Документы при покупке квартиры у юридического лица
Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — PRO новостройку 7 (499) 450-27-46 (Москва). Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Решение принимается на совещании акционеров либо советом директоров. Приобретателю представляется итоговый протокол мероприятия. В случае, если продаваемый объект не входит в определение крупных, это удостоверяется документально.
Особенности продажи недвижимости
Основной чертой такой продажи является то, что предметом правоотношений выступает право собственности на жилплощадь. Кроме риска подделки документов существует вероятность того, что здание так и не будет построено и сдано в эксплуатацию. Сначала необходимо запросить следующую документацию:
Приобретение квартиры у юридического лица на вторичном рынке
ВАЖНО! Сделка может быть признана ничтожной, если компания ликвидирована или обанкротилась, а у субъекта, удостоверившего договор, не было на это компетенции или такие возможности приостановлены либо закончился срок их действия.
- копия Устава;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- документ, удостоверяющий согласие всех собственников организации на подписание договора купли-продажи, либо документ, подтверждающий то, что данная сделка не является для данного юрлица крупной (с подписями руководителя и главного бухгалтера);
- доверенность на представление интересов от имени юрлица (не требуется, если договор подписывается директором на основании Устава);
- документ, подтверждающий личность руководителя компании или доверенного лица.
Недвижимость – дорогостоящий актив, который требует отвлечения крупной денежной суммы из оборота предприятия и связан с повышенными рисками для покупателя. В такой ситуации совладельцы компании или ее акционеры должны выразить свое согласие на подписание договора купли-продажи.
Особенности покупки квартиры юридическим лицом
Обязательным документом для перехода права собственности от физического или юридического лица к другому юридическому лицу является договор купли-продажи. Его необходимо составить с учетом требований Гражданского кодекса (Главы 30). Договор в обязательном порядке должен четко идентифицировать недвижимость, являющуюся предметом сделки; характеризовать стороны договора купли-продажи; иметь указание на цену сделки (обязательно или договор признают недействительным). Также в нем прописывается перечень зарегистрированных в квартире лиц, права и обязанности сторон, наличие обременений и задолженности по услугам ЖКХ, условия расторжения договора и пр.
- право застройщика поднимать стоимость жилых метров в одностороннем порядке,
- а также применение больших штрафов при расторжении договора, когда инициатором выступает дольщик, а пункту, в котором говориться о возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке, где инициатором выступает застройщик.
А это значит, что заключение такой сделки должно происходить только после тщательной проверки всех документов совместно с юристом. Также рекомендуется до подписания договора осуществить проверку всех платежей.
Распространенные варианты мошенничества
Помимо пристальной проверки всех документов, связанных с проведением сделки, покупателю необходимо найти возможность присутствовать на собрании директоров (участников), на котором принимается решение о продаже данного объекта недвижимости.
Расчет между сторонами может быть произведен в любой удобной форме. Не запрещено производить оплату наличными средствами. В таком случае необходимо позаботиться, чтобы продавец выдал покупателю чек или другой документ, свидетельствующий о приеме денежных средств.
Если продавец владеет квартирой на основании любого договора, отличного от ДДУ, то его права на данную жилплощадь не закреплены на государственном уровне, а обусловлены наличием определенных договоренностей с застройщиком. В случае возникновения споров между ними это право может быть аннулировано. Такой вариант сопряжен с повышенными рисками для покупателя. При заключении такой сделки потребуется прибегнуть к помощи юриста для выяснения оснований образования у продавца права требования на конкретную квартиру.
Покупка жилья на вторичном рынке
Такие операции требуют согласования со всеми акционерами организации. Решение о продаже квартиры, принадлежащей юридическому лицу, принимается на собрании акционеров или совете директоров. Перед заключением сделки покупателю должен быть передан протокол собрания, подтверждающий согласие всех участников учреждения на отчуждение жилплощади.
Дополнительной статьей расхода станет оплата налога на имущество юридического лица. Согласно статье № 374 НК России такая обязанность лежит на всех организациях нашей страны. Размер налогового сбора составит 2,2% от стоимости квартиры, которая указана в балансе предприятия.
Без наличия согласия генеральный директор может оформить сделку в случаях, если юридическое лицо имеет только одного владельца (учредителя, акционера и т. п.) или когда стоимость сделки не превышает 25% стоимости активов компании.
Ограничения при покупке квартиры
В случаях, если квартиру приобретает лицо, имеющее статус ООО, АО или ПАО и сделка будет считаться крупной, нужно согласие от всех членов (совладельцев, акционеров) юридического лица. Под крупной сделкой понимается приобретение имущества, стоимость которой превышает 25% активов предприятия. Оно оформляется в виде документа (например, протокола заседания акционеров или решения совета директоров), отражающего согласие всех членов юридического лица совершить эту сделку.
Основная особенность при покупке жилой площади у юридического лица — его официальный статус. В связи с этим сама процедура требует отчуждения недвижимого имущества у всех владельцев организации. Другими словами, если владельцами фирмы являются несколько человек, то каждый из них должен быть согласен на продажу имущества.
Главные особенности
Чтобы минимизировать все риски, необходимо тщательно проверять все бумаги и само жилье до его приобретения. За помощью лучше обратиться к специалисту. Возможно привлечение агентства недвижимости, хотя в этом случае сэкономить не получится.
Какие риски существуют?
- Покупка квартиры по подставным документам. Эта ситуация самая опасная и практически безвыходная. Сделка по поддельным документам судом признается недействительной, а, значит, обычный человек в итоге остается без денег и жилья.
- Приобретение жилплощади у фирмы с владельцем ограниченной дееспособности. Как правило, такие сделки также признаются недействительными. Другие владельцы компании после переведения средств могут обратиться в суд, и он будет на их стороне, если один из владельцев будет признан ограниченно дееспособным и будут предоставлены необходимые доказательства.
- Продажа жилплощади, которая перешла во владение путем наследования, хоть и не относится к ситуации, но все-таки тоже имеет свои нюансы. Дело в том, что со временем могут появиться и другие наследники, претендующие на данную квартиру, и суд, скорее всего, окажется на их стороне.
Вариант 2. Покупка квартиры в новостройке. Чаще всего продавцом выступает компания – застройщик. Кроме учредительных бумаг важно удостовериться в наличии документов и разрешений, связанных со строительством дома.
Оформление ипотечного кредита. Риски покупателя при подобном способе покупки квартиры у юридического лица снижаются в связи с тем, что банк, как и покупатель, заинтересован в успешном переходе права собственности, поэтому со своей стороны тщательно проверяет надежность и добросовестность застройщика. Покупатель должен помнить, что при привлечении кредитных средств итоговая стоимость квартиры с учетом выплаты процентов увеличивается в несколько раз. Рекомендуем тщательно изучить ипотечный договор, проверить порядок расчетов и указанные суммы.
Особенности приобретения недвижимости у юридического лица
Вариант 1. Приобретение жилья на вторичном рынке. В этом случае риски потерять недвижимость и средства снижаются. Важно иметь в виду, что недобросовестный продавец может умолчать о правах третьих лиц на проживание в квартире или о прописке третьих лиц, которая сохраняется после перехода прав на недвижимость.
- Доверенность генеральная. Этот тип бумаги предоставляет ответственному лицу выполнять все действия за генерального директора.
- Разовая доверенность. Она оформляется, чтобы совершить только одну определенное действие.
- Специальная доверенность. Это специфический документ, он предоставляет право на выполнение однородных действий. Зачастую такой тип используется при судебных разбирательствах. Но она также может давать право на совершение определенных действий при совершении сделки купли-продажи.
Как избежать проблем
Чтобы снизить шансы столкнуться с такими проблемами, рекомендуется внимательно читать документы и проверять жилье. Также можно привлечь к делу ответственного риэлтора, который поможет в составлении договора.
Какие могут быть риски
Когда совершается сделка по продаже квартиры юридического лица, процессом чаще занимается доверенной лицо, а не сам генеральный директор. По этой причине должен быть правильно составлен документ. Он может быть трех видов:
Документацию на приобретаемый объект проверяют в общем порядке (техническая, кадастровая документация, выписка ЕГРП). На стадии проверки документации рекомендуется поручить эти мероприятия юристу, хорошо разбирающемуся в имущественных правах и гражданском законодательстве.
При покупке недвижимости организацией, где числится 2 и более учредителя, долевое участие в собственности определяется с учетом вложений в уставной капитал. Если решено повести иное распределение доли, исходят из решений акционеров компании.
Обязательные пункты договора
- Фиктивные сделки с несуществующим юрлицом. Мошенники готовят поддельные документы на несуществующую фирму, либо представляются уполномоченными сотрудниками действующей компании, предъявляя фальшивые удостоверения и доверенности.
Юридические лица реализуют жилье не только в новостройках. Риэлторские компании и агентства по недвижимости могут продавать квартиры от своего имени. Застройщики после завершения дома продают жилье уже как объект вторичного жилья – с большей наценкой.
Чаще всего покупатели жилья оформляют ипотеку, чтобы рассчитаться с застройщиком. Получение займа, как правило, производится либо в «зарплатном» банке, либо в учреждении, с которым строительная компания установила партнерские взаимоотношения.
Варианты оформления сделки
Наиболее дешевое жилье – в новостройке. Причем, чем раньше подключиться к строительству, тем меньше придется заплатить за один квадратный метр. Когда дом находится на стадии котлована, жилье можно купить на 30-40% дешевле, чем на вторичном рынке. Пока дом не сдан, цены находятся ниже на 10-20% в зависимости от завершения постройки.
- выписка из ЕГРП;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- независимая оценка недвижимости;
- договор купли-продажи;
- свидетельство права собственности;
- кадастровый паспорт;
- уставные документы организации;
- заявление о переходе права собственности;
- справку о крупности сделки;
- доверенность, если от юрлица действует доверенное лицо;
- справку об отсутствии обременений;
- согласие всех учредителей компании на продажу недвижимости;
- свидетельство о постановке в налоговом органе;
- выписка о зарегистрированных правах.
Организация, которая продаёт квартиру, должна будет заплатить налоги. Если компания использует упрощенную схему налогообложения, НДС можно не платить. Согласно пп. 22 и пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. Правда, «упрощёнкой» пользуются только небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год.
Порядок проведения
Документы для государственной регистрации сделки передают в региональное отделение Росреестра или в МФЦ. После юридическое лицо-покупатель получит выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности на квартиру.
Законодателем допускается заключение сделок по продаже жилья между различными лицами. Возможна покупка квартиры юридическим лицом у физического лица. Продавцом жилья могут выступать и организации. Чаще всего они предлагают к продаже квартиры в строящемся жилье. От имени застройщика продажей квартир в новостройках обычно занимаются посредники. Продажу жилья от имени юридических лиц можно встретить и на вторичном рынке.
Продажа квартиры юридическим лицом физическому – особенности
При приобретении уже готового жилья существует меньше рисков в связи с отсутствием необходимости ждать завершения его постройки. Да и нужная инфраструктура уже имеется. Зато придется больше внимания уделить осмотру квартиры и оценке ее состояния. Кроме того, нужно выяснить, на каком праве находится жилье у организации.
В ипотеку
Другой вариант перевести средства на счет компании безналичным путем. Еще одни способ заключается в использовании аккредитива. Его особенность в том, что банком открывается специальный счет, списание средств с которого возможно лишь при определенных условиях.
- если юридическое лицо имеет корпоративную форму (например, несколько участников ООО или акционеры в АО), перед продажей необходимо провести собрание участников и утвердить решение о продаже принадлежащей компании недвижимости. Если же в компании один руководитель, достаточно его письменного решения о реализации недвижимого имущества;
- нужно учитывать положения уставных документов – иногда он содержит пункты о том, что принадлежащая компании недвижимость не может быть отчуждена третьим лицам, в том числе и продана. В этом случае перед продажей необходимо внести изменения в уставные документы компании, а только затем переходить к оформлению сделки;
- необходимо официально уполномочить представителя компании, который будет выступать стороной продавца при подписании договора купли-продажи. Подтверждаются такие полномочия доверенностью с правом подписи. На практике чаще всего таким представителем является руководитель предприятия, в таком случае ему дополнительная доверенность не нужна;
- налогообложение при продаже недвижимости юрлицом имеет свои особенности, и это также необходимо брать во внимание при принятии решения о продаже.
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом
для этого необходимо провести внеочередное собрание акционеров или участников ООО, обсудить вопрос реализации имущества и оформить его в протоколе. Также в итоговом документе нужно указать, кто будет заниматься вопросами продажи. Если же собственник один, он принимает такое решение и оформляет его в письменной форме;
Документы для продажи недвижимости юридическим лицом
При принятии решения о реализации имущества следует помнить, что налог при продаже недвижимости юридическим лицом, который необходимо будет уплатить после заключения сделки, может оказаться достаточно крупной суммой.
Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС. Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).
- если вы приобретаете квартиру в новостройке или строящемся доме, есть риски с махинациями с документами, а так же вероятность не завершения строительства (риски и проверка квартиры в новостройке);
- если квартира уже готова, нужно запросить заключение госстройэкспертизы (чтобы убедиться, что дом сдан), а так же документы на собственность;
- если дом находится на стадии постройки, в первую очередь нужно проверить наличие договора на длительную аренду или покупку земли и разрешение на строительство;
- при приобретении вторичной недвижимости, помимо проверки документов на собственность, нужно проверить наличие документов, подтверждающих законность перехода прав собственности от предыдущего хозяина юр.лицу.
Сроки
Одним из основных действий покупателя, которые помогут избежать мошенничества, является тщательное изучение документов юридического лица, необходимые для сделки купли-продажи. Поэтому стоит запросить у юридического лица копии документов:
С точки зрения минимизации рисков, покупка квартиры в ипотеку – самый удобный и надежный вариант, особенно если приобретать жилье у тех застройщиков, с которыми работает финансовая организация. Они уже заранее проверены и потому риск того, что клиент лишиться и жилья, и денег, ничтожна. Банку это не выгодно и вполне логично, что он будет делать все возможное, чтобы заемщик действительно получит свою квартиру (ведь она будет являться залоговым имуществом).
Порядок действий
Договор купли-продажи может составлять как компанией-продавцом, так и покупателем. Если в качестве продавца выступает застройщик, у него обычно уже есть все подготовленные типовые формы, в которые лишь нужно внести недостающие данные о клиенте-покупателе. Также составлять договор может нотариус, но это обычно платная услуга. Обсудить данный факт можно на этапе переговоров. В документе обязательно должны быть следующие пункты:
Покупка квартиры у юр лица: риски
- Лицензия застройщика и разрешение на возведение дома (актуально при покупке квартиры на первичном рынке). В данном случае особенно внимательно следует проверить, действительно лицензия выдана той компании, которая выступает в качестве продавца и действительно ли разрешение относится к тому дому, в котором приобретается квартира.
- Устав компании. В нем нужно проверить, что имеет и не имеет права делать компания, а также кто дает разрешение на те или иные действия. Обычно, для того, чтобы продать квартиру, принадлежащую фирму, требуется разрешение собрания акционеров, директоров и так далее. В такой ситуации протокол такого собрания также нужно требовать и в нем должно быть четко прописано, что разрешение на продажу согласовано.
- Выписка из ЕГРЮЛ. Этот документ нужен для того, чтобы проверить, что данная компания существует в принципе.
- Доверенное лицо и документы на него. Обычно сделки по продаже активов компании (а квартира к ним принадлежит в том или ином виде) совершаются при помощи доверенного лица (обычно – директора или одного из директоров, но не всегда). Этот человек подписывает документы, проводит переговоры и так далее. Проверять нужно как его паспорт, так и доверенность. Особенно ту часть, в которой сказано, что имеет или не имеет права делать от лица компании данный человек.
