Что значит земля в аренде у застройщика
Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Земля в аренде у застройщика — что это значит, список документов. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Так как для застройщика арендовать земельный участок проще и выгоднее, чем ее купить. А для приобретателя — гораздо важнее получить в собственность жилье, чем оформить участок. Тем более, что право пользоваться им у него отнять никто не может.
Но случается и по-другому — застройщик под свое строительство купить земельный участок не может, или у него с этим возникают затруднения. Такое может произойти в том случае, если земля предоставляется с торгов, условием которых является, например, освоение территории для воспроизведения здесь в будущем жилищного строительства, или на основании договора о развитии данной территории.
Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия
Помимо всего, право собственности в России не является таким уж незыблемым. Известны случаи, когда у владельцев оно забиралось, и на их участках проходило выполнение государственных программ (например, для строительства дорог).
Ранее, когда вся земля в жилой застройке принадлежала публично-правовым образованиям, существовала практика заключения договоров аренды (в том числе с множественностью на стороне арендатора) с собственниками нежилых помещений в МКД. Такие договоры, заключенные до введения в действие ЖК РФ, нельзя признать недействительной сделкой, однако они прекращаются совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ) в момент возникновения права общей долевой собственности на землю. Соответственно, если участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ, обязательство собственника помещения в доме по внесению арендной платы прекращается с 01.03.2021, а если позднее — с даты формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета. Перечисленные начиная с этой даты арендные платежи подлежат возврату собственникам помещений как неосновательное обогащение. Если договор аренды датирован более поздней датой по сравнению с моментом возникновения права общей долевой собственности на землю, он является недействительной сделкой, соответственно, платежи по нему также подлежат возврату собственникам помещений. Эти выводы подтверждают арбитры (см. Постановления ФАС ЗСО от 11.07.2021 по делу N А27-15998/2021, ФАС СЗО от 23.05.2021 по делу N А52-3071/2021, ФАС СКО от 31.08.2021 по делу N А32-15425/2021, от 11.07.2021 по делу N А53-23530/2021, от 22.04.2021 по делу N А32-8569/2021, ФАС УО от 17.11.2021 N Ф09-6843/11, от 26.08.2021 N Ф09-5312/11).
Правило о возникновении права общей долевой собственности на сформированный земельный участок под новостройкой работает, даже если такой участок находился в собственности не у публичного образования, а у частного лица (например, у застройщика). После первой по времени регистрации права собственности на помещение в МКД право общей долевой собственности возникает у собственника, одновременно прекращается право собственности на землю у застройщика. Это подтверждает Постановление ФАС СЗО от 31.03.2021 по делу N А56-39901/2021 (оставлено без изменения Определением ВАС РФ от 26.07.2021 N ВАС-9209/11), в котором был признан недействительным отказ управления Росреестра в регистрации прекращения права собственности застройщика на землю. Застройщик мотивировал подачу заявления в Росреестр отказом от права, а суды уточнили: такое заявление застройщика фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 ГК РФ права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.
Видео по теме
Кроме того, в п. 67 Постановления N 10/22 указано: хотя собственники помещений в МКД и не являются собственниками несформированного земельного участка, они вправе владеть и пользоваться им в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В данном случае собственники помещений являются законными владельцами земельного участка под МКД и имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (ст. 305 ГК РФ).
Стоимость жилья в случае, когда собственником земли выступает застройщик, будет выше, чем если бы он арендовал участок. Это прямые дополнительные расходы потенциальных участников договора долевого участия в строительстве.
Если строительная компания является собственником земельного участка. В этом случае она должна располагать свидетельством о праве на землю. Изучая его, обратите внимание на дополнительные условия пользования данным участком.
Какие документы на землю должен иметь застройщик, на что обратить внимание при ознакомлении
Какая бы форма собственности на земельный участок ни была оформлена у застройщика, и договор аренды, и свидетельство о праве собственности на землю должны быть соответствующим образом оформлены и иметь регистрационный номер, полученный в Регистрационной палате РФ.
- Территория под ИЖС располагается в городском поселении или в муниципальном образовании;
- На участке разрешено возводить жилой дом, но не более трех этажей;
- Если планируется постоянное проживание в доме, необходима регистрация и присвоение адреса;
- Для благоустройства территории средства могут выделяться из местного бюджета.
Особенности таких земель
- Земля не должна быть частной собственностью;
- Ее не может одновременно арендовать другой человек;
- На территории отсутствуют постройки, мешающие строительству дома;
- Имеется разрешение от органов местной власти;
- У участка должны быть четко определены границы;
- Был проведен аукцион;
- Претендент подал заявление на участие в торгах или на аренду участка;
- Земля числится в Кадастровой службе.
Условия
- Участок не должен превышать размеры, установленные законодательной властью;
- Строительство дома на каждом этапе сопровождается немалым пакетом справок;
- При возведении жилья необходимо учитывать требования ГОСТа и СНиП.
Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, право пользования земельным участком под домом у застройщика прекратилось. В связи с этим у арендатора прекратилась и обязанность по внесению арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенными МКД и необходимого для их использования.
Застройщик не обязан вносить арендную плату за землю под МКД несмотря на то, что участки под каждым домом не сформированы
регистрация права собственности на первую квартиру в жилом доме сама по себе не является достаточным основанием для регистрации прекращения договора аренды в случае, если участок для эксплуатации такого дома не сформирован;
Застройщик вправе требовать возврата арендной платы, перечисленной за периоды после регистрации права первого собственника помещений в МКД
К сведению. Если у вас сложилась аналогичная ситуация (имеется переплата по договору аренды), попробуйте обратиться в администрацию с претензией о возврате излишне уплаченной суммы. Опишите в претензии позицию судов. Сообщите, что в случае добровольного возврата денег администрация сможет избежать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Укажите, что в случае отказа в удовлетворении претензии вы будете вынуждены отстаивать свои права в судебном порядке. При этом иск будет заявлен не только о возврате неосновательного обогащения (суммы переплаты), но и об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами.
Помогите, пожалуйста, разобраться. Рассматриваем возможность покупки квартиры в новостройке через договор ДДУ. Застройщик строит дом на земле, которая находится в собственности у стороннего ООО. Аренда на 5 лет. Что будет по истечению срока аренды? Как можно строить дом на земле, принадлежащей кому-то и продавать дома? Какие могут возникнуть проблемы? Стоит ли связываться с таким застройщиком? Договор прилагаю.
Земля у застройщика в аренде: риски
С уважением Олеся. Добрый вечер! Простите, но очень трудно понять вопрос. Я понял так, что у застройщика имеется право аренды на земельный участок. Он начал строительство и предложил вам купить квартиру в строящемся доме, заключив с ним предварительный договор купли-продажи.
Земля под новостройкой в аренде или собственности
Если такой догвор заключен и деньги вы уплатили, то я не рекомендовал бы вам сразу паниковать. Если вам известно, что застройщик “многие лета” присутствует на рынке строительства, работает по таким договорам и, в конечном итоге, исполнят их, вы видите, что строительство ведется и нет данных, что застройщик не выполнит свои обязательства, то, скорее всего, дом будет построен, а квартира будет передана вам по договору купли-продажи.
Бывший собственник здания должен в разумный срок направить арендодателю земельного участка сведения о новом владельце дома. В этом случае требовать оплату арендодатель будет уже с нового собственника, а прежний не сможет по ошибке продолжать вносить платежи за проданный объект.
Новый владелец дома приобретает право на земельный участок, который занят приобретенным объектом недвижимости, и необходим для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, каким обладал прежний собственник.
Правовые аспекты
Уже были случаи, когда органы управления муниципальном имуществом, по ошибке, рассчитывали арендную ставку исходя из рыночной, а не кадастровой стоимости участка. В этом случае надо подавать в суд и требовать пересчета по правильной, кадастровой оценке земли.
Целью получения участка в аренду должно быть строительство жилого дома. Если на территории будет располагаться промышленная постройка, или будет выявлено нецелевое использование земли, ее отберут принудительно.
Преимущества и недостатки
- Участок не должен превышать размеры, установленные законодательной властью;
- Строительство дома на каждом этапе сопровождается немалым пакетом справок;
- При возведении жилья необходимо учитывать требования ГОСТа и СНиП.
Проведение аукциона
Инициатором торгов может выступать как претендент на участок, так и администрация. В первом случае необходимо обратиться с заявлением в МФЦ и запросить выписку об имеющихся у городской власти необремененных участках.
12 Окт 2020 hiurist 165