Главная / Возмещение вреда / Договор купли продажи квартиры через банковскую ячейку

Договор купли продажи квартиры через банковскую ячейку

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Как осуществляется продажа квартиры через банковскую ячейку: составление договора аренды ячейки у Сбербанка. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Если же после 20 дня продавец деньги не забирает и срок аренды не продляют, то доступ снова возвращается к покупателю. Если регистрация задерживается или откладывается, то в банк нужно представить документы, это подтверждающие, и продлить сроки аренды, изменив условия доступа.

Одна из самых дорогих и важных покупок в жизни каждого – это приобретение квартиры или дома. Для многих это бывает один раз и потому возникает много вопросов – как заключить сделку, как максимально обезопасить себя при передаче денег.

Стоит ли выбирать наличный расчет?

ответственное (происходит заключение договора с банком о том, что вы намереваетесь арендовать ячейку и плюс дополнительное соглашение, здесь указывают того, кто может забрать средства из ячейки);
индивидуальное (без оговорки дополнительных условий происходит подписание договора между тем, кто изымает деньги, и банком).

Поскольку сделка с банком относительно хранения денежных средств в ячейках не является обязательной для заключения с физическими или юридическими лицами, банки вправе отказывать в ее заключении. Это означает, что далеко не все банки оказывают соответствующие услуги.

Договор купли-продажи через банковскую ячейку – образец данного документа можно скачать по ссылке в конце статьи. Передача денег по сделке через ячейку в банке позволяет перестать беспокоиться о том, что покупатель недвижимости обманет продавца, и что после регистрации права собственности в Росреестре, денежные средства не будут переданы в полном объеме. Подробнее о порядке расчетов при приобретении недвижимости с привлечением банка, расскажем далее. Кроме того, расскажем, как составлять договор купли-продажи с условием о передаче денег через ячейку.

Порядок расчетов по договору купли-продажи

Поскольку в правоотношения между покупателем недвижимости и продавцом вступает третья сторона – банк, то требуется заключить с ним договор банковской ячейки. Порядок заключения такого соглашения оговорен в ст. 922 ГК РФ.

При привлечении механизма банковской ячейки в процессе заключения сделки купли-продажи помимо продавца и покупателя появляется еще один участник в виде банка, от надежности которого будет зависеть успешность операции. Риски продавца Сбербанк, ВТБ и иные лидеры финансового рынка вследствие длительной работы на рынке финансовых услуг могут свести к минимуму.

данные об участниках сделки;
информация об объекте;
продажная стоимость недвижимости;
правила внесения денег;
условия, определяющие возможность доступа продавца и покупателя к сейфу;
сроки исполнения обязательств участников.

Что представляет собой процедура

Аналогом схемы работы с ячейкой с закладыванием в нее реальных средств выступает аккредитив. Он является «виртуальным» сейфом и предполагает внесение средств на специальный счет, получить которые можно также при соблюдении определенных условий. Преимуществом аккредитива является отсутствие ключей, и необходимости оформлять расписку. Но он в сравнении с механизмом банковской ячейки проигрывает во времени оформления документов на открытие и стоимости обслуживания, требуя больших временных и финансовых затрат.

получение доступа к ячейке с помощью поддельных документов;
закладка в ячейку «фальшивок» или меньшей суммы;
мошенническое использование доверенности для доступа к ячейке, так как подельник покупателя может забрать деньги и исчезнуть;
махинация со сроками, при которой покупатель может намеренно уменьшить срок аренды ячейки и тем самым подгадать момент и извлечь деньги чуть раньше продавца, который, в свою очередь, честно оформит переход прав собственности.

Интересное: Склько Составляет Региональный Капитал В 2022 Году На 3 Ребенка В Ростовской Области

Для аренды ячейки в банке покупателю или продавцу, в зависимости от того кто будет арендатором, нужно предъявить свой паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.

Порядок действий

паспортные и иные личные данные всех сторон;
сведения о передаваемой недвижимости;
сроки аренды ячейки;
сумма арендной платы за указанный период;
права, обязанности и ответственность сторон;
порядок доступа к хранилищу продавца при состоявшейся продаже имущества;
правила для доступа к ячейке покупателя, если права на недвижимость в отведенный срок ему не перешли;
случаи, предполагающие судебные разбирательства.

Заключение договора аренды банковской ячейки покупателем.
Помещение денег в ячейку в размере, который указан в договоре.
Заключение договора купли-продажи.
Поведение государственной регистрации сделки в уполномоченном органе согласно действующему законодательству.
Предъявление продавцом документов, подтверждающих переход права собственности с целью получения денежных средств.
Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, покупатель вправе забрать денежные средства обратно, заплатив финансовой организации за аренду ячейки.

Действия при расчете

Рассмотрим, как происходит покупка и продажа квартиры с использованием банковской ячейки, кто должен платить за аренду сейфа – покупатель или продавец, а также другие нюансы сделки. Схема сделки будет состоять из нескольких последовательных этапов, а именно:

Как проходит сделка: схема и порядок действий

Соглашение подписывается в трех экземплярах, так как участниками сделки по факту являются три стороны: финансовая организация, продавец и покупатель. Каждая из сторон сделки может иметь доступ к ячейке до двух человек. В этой ситуации в договор аренды фиксируется необходимость присутствия всех продавцов и всех покупателей при открытии сейфа с наличностью. Все лица, которые имеют доступ к ячейке, в обязательном порядке должны быть прописаны в договоре о купле-продаже жилплощади.

Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки – это письменное соглашение между покупателем и продавцом, в которое включается пункт, что расчеты по совершаемой сделке производятся через хранилище банка (арендованную депозитарную ячейку).

Существенные условия соглашения

От иных договоров купли-продажи недвижимости данный документ отличается тем, что в нем предусмотрен особый способ взаиморасчета сторон. Деньги не передаются непосредственно продавцу, а закладываются в арендованный у банка сейф. Забрать их разрешат только после того, как новый собственник (покупатель) зарегистрирует свое право на приобретенный объект в Росреестре.

Суть и назначение договора купли-продажи с использованием банковской ячейки

Каким бы надежным ни казался данный метод расчета, нужно признать, что и он имеет ряд недостатков. Их следует учитывать как продавцу, так и покупателю, чтобы предусмотреть дополнительные способы защиты от возможных рисков.

Банковская ячейка представляет собой сейф, который надежно защищает денежные средства и другие ценные вещи граждан в помещении финансовой организации. Банк гарантирует сохранность содержимого. Хранилище, где расположены сейфы, надежно защищено специальными приборами и дополнительной охраной.

Нужно посетить отделение, куда удобно будет прийти потом за деньгами, и заключить договор. В нем участвуют три стороны:банк, покупатель и продавец недвижимости.
Сбербанк предлагает стандартные сейфы для передачи денежных средств. Их ширина до 35 см, а глубина до 100 см. Высота ящичков может быть разной: до 6 см, до 9 см, до 14 см, до 35 см и др. Уточнить наличие свободных сейфов в своем регионе можно на официальном сайте Сбербанка.
Средний срок аренды – 30 дней, максимальный – 36 месяцев.
Деньги проверяют на подлинность и закладывают в ячейку, которая закрывается на два замка. Сотрудник банка предоставляет два ключа после подписания договора. Один ключ получает хозяин денежных средств, а второй остается в банке.
После того как покупатель получает свидетельство о собственности нового жилья, он передает ключ банку. Если сделка сорвалась, он может в любой момент прийти и забрать свои деньги.
Продавец посещает банк и в присутствии сотрудника финансового предприятия открывает сейф и извлекает деньги. Основанием для доступа к ячейке является дополнительный документ, который прописан в договоре об аренде сейфа, например, выписка из Единого Госреестра.
Возможна передача права выемки средств по доверенности. Она должна быть заверена нотариальной конторой.
Залог за ключи от ячейки не предусмотрен.
Аренда маленького сейфа до 10 см составит 75 рублей, до 20 см – 94 руб., до 50 см и выше – 151 рубль в сутки. Если оплачивать на срок более года, стоимость начинается от 34 рублей в день.
Нужно сразу определить хотя бы примерный срок аренды, потому что деньги за пользование сейфом оплачиваются единовременно завесь срок.

Интересное: Приобретение Продукции Для Празднования Какое Косгу

Образец договора с банком

Основное условия использования банковской ячейки – это срок. Минимальный интервал времени – сутки. Максимальный срок – без ограничений. Окончанием срока действия договора с банком считается тот день, когда денежные средства будут изъяты. При задержках первоначальный период может продлеваться до бесконечности. Помните, что чем он дольше, тем меньше ежедневный тариф аренды. Размеры сейфа тоже влияют на цены: чем он вместительнее, тем выше стоимость.

Пятый этап — перерегистрация квартиры на нового владельца. Проводится она в Росреестре, присутствовать обязаны обе стороны сделки. При необходимости, пройти эту процедуру можно и в МФЦ. Для регистрации потребуется заполненное заявление (бланк выдается на месте), договор купли-продажи квартиры, акт приема-передачи и весь пакет документов, собранный для нотариального заверения. Перед подачей заявления необходимо оплатить пошлину (2021 рублей), и добавить квитанцию об оплате в общий пакет документов. Оформление документов, при условии правильного их заполнения, займет 7 рабочих дней (для МФЦ — 9). Затем покупатель забирает выписку из ЕГРН (указание того, что квартира уже принадлежит ему), а продавец — оформленный договор купли-продажи.

В соглашении по договоренности сторон указываются дополнительные пункты, если они не противоречат действующим законам и интересам каждой из сторон. Также документ может рассматриваться и как акт приема-передачи. Этот факт необходимо отдельно указать при составлении договора.

Как составить договор купли-продажи квартиры с использованием банковской
ячейки?

В законодательных актах не закреплена точная форма договора купли-продажи недвижимости. Там указывается только то, что она должна составляться в простой письменной форме. Но при ошибках в заполнении договор будет признан недействительным. Поэтому рекомендуется составлять соглашение по следующим рекомендациям:

Одни только условия доступа покупателя и продавца к ячейке прописанные в договоре аренды ячейки не могут гарантировать, что все этапы сделки пройдут согласно плану. О рисках покупателя и продавца мы расскажем ниже.

Процедура расчета по сделкам купли продажи квартиры через банковскую ячейку

Самая трудоемкая процедура во всей схеме — это пересчет денег при их закладке в ячейку. Она может занят несколько часов. Эта самая трудоемкая процедура во всей сделке. Продавцу желательно воспользоваться оборудованием для пересчета денег, которое, как правило, предоставляет банк, за отдельную плату. Продавец также может заказать услугу по пересчету денег у банка. Для этого необходимо заранее уточнить стоимость этих услуг и порядок их оплаты.

На что обратить внимание при заключении договора аренды банковского сейфа

3. Покупатель и Продавец заключают договор купли продажи квартиры. Покупатель одновременно с этим передает продавцу ключ от банковской ячейки. (Как правило это происходит в офисе брокера/агента со стороны продавца или брокера/агента со стороны покупателя.)

Предполагается, что договор аренды ячейки заключен на 45 дней. Если он был оформлен 1 июня, то срок его окончания придется на 15 июля. При заключении договора необходимо учитывать праздничные и выходные дни, увеличивая или уменьшая срок его действия на пару дней.

Схема проведения процедуры

оригинал договора купли-продажи недвижимости, являющейся предметом соглашения, с пометкой о государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ);
выписку из ЕГРН;
ключ от ячейки;
паспорт;
заверенную доверенность от продавца, если за деньгами обратился его представитель.

Документы для доступа

Найти банк, предоставляющий такую услугу, обратиться туда и заключить трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком. Срок обычно составляет 30-45 дней.
Поместить денежные средства в специальный контейнер, находящийся в ячейке и закрыть на ключ. При этом лучше, чтобы присутствовали обе стороны сделки.
Подписывается договор купли-продажи, проходит регистрация в ЕГРН, а после этого покупатель передает ключ продавцу. Процедура перерегистрации прав собственности длится 5-12 дней. До завершения документального оформления сделки ни одна из сторон не имеет права открывать ячейку самовольно.
Стороны договора, в присутствии работника банка открывают ячейку, продавец забирает деньги, а покупатель сразу же пишет расписку, что не имеет претензий к продавцу.
Подписывается акт приемки-передачи, в котором стороны ставят подписи и сделка переходит в статус завершенной.

Интересное: Количество Нпф В России На 2022

В частности, продавцу для получения денег всегда потребуется паспорт и документ, подтверждающий регистрацию права на квартиру (например, выписка из ЕГРН согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), но практические нюансы зависят от условий договора и политики конкретного банка.

Обычным условием для хранения в ячейке является конфиденциальность. Сотрудники банка ни при каких условиях не имеют доступа к содержимому сейфа. Именно потому гарантировано, что они, даже по сговору с покупателем, не могут подменить купюры резаной бумагой – но именно потому они и не могут заверить продавца в том, что сумма в сейфе достаточна по договору.

Оформление договора с банком

По условиям этого договора клиент сам определяет, кто имеет доступ к этому сейфу, а также какие нужны условия, чтобы открыть ячейку. Банк сам не даёт никаких гарантий и не сопровождает сделку – он лишь охраняет её точно так же, как и все другие ценности, которые находятся в хранилище.

Как осуществляется хранение денег в сейфе банка?

Банк лишь предоставляет защиту, но не гарантирует, что в ячейке окажется необходимая сумма.
Банк не проверяет содержимое ячеек – и потому возможно использование покупателем фальшивых купюр. К числу банковских услуг обычно относится проверка подлинности денег – но её продавец может заказать лишь в том случае, когда получит доступ к содержимому сейфа.

Ответственность по правильности составления договора купли-продажи и юридической чистоты сделки лежит полностью на продавце и покупателе. Банк выступает только гарантом проведения расчетов и берет на себя ответственность только по хранению денег в течение определенного срока согласно условиям договора об аренде банковской ячейке.

Особенности заключения договора

данные об участниках сделки;
информация об объекте;
продажная стоимость недвижимости;
правила внесения денег;
условия, определяющие возможность доступа продавца и покупателя к сейфу;
сроки исполнения обязательств участников.

предмет договора (кадастровый номер квартиры, площадь, адрес, количество комнат, этаж);
цена сделки;
порядок и сроки расчетов (с использованием ячейки);
перечень документов, при предъявлении которых осуществляется доступ в хранилище;
название банка, где была арендована ячейка, номер договора;
условия расторжения договора.

Обязательная плата за аренду.
Отсутствие контроля банка за размером суммы (производится только проверка документов).
Сложности с налоговым вычетом, если в договоре аренды не указывается сумма сделки.
К минусам использования банковской ячейки при заключении договора также можно отнести и возможную потерю или кражу ключа или магнитной карты с ПИН-кодом. В этом случае придется возмещать расходы банку.

Сделка по шагам

Таким образом, вполне может сложиться ситуация, когда у ловкого покупателя останутся и деньги, и квартира (пока не зарегистрированная). Чтобы этого не произошло желательно проверить договор купли-продажи на предмет ошибок (на случай, если Росреестр откажет в его приеме) и оговорить в его тексте сроки госрегистрации и ответственность за ее затягивание.

25 Авг 2021 hiurist 101