с законодательной базой и перед тем, как сдать квартиру в аренду получил письменное соглашения на это у совладельцев, при условии, что квартирой владеет не один человек, а группа людей.
Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом
Большинство людей при переезде в город не имеют возможности купить квартиру. Так как для оформления ипотечного кредита необходимо накопить большую сумму, которую пока ещё не откуда взять. Для решения данных вопросов идеально подходит вариант с арендой жилья. Но что если человек хочет жить только в своём имуществе, а взять ипотеку он не может? Вопрос может разрешить аренда квартиры с последующим выкупом, так как она предполагает и проживание в жилье, и его потенциальную покупку.
Аренда с правом выкупа – довольно распространенный сегодня правой механизм, используемый при продаже недвижимости, земли, автомобилей и иного ценного имущества.
Оформление правоотношения
- адрес месторасположения недвижимости (иного имущества), передаваемого по соглашению в аренду;
- наименование сдаваемого арендного объекта (к примеру, участок земли, жилое помещение либо часть нежилого объекта недвижимости);
- инвентарный номер (кадастровый номер для земли);
- функциональное назначение объекта арендных правоотношений (к примеру, нежилое помещение может быть складским, производственным, торговым, а участок земли – сельскохозяйственного, промышленного и иного назначения);
- площадь объект недвижимости.
Выплата покупной цены имущества
Вопрос возможности досрочного выкупа решается по соглашению сторон. И даже если в соглашении изначально не было прописано условие о досрочной выплате выкупной цены, стороны в любое время вправе оформить дополнительное соглашение, содержащее подобное договорное условие. По соглашению арендатора и арендодателя также допустимо ранее заплаченную сумму арендной оплаты засчитать в счет выплаты согласованной сторонами выкупной стоимости имущества.
- Квартирант платит ежемесячно обговоренную арендную плату, а по окончании срока действия соглашения перечисляет выкупную цену недвижимости. Иными словами, общая стоимость жилья разбивается на два вида выплат: ежемесячный арендный платеж и выкупная стоимость (уплачивается в конце аренды).
- Итоговая цена за квартиру разбивается на равные части, которые квартиросъемщик должен ежемесячно уплачивать в течение всего периода действия договора аренды.
Для подготовки договора аренды с последующим выкупом лучше всего привлечь компетентного специалиста. Несмотря на практически одинаковую структуру, данный документ отличается от обычного соглашения по найму помещения. Очень важно учесть в нем дополнительные нюансы и особенности, которые позволят максимально обойти возможные риски.
Структура
При использовании второго варианта очень важно прописать в договоре условие, по которому собственник не будет иметь права требовать с арендатора уплаты выкупной цены (сверх внесенных ежемесячных платежей) или же подавать иск о признании такого соглашения недействительным, ссылаясь на то, что имущество было передано в безвозмездное пользование.
К сожалению, далеко не каждый гражданин РФ может позволить купить квартиру, отдав за нее сразу всю сумму. И поэтому он ищет альтернативные варианты, которые дадут ему возможность стать обладателем собственного жилья. Что такое ипотека, знают практически все. Но есть еще один, более выгодный способ покупки квартиры — аренда с последующим выкупом. В чем особенности такой сделки и чем она отличается от ипотеки? Об этом пойдет речь в статье.
Суть процедуры
Помните, что требований относительно объектов недвижимости при заключении сделки аренды с правом выкупа не предусмотрено. Отсутствуют ограничения и для сторон договора. И это главное преимущество перед ипотекой.
Пошаговая инструкция
- смерть продавца — у его наследников могут быть другие планы на квартиру;
- увеличение стоимости арендной платы;
- квартира с обременением (в залоге, под арестом и прочее) и это выяснится после подписания договора.
Из-за ограниченной доступности цен на недвижимость большинству обывателей практически невозможно купить жилье сразу. Потенциальные покупатели недвижимости имеют несколько способов приобрести недвижимость.
Что такое аренда квартиры с последующим выкупом?
Несмотря на непопулярность сделок, аренда с последующим выкупом квартиры, все же есть. Не все потенциальные продавцы и покупатели подозревают о такой возможности, а знающие люди опасаются определенных рисков в этом случае.
Договор аренды с правом выкупа квартиры: риски
Такую сделку нужно обязательно заключать с помощью профессионального юриста. Законность сделки обеспечит правильно и грамотно составленное соглашение. Помимо досконально продуманных условий договора, не стоит забывать об ответственности участников за нарушение договоренностей, а также об отсутствии необходимости регистрироваться в государственных органах.
В документе, необходимом для совершения сделки, будут отражены договорные обязательства сторон относительно аренды квартиры с последующим выкупом. При этом в договоре обязательно должны присутствовать следующие пункты:
Правила оформления договора
С точки зрения финансов этот правовой механизм функционирует аналогично рассрочке. В подобных сделках применяется прогрессивная система. Каждый месячный платеж рассчитывается следующим образом: конечная стоимость объекта недвижимости делится на период действия заключенного договора, представленного в месяцах.
Почему аренда с выкупом не так популярна в России
Эта разновидность сделок не является для России чем-то новым, но она пока не получила широкого распространения ввиду целого ряда причин. Подобные соглашения сторон, участвующих в сделке, сейчас заключаются в крайне редких случаях, что обусловлено заинтересованностью владельцев квартир в постоянном доходе и нежеланием продавать собственность, с которой можно иметь постоянный финансовый доход.
- риск упущенной выгоды всегда велик, потому что за длительный период сотрудничества инфляция может быть непредсказуемой. Значительный подъём арендной платы не всегда уместен;
- арендатор может использовать предмет сделки не по назначению, что может привести к ухудшению его состояния.
Порядок проведения сделки
Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов с налоговыми органами, необходимо чётко разграничить понятия «выкупная цена» и «арендные платежи». Это условие должно быть прописано в «теле» соглашения об аренде, а потом перенесено в ДКП на предмет операции.
Образец договора аренды с последующим выкупом
Договор купли-продажи выступает приложением к соглашению об аренде квартиры с последующим выкупом. Окончательная сумма сделки должна быть прописана в документе. То есть, есть некий предел, при достижении которого владелец объекта недвижимости должен передать вещное право на него в законном порядке. Если выкупная стоимость не будет прописана, вся суть операции для нанимателя теряется.
- помещение остаётся в собственности хозяина до полной передачи права собственности, в связи с чем предыдущий владелец может проводить с имуществом такие операции, как, например, передача в залог для получения кредита;
- хозяин может расторгнуть договорённость в любой момент и отказать в возврате денежных средств, уже уплаченных за аренду;
- если владелец недвижимости, с которым заключен договор, умрёт, то обсуждать вопросы придётся с его прямыми наследниками.
Достоинства и недостатки для сторон
Схожесть договора аренды с правом выкупа и договора лизинга вызывает большие трудности у неосведомлённых граждан. У сделок много общих черт, однако ключевым отличием является тот факт, что в отношениях лизинга присутствует сразу три стороны: владелец объекта, арендатор и посредник.
Оформление
- до заключения договора убедиться, что недвижимость не обременена;
- проверять на предмет обременения или залога и в течение всего периода аренды, поскольку собственник не теряет права собственности и может беспрепятственно использовать объект в качестве залога;
- сразу закреплять временные рамки;
- отражать в документе факт страхования вне зависимости от того, какая сторона сделала это;
- проверить перед заключением соглашения факт того, что владелец жилья действительно имеет право распоряжаться им.
