Если физлицо сдает в аренду нежилое помещение юрлицу менее года и арендную плату не получало
Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Из вышеизложенных данных следует, что физическое лицо может реализовать своё право на распоряжение недвижимостью, находящейся у него в собственности. При этом он не обязан становиться индивидуальным предпринимателем (т. е. открывать ИП), потому как российское законодательство не содержит подобного условия.
Требуется ли физ. лицам регистрация ИП
Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.
Порядок сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом
- заявление (предоставляется нотариусом либо специалистом, принимающим необходимые бумаги);
- кадастровый паспорт нежилого помещения;
- договор со всеми имеющимися приложениями;
- удостоверение личности (паспорт);
- квитанция об уплате госпошлины (1 000 рублей);
- дополнительная документация, если необходима (согласие супруга, разрешение от органов опеки и т. д.).
- срок договора составляет более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
- одной из сторон договора является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
- объектом договора является здание или сооружение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
- объектом договора является транспортное средство с экипажем (ст. 633 ГК РФ).
Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?
Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.
Нужно ли регистрировать договор аренды?
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ в договоре аренды следует устанавливать порядок и сроки внесения арендной платы. Если их не включить в текст договора, будут действовать условия и порядок, применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, что не всегда совпадает с интересами сторон договора.
Неплохой защитой от попыток оспаривания объема затрат на содержание недвижимости является заключение договоров на комплексное обслуживание. Проверить тарифы на соответствие рыночным показателям инспекторам будет сложнее. Базисом оптимизационного механизма могут служить определение КС РФ № 320-О-П от 04.06.07 и постановление ФАС Западно-Сибирского округа № А03-16722/2021 от 10.10.12.
Варианты оптимизации фискальной нагрузки для арендного бизнеса
Вывод № 3: Оптимизация сводится к активному использованию льгот и оспариванию завышенной кадастровой стоимости. Вывести из-под обложения 600 кв. м. земли, например, разрешено отдельным категориям лиц. Их список приведен в пятом пункте ст. 391 НК РФ. Льготниками признаны герои СССР, России, инвалиды первой или второй групп, ветераны ВОВ и пр. Перечень включает 8 позиций. Представители коренных северных народов полностью освобождены от налога ст. 395 НК РФ.
Налогообложение аренды недвижимости для ИП
Третий пункт необходим для обеспечения безопасности. При переложении капитальных затрат на арендатора придется проводить оценку модернизированной недвижимости и определять доход в натуральной форме. Кроме того, подобное условие может стать косвенным признаком недобросовестности сторон и привести к обвинениям в извлечении необоснованной налоговой выгоды.
Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и при наличии особого условия в договоре аренды. Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия. Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.
Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости. Соответственно если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества. В случае единоличного участия в торгах они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами. В договоре должны быть прописаны полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:
Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?
В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:
Как видите, не любая возмездная сдача в аренду собственного имущества считается предпринимательской деятельностью. Это подтверждается разъяснениями, которые Пленум Верховного суда РФ дал в п. 2 постановления от 18.11.2021 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве». Высшие арбитры рассмотрели ситуацию, когда гражданин приобрел для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получил его по наследству или по договору дарения, но в связи с временным его неиспользованием сдает это имущество в аренду за плату. Пленум Верховного суда РФ указал, что в этом случае, даже если гражданин по такой гражданско-правовой сделке получил доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Из сказанного высшими арбитрами следует, что сдача в аренду имущества, которое предназначено для использования в личных целях, предпринимательской деятельностью не является.
Что считается деятельностью
При сдаче в аренду своего имущества гражданин систематически (как правило, ежемесячно) получает прибыль от его использования (арендную плату). Но является ли это достаточным для признания его предпринимателем?
Сдача в аренду нежилого помещения
Эта позиция находит поддержку в судах, причем на высшем уровне. Так, Верховный суд РФ в Определении от 20.07.2021 № 16-КГ18-17 рассмотрел следующую ситуацию. Гражданин сдавал в аренду нежилые помещения и уплачивал с полученных доходов НДФЛ как физическое лицо. Он полагал, что являясь собственником нежилых помещений, вправе сдавать их в аренду на основании гражданско-правовых сделок, что не относится к предпринимательской деятельности. Но налоговики посчитали, что гражданин ведет предпринимательскую деятельность, поэтому, помимо НДФЛ, должен уплачивать и НДС. В результате гражданину был доначислен НДС, а также штрафы за неуплату этого налога и непредставление в установленный срок деклараций по НДС. Гражданин обратился в суд.
Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира). При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП.
О договоре аренды
Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).
Налог на аренду помещения для ИП при ОСНО
Самый удобный способ оплаты налогов доступен только для владельцев личного кабинета на сайте налоговой службы. Эти кабинеты могут быть заведены для физических, юридических лиц и ИП. Помимо всей важной информации по имуществу, состоянию расчетов с государством – долгам и переплатам, здесь размещены заполненные квитанции. С их помощью легко оплатить налог онлайн через банк-посредник.
Суды трех инстанций (дело № А55-12021/2021) признали законным решение инспекции, указав, что физические лица, ведущие деятельность без госрегистрации в качестве ИП, признаются налогоплательщиками в соответствии с нормами НК. При этом объектом налогообложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) (пункт 1 статьи 146 НК).
Рекомендуйте новость коллегам:
4 абз части 2 статьи 11 НК четко прописывает именно применительно к налоговым правоотношениям, что физлицо при ведении пред.деят-ти не вправе ссылаться на то, что не является ИП. Другое дело, что суды могли по каким-то спорам квалифицировать деятельность не как предпринимательскую. Это другой коленкор 0 0
Комментарии читателей
Доброй ночи. Мне иначе понятна политика государства в этот сложный период — Законы побоку — все на добычу средств на зарплату чиновника. Получается платить официально налоги с аренды очень опасно. Ибо налог НДФЛ со сдачи — это автоматическое зачисление в ИП. Лучше один раз заплатить штраф — если попался, а потом полгода не сдавать, а потом сдавать опять. А так большинство сейчас и делает. Чтобы договор аренды (распоряжения имуществом) имел юридическое обоснование он должен быть зарегистрирован надлежащим образом. Регистрации подлежат договоры более 11 месяцев. Остальные договоры не регистрируются. Ссылка на систематическую сдачу личного имущества в аренду по словам соседей не относиться к доказательной базе. Так что государство очень погорит одобряя такую практику судов. Населению сейчас вообще некуда вложить накопленные средства, чтобы они хоть как-то обгоняли инфляцию. Я имею ввиду обычное население. Уже наблюдается отток с депозитов и переход финансов в ценные бумаги, ПИФы и иное, если нет возможности вложить в недвижимость, где деньги хоть как-то себя оправдывают в росте цен на жилье и сдачей его в аренду. А предполагаемое повышение НДФЛ с 18 года до 15-17% (а не регулируемую шкалу) снизит доходы в бюджет еще значительнее. И вместо того, чтобы предложить населению вложение в акции или иные ценные бумаги под гарантии государства действительно доходных предприятий (нефть, газ, уголь, металлы, связь и т.д.), государство может надолго потерять значительную часть лектората с его финансами. 0 0
Если ИП подпадает под эти условия, то к нему применяется УСН, если нет – ОСНО. Согласно законодательству, когда ИП сдает в пользование имущество и платит УСН 6%, то он освобождается от уплаты имущественного налога для физлиц. Подтверждением такой коммерческой деятельности являются заключенные договоры аренды; выписанные акты передачи помещения; счета на оплату за использование недвижимости; декларирование арендной деятельности.
Для того чтобы честно делать платежи в бюджет и не иметь проблем с законом, нужно заключить договор найма. Если официально не заключено соглашение найма и не платятся отчисления государству, то собственник помещения действует на свой страх и риск. В случае порчи недвижимого имущества он не может обратиться в суд и требовать компенсации. В случае выявления неуплаты налогов физическими лицами за получение платы за сдачу имущества внаем такие лица привлекаются к административной ответственности, с них взимается штраф.
Арендодатель – физическое лицо
Если физическое лицо систематически сдает помещение внаем и получает за это материальное вознаграждение, то это расценивается как предпринимательская деятельность, а с размера полученной прибыли должен взиматься налог. Сдача имущества в аренду облагается налогом так же, как доход от предпринимательской деятельности. Согласно действующему законодательству РФ, субъект, осуществляющий предпринимательскую деятельность, имеет право получать прибыль любым законным способом, в том числе и от передачи в пользование недвижимости.
Взимание налога из аренды недвижимости зависит от того, кто является арендатором. Кто выступает налоговым агентом, и кто должен рассчитать и перевести НДФЛ на счет налоговой регулируют статьи №226 и 228 НК РФ.
Если юридическая организация снимет помещение у физического лица не ИП, то она будет налоговым агентом в отношении данного гражданина. В этом случае съемщик здания должен сам рассчитать размер НДФЛ, высчитать его уз уплачиваемой суммы и перечислить на счет налоговой службы.
Как сдать в аренду нежилое помещение и не платить налоги
Для компаний, которые передают помещения, участки и прочее имущество в аренду, а также для фирм-арендаторов существуют особые условия налогообложения НДС. В сегодняшней статье разберем основные аспекты налогообложения НДС при аренде жилых и нежилых помещений, а также коснемся специфики учета НДС при аренде госсобственности.
Некоторые ориентиры для определения деятельности в качестве предпринимательской дают официальные органы в своих разъяснениях (письма Минфина РФ от 16.08.2021 № 03-04-05/3-462 и ФНС РФ от 08.02.2021 № ЕД-3-3/412@). О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
Вопрос:
Напомним, что налог на профессиональный доход — это новый специальный налоговый режим, который можно применять с 2021 года. Действовать этот режим будет в течение 10 лет. Пока он вводится в четырех регионах России: Москве, Московской, Калужской областях и Республике Татарстан.
Ответ:
В общем случае доходы, полученные физическими лицами, не являющимися ИП, облагаются только налогом на доходы физических лиц. Когда арендатором является физлицо (не ИП), обязанность по исчислению и уплате НДФЛ возлагается непосредственно на арендодателя-физлицо (п. 1 ст. 228 НК).
29 Ноя 2021 hiurist 44