Что входит в обязанности риэлтора при покупке квартиры
Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Почему при покупке квартиры необходим риелтор или агент по недвижимости. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Рекомендуем обратиться к профессиональному риелтору, который специализируется на сделках купли-продажи недвижимости. Такой специалист знает специфику законодательства и имеет опыт работы в сделках с недвижимостью. Лучшим вариантом будет риелтор из агентства недвижимости с опытом работы свыше 5 лет (в компании «PRO ОБМЕН», например, все сотрудники обладают таким стажем). Но почему нужен именно риелтор агентства? В этом случае высока вероятность, что специалист имеет большой опыт проверки квартир и знает все нюансы этого процесса. Работая в агентстве, специалист постоянно находится в режиме проведения сделок, а не расслаблено занимается получением дохода в качестве самозанятого гражданина.
Какого специалиста по недвижимости необходимо привлекать всегда?
Для российского законодательства характерна негативная правовая система, которая ставит под сомнение добросовестность покупки квартиры. А судебный иск не гарантирует, что ваши требования будут удовлетворены. Кроме того, сделки с недвижимостью часто становятся объектом мошенничества со стороны нечестных продавцов и застройщиков. Для предотвращения проблемных ситуаций следует обратиться к агенту по недвижимости. В чем особенность сделки с недвижимостью при участии риелтора? Как проверить его работу?
Зачем привлекать риелтора при ипотечной или нотариально удостоверенной сделке?
Нотариус отвечает за юридическую чистоту сделки, но он не будет проверять законность перепланировки и не станет разбираться в цепочке перехода права собственности. Запрашивать справки из диспансеров тоже не входит в обязанности нотариуса.
- Полностью владеть ситуацией на рынке жилья.
- Понимать, в чем заключаются требования заказчика и в дальнейшем действовать только в его интересах.
- Обладать высокой коммуникативностью.
- Использовать в своей деятельности психологические приемы и методы.
- Уметь вести переговоры.
- Знать все возможные особенности и нюансы сделок с недвижимостью.
- Знать об изменениях в законодательстве, затрагивающих сферу рынка недвижимости.
- Иметь опыт в успешном закрытии подобных сделок.
Первая консультация
Реализуется ли понравившаяся квартира через агентство недвижимости или продается от собственника – все равно при покупке нужно нанимать своего риелтора. В первую очередь это необходимо для защиты интересов покупателя – агент продавца не заинтересован в защите покупателя и не будет представлять интересы последнего. Если покупатель не знает особенности процедуры, специалист подскажет, как общаться с собственником при продаже. В противном случае агент продавца может настоять на заключении сделки при невыгодных для покупателя условиях.
Стоит ли прибегать к посторонней помощи?
Чтобы знать, как лучше купить квартиру — через агентство недвижимости или у собственника, стоит ли обращаться к посреднику для оформления документов покупки,- в первую очередь нужно ориентироваться на советы знакомых и отзывы о конкретных риелторах.
Без риэлтора самостоятельный поиск может затянуться на недели и месяцы, так как рядовой человек незнаком со спецификой этого бизнеса. Также риэлторы обеспечивают юридическую безопасность, чего обычный человек сделать не может, поэтому риск стать жертвой аферистов высок без помощи специалистов.
Где найти риэлтора
В общем, не бойтесь спрашивать у близких об опыте взаимодействия с риэлторами. Чем больше опрошенных, тем лучше. Если вам посоветовали специалиста и дали ему положительную оценку, то воспользуйтесь его услугами, а не ищите на стороне.
Как правильно оформить договор
- Бывают «черные» риэлторы, им не стоит доверять, лучше обратиться в полицию. Мошенничество – нарушение закона, защитите себя и остальных людей от обмана.
- Чтобы не нарваться на аферистов, не тратить время и деньги, следует внимательно изучать договор и все пункты, описанные в нем, особенно мелкий шрифт.
- Также к поиску квалифицированных профессионалов надо подойти со всей ответственностью и следовать перечисленным выше советам, тогда шанс попасть в руки мошенников сводится к нулю.
Покупатель должен обращать внимание на историю работы фирмы, опыт и профессионализм сотрудников, не малую роль может сыграть и стоимость услуг, она не должна быть крайне высокой и наоборот слишком низкой.
Выбор агентства недвижимости
Гражданка В переехала по новому адресу, но через две недели к ней в квартиру пришел Гражданин Р, который утверждал, что он настоящий владелец помещения. Обратившись в суд, выяснилось, что агентство действовало по преступной схеме, с помощью поддельных документов, фальшивых бланков, печатей и подставного нотариуса, они оформили договор купли-продажи квартиры, которую сняли в аренду у гражданина Р. Суд определили, что Гражданка В не имеет законных прав на жилье, а для защиты своих интересов ей необходимо обращаться в судебные органы.
Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?
Если вознаграждение риэлтору оплачено, то он обязан вернуть данную сумму, за вычетом расходов за произведенные услуги. Если в течение 10 дней со дня направления покупателем уведомления агентство не выполняет необходимых условий расторжения, клиент имеет право обращаться в суд (ст. 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).
Кроме того, в связи с должностными обязанностями риэлтор должен обладать достаточно хорошими знаниями юриспруденции, а также постоянно отслеживать новые законопроекты и обновления действующих законов. Но наличие активной жизненной позиции и знаний законодательства не гарантируют успешной работы с первого дня. Как и в любой профессии, в профессии менеджера по недвижимости есть свои особенности, которым можно научиться только с опытом работы.
Особенности профессии
Кроме того, в обязанности агента по недвижимости входит первичная оценка квартиры или другого объекта, а также он должен сообщить клиенту всю известную ему информацию о других объектах недвижимости, которые могут быть интересны клиенту. При произведении оценки объекта необходимо помнить, что если у риэлтора нет сертификата оценщика недвижимости, то он не имеет права предъявлять клиенту требования на оплату этой услуги. По окончании сделки менеджер обязан удалить объект, в отношении которого проведена сделка, из базы продаж.
Что входит в обязанности риэлтора
Введение в курс работы каждого нового менеджера начинается с процедуры знакомства с его основными обязанностями. В разных фирмах список обязанностей может отличаться, но основные функции риэлтора похожи. Они состоят в следующем:
- Доходы потенциального заемщика невелики или он не может документально подтвердить их.
- Ранее были допущены просрочки по выплате кредита, отчего испортилась кредитная история и есть шанс, что заявку на жилищный заем не одобрят.
- Гражданин не может самостоятельно заниматься поиском наиболее выгодных программ кредитования или квартир, не разбирается в тонкостях составления документов при оформлении ипотеки, либо хочет полностью исключить вероятность покупки жилья с обременением, но не знает, как произвести проверку.
Что входит в услуги риэлтора при покупке квартиры?
Если приобретается квартира от застройщика, не лишним будет пообщаться и с его представителем, чтобы узнать все условия. Для этого достаточно посетить вместе с риэлтором офис компании и ознакомиться с критериями, указанными в предварительном договоре купли-продажи.
Шаг 1: проверяем право собственности на квартиру и обременение
Риэлторы обеспечивают полное юридическое сопровождение сделки от первого до последнего этапов: подготавливают необходимые документы (договор купли-продажи, справки для получения ипотеки и т.д.), проверяют жилище на наличие обременений, участвуют в процедуре покупки недвижимости, а впоследствии производят регистрацию права собственности в Росреестре.
Прежде чем, перечислить список с личными качествами агента, сообщу свои впечатления. Далеко не каждый наемный работник обладает перечисленными ниже качествами. Но почему-то большинству приходит в голову окунуться в риэлторский бизнес, чтобы позже, уходя с компании написать где-нибудь на форуме, что это адская работа. Да, вы правы, работа маклером далеко не сахар и из обязанностей и требований это видно, как нельзя лучше.
Обязанности риелтора по недвижимости включают в ряд функций, требований и навыки, которыми должен обладать профессиональный агент, чтобы начать работать в агентстве недвижимости, в т.ч. ответственность перед клиентом.
Требования к риэлтору
- Регулярные холодные звонки потенциальным клиентам;
- Самообучение (в т.ч. посещение семинаров, проводимых в агентстве недвижимости);
- Консультации по вопросам купли-продажи недвижимости с целью привлечения новых клиентов;
- Заключение эксклюзивных договоров на услуги компании;
- Подбор заказчикам подходящих объектов недвижимости для приобретения;
- Формирование и ведение личной клиентской базы;
- Работа с «теплой» базой конторы;
- Вечерние дежурства в офисе и прием входящих звонков;
- Все действия агента должны соответствовать действующему законодательство РФ (Жилищный кодекс, Семейный кодекс, Земельный кодекс, ГПК РФ и иные НПА);
- Соблюдение интересов продавца и покупателя, в том числе сохранение конфиденциальной информации, которая стала доступна в ходе сопровождения сделки.
Что делать. Следите за тем, чтобы риелтор размещал достоверную информацию о вашей квартире: проверьте объявление перед публикацией, время от времени просматривайте опубликованный вариант. Договоритесь с агентом, чтобы любые изменения он согласовывал с вами. В конечном итоге цель риелторской работы должна быть не в количестве откликов, а в их качестве.
Фразы, которые можно использовать в тексте соглашения с риелтором
Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось. Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.
Что делает нормальный риелтор при продаже квартиры
На этом же этапе агент помогает выбрать форму оплаты. В случае если покупатель планирует взять ипотеку, риелтор помогает выбрать банк и оформить необходимые документы. Иногда по договоренности с риелтором банки даже предлагают более выгодные условия кредитования за то, что агенты приводят им клиентов.
Основными обязанностями риелтора является поиск перспективных клиентов и поддержка уже имеющейся базы покупателей. Риэлтор в обязательном порядке должен присутствовать во время заключения сделок по продаже и аренде недвижимости. Кроме этого он должен участвовать в оценке недвижимости, осуществлять оформление всей необходимой документации, а также подготавливать их к сделке и посещать требуемые инстанции. Как правило, риелтор находится в постоянном сотрудничестве с каким-либо агентством, по определенной разновидности недвижимости. Однако перечень его обязанностей типичный. Стоит отметить, что заработок риелтора напрямую зависит от типа недвижимости, реализацией которого он занимается.
Главные обязанности
Агентства недвижимости постоянно находятся в поиске работников, поскольку текучесть кадров в данной отрасли довольно большая. Должность риелтора по недвижимости – одна из наиболее востребованных и популярных. В принципе любой может попробовать свои силы в этой сфере – требования вполне выполнимые.
Содержание статьи
Риелтор должен предоставить подробную консультацию по вопросам, которые касаются заключения и исполнения договора, а также оформления сделки. Подготовка и оформление документов, необходимых для проведения сделки также входит в работу риелтора. Кроме этого, он обязан уведомлять своих клиентов об обстоятельствах, которые стали известны после заключения сделки, и имеют какое-либо значение в ходе ее исполнения. После подписания договора риелтор обязан снять объект с реализации.
- материальный ущерб, причиненный специалистом, который подтверждается фактами;
- за ненадлежащее исполнение, отказ или неисполнение своих обязанностей;
- если в исполнении были выявлены нарушения, которые противоречат законодательству страны.
Что лучше: частный риелтор или агентство по недвижимости?
В отличие от агентств, частные риелторы не всегда могут ответить на юридические вопросы. Как правило, многие «частники» вносят этот пункт в договор, где говорится, что специалист не предоставляет юридическую помощь своим клиентам. Такой специалист выступает просто в качестве посредника. Его услуги, как правило, стоят несколько дешевле, чем помощь агенства.
Частный риелтор
Квалифицированный риелтор никогда не работает по предварительной или почасовой оплате. Как правило, свой гонорар специалист получает после заключения договора купли-продажи или заселения клиентов в арендованную квартиру.
Что делает риэлтор при продаже квартиры? Работа риэлтора начинается со встречи с продавцом жилья. Получи заказ на свои услуги, он производит осмотр объекта, обсуждает с потенциальным клиентом детали продажи и их взаимоотношений.
Как работают риэлторы по продаже квартиры — начальный этап
Не воспрещается указание вознаграждения в твердой сумме. Главное, подробно прописать размер вознаграждения, сроки его уплаты, порядок внесения. У клиента на руках должен остаться документ, подтверждающий оплату.
Если сделка заключается по доверенности
Перед встречей стоит провести инструктаж каждой стороны. Собственник квартиры и ее покупатель должны прийти на встречу с паспортами, иными документами, подтверждающими полномочия и личность сторон сделки.
- Проверка юридической «чистоты» квартиры. Запросы на получение расширенной выписки из реестра, архивной выписки домовой книги подаются в государственные органы продавцом или его представителем. Юридический отдел только проверяет наличие/отсутствие этих документов и запрашивает недостающие сведения, проясняет сомнительные моменты.
- Квалификация сотрудников агентства традиционно считается выше, потому что они работают командой. Это спорное утверждение. Любое звено в длинной цепочке может подвести.
- Ответственность агентства выше, в случае, если сделка купли-продажи будет оспорена. С одной стороны, форма юридического лица (ООО или ЗАО) заведомо ограничивает ответственность фирмы, в то время, как частный агент, оформивший ИП, несет ответственность всем своим имуществом. Однако ни один частник не будет работать по договору, в котором не стоит ограничение его ответственности, поскольку гарантий, что у вас не возникнут проблемы после покупки квартиры, дать практически невозможно.
- Некоторые агентства страхуют свою профессиональную ответственность, или являются членами РГР, МАР. Если агентство сертифицировано, его специалисты регулярно проходят обучение и аттестацию. Это единственное бесспорное преимущество обращения в агентство.
Обязанности и ответственность
После всех клятв и обещаний и взаимно приятного подписания договора об оказании риелторских услуг агент не перезванивает в назначенное время, опаздывает, недоступен для связи.
Вопросы риелтору
- Привлечение риэлтора к сделке не даёт полную гарантию надёжности. В случае возникновения проблем отстаивать интересы в судебном порядке клиенту придётся самостоятельно. При этом ответственность агента минимальная, что позволяет ему «выйти сухим из воды» в любой ситуации.
- Существует риск столкнуться с недобросовестным специалистом, который вместо поиска оптимального варианта будет настаивать на принятии решения, которое целесообразно только для него. Так, при покупке жилья специалист будет настойчиво предлагать те объекты, которые принесут ему максимальный доход.
- Заключая договор с агентом, пользователь может столкнуться с проблемами. В условия сотрудничества могут быть включены пункты, которые изначально невыгодны клиенту, например, запрет самостоятельно искать продавцов или покупателей.
Изучите договор с агентством, который Вам предлагают подписать. В предмете договора, в обязательствах риелтора, должно быть четко прописано, что обязан сделать риелтор. В договоре не должно быть указано, что Вам оказывают консультационные и информационные услуги или только услуги по предоставлению места для проведения переговоров и т. п. Должно быть четко прописано, что риелтор производит поиск квартиры, участвует в просмотрах (переговорах), осуществляет проверку и оформление документов, юридически сопровождает сделку. Обратите внимание, есть ли у Вас возможность досрочно расторгнуть договор и есть ли в этом случае какие-либо штрафные санкции, как определяется размер понесенных риелтором расходов по договору.
Если есть опасения в юридической чистоте квартиры, то стоит заключить договор купли-продажи с нотариусом, который несет материальную ответственность за чистоту сделки. Нотариус, в отличие от риелтора, вправе заказать выписку из ЕГРП на день совершения сделки и убедиться в отсутствии обременений. Приготовьтесь при этом заплатить нотариусу за услуги немаленькую сумму – процент от кадастровой стоимости квартиры.
Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ООО «Бюро обмена» Юрий Вырлан (Тула):
Первоначально стоит определиться, в каком размере Вам требуется помощь, а именно: полное сопровождение, то есть поиск квартиры, переговоры, оформление сделки или помощь только на стадии проведении сделки (если вариант квартиры Вы нашли самостоятельно). Безусловно, второй вариант – поиск квартиры самостоятельно – сэкономит Вам деньги.
Уровень ответственности риэлтора и самого агентства недвижимости – это больной вопрос. Подобные компании обычно занимаются только поиском жилья и «состыковкой» покупателя с продавцом. Все остальное или вообще не выполняется, или выполняется между делом, что не гарантирует качества. Собственно, именно для этого и нужны юристы. Они, сопровождая сделку, помогают решать или предвосхищать спорные вопросы, а сама процедура остается уже профессионалам из агентства. Примерный перечень того, что должна бы делать компания выглядит так:
Плюсы и минусы покупки квартиры у агентства недвижимости
Категорически не рекомендуется выдавать аванс АН или, тем более, риелтору. Во-первых, клиент всегда может расторгнуть договор и получится, что выплаченные деньги будут потеряны (обычно аванс никогда не возвращается).
Аванс риэлтору
- Данные о сторонах соглашения. Клиент и агентство недвижимости, паспортные данные, название, информация о компании.
- Список услуг, прав и обязанностей сторон. Отдельно нужно отмечать, за что именно отвечает АН.
- Стоимость предоставленных услуг. Если цена варьируется в зависимости от каких-то факторов, то этот момент также должен быть отражен.
- Срок действия договора. Зачастую указывается просто 1 год, но могут быть и другие варианты. Например, до тех пор, пока клиент не купит квартиру, сколько бы на это не ушло времени.
- Информация о проделанной работе. Обычно предполагается, что компания быстро находит все, что нужно клиенту. Но если этого не происходит, должно быть отдельное положение договора о том, что клиент имеет право потребовать отчет о работе в той или иной форме.
- Расторжение договора и форс-мажорные обстоятельства. Обязательно нужно прописать, при каких условиях та или иная сторона может расторгнуть договор (особенно важны те моменты, которые предполагают расторжение в одностороннем порядке) или не выполнять свои обязательства.
- Подпись и дата. Важно проверить, кто именно ставит подпись со стороны компании. У этого человека должно быть право на это. Обычно выполняется в виде доверенности, но может быть и решением собрания учредителей. Дата обязательно должна соответствовать реальной.
