Может Ли Арендар Пользоваться Помещеним После Срока Аренды Если Договором Предусмотрен Возврат В Течение 10 Дней После Истечения Срока
Может Ли Арендар Пользоваться Помещеним После Срока Аренды Если Договором Предусмотрен Возврат В Течение 10 Дней После Истечения Срока
Прежде всего отметим, что истечение срока действия договора по общему правилу не влечет за собой его прекращения — он продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, если иное прямо не предусмотрено самим договором (п. 3 ст. 425 ГК РФ).
В соответствии с абзацем первым ст. 622 ГК РФ одной из обязанностей арендатора, вытекающих из договора аренды, является обязанность вернуть арендодателю по окончании срока аренды имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. А поскольку к аренде нежилых помещений применяются нормы ГК РФ об аренде зданий (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 19.10.2021 N Ф08-5603/12 по делу N А32-44217/2021, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2021 N 04АП-3350/12, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2021 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»), то возврат такого помещения, если иное не предусмотрено договором, должен производиться на основании передаточного акта (п. 2 ст. 655 ГК РФ). При этом необоснованные отказ или уклонение арендатора от подписания такого акта по смыслу п.п. 1 и 2 ст. 655 ГК РФ приравниваются к отказу арендатора от возврата соответствующего имущества.
Следовательно, можно сделать вывод, что действие договора аренды, указанного в вопросе, на сегодняшний день не прекращено, так как арендатор в этом случае не выполнил своей обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю. Данный вывод поддерживается также и судебной практикой (смотрите, например, Обзор ФАС Северо-Кавказского округа «Обобщение судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке в первом полугодии 2021 года»). На тот факт, что договор аренды сохраняет действие при невозврате имущества арендатором, указывают и положения абзаца второго ст. 622 ГК РФ, обязывающие такого арендатора внести арендодателю арендную плату за все время просрочки исполнения обязанности по возврату арендованного имущества.
Более того, согласно п. 4 ст. 425 ГК РФ прекращение срока действия договора в любом случае не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Таким образом, арендодатель в рассматриваемом случае вправе исчислить неустойку за несвоевременную уплату арендатором арендной платы, имевшую место не только в период срока аренды, предусмотренного договором, но также и в период, когда арендодатель неправомерно удерживал арендованное имущество после окончания указанного срока (смотрите также п. 66 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2021 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
Тот факт, что такая неустойка не была взыскана арендодателем незамедлительно после окончания периода просрочки в течение срока действия договора аренды, не влияет на право арендодателя взыскать ее после истечения указанного срока, так как по общему правилу отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 9 ГК РФ).
В заключение отметим, что законодательство не устанавливает каких-либо требований к форме или содержанию уведомления арендатора о необходимости возвратить имущество арендодателю путем подписания акта, равно как и не предусматривает обязанности арендодателя направлять такое уведомление, поэтому оно может быть составлено арендодателем в произвольной форме, если иное не предусмотрено договором.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2021 года.
Срок договора аренды истёк но ни одна из сторон в течении 10 дней не заявила об этом
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Возможность «автоматического» — без дополнительного согласования — продления срока действия договора в общем случае закону не противоречит, а в некоторых — даже предполагается (смотрите, например, п. 2 ст. 540, п. 4 ст. 837, п. 2 ст. 1016 ГК РФ).
Возврата нежилого помещения по договору аренды по окончанию сроков аренды
Договора. Конфиденциальные сведения не подлежат разглашению и распространению в иной форме как в течение всего срока действия настоящего Договора, так и после прекращения его действия в течение последующих 3 (трех) лет. Если иное не будет установлено соглашением Сторон, то конфиденциальными являются все получаемые Сторонами друг от друга в процессе исполнения настоящего Договора сведения, включая персональные данные, за исключением сведений, которые не могут быть отнесены к конфиденциальным в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также тех сведений, которые без участия Сторон были или будут опубликованы и распространены в иной форме в официальных (служебных) источниках, либо стали или станут известны на законном основании так же без участия Сторон от третьих лиц.
Факт продолжения пользования арендуемым помещением после истечения срока договора подтверждается актом приема-передачи объекта (приложение к договору), а также тем обстоятельством, что объект аренды не возвращен арендодателю. Такое положение вещей свидетельствует о так называемых фактических арендных отношениях между сторонами. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Возобновление договора аренды на неопределенный срок порождает у арендодателя вопросы касающиеся повышения размера арендной платы в случае, если арендатор отказывается от подписания дополнительного соглашения.
Может Ли Арендар Пользоваться Помещеним После Срока Аренды Если Договором Предусмотрен Возврат В Течение 10 Дней После Истечения Срока
1. Срок действия договора аренды истек, арендатор передал обратно арендодателю в установленный в договоре срок нежилое помещение в надлежащем состоянии по акту приема-передачи, в данном случае все обязательства сторон выполнены, договор считается прекращенным, в этом случае арендатор не вправе продолжить пользоваться помещением, и, соответственно, арендодатель не обязан оказывать услуги, предусмотренные договором аренды.
Права и обязанности арендодателя заключаются в предоставлении надлежащего имущества в аренду (возмездное временное пользование), получении платы за пользованием имуществом, осуществление капитального ремонта имущества, получение имущества после прекращения срока аренды (статьи 611, 614, 616, 622 ГК РФ). В соответствии с абз.1 ст.622 ГК РФ одной из обязанностей арендатора, вытекающей из договора аренды, помимо внесения арендной платы за пользованием имуществом по договору аренды, является обязанность вернуть арендодателю по окончании срока аренды имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку в задаче не указаны конкретные условия, следует рассмотреть несколько возможных вариантов.
Спорные вопросы по поводу продления договора аренды
В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2021 г. № А72-7740/2021 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.
На практике стороны по тем или иным причинам прописывают в условиях договоров аренды запрет на автоматическую пролонгацию. То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания. Насколько обоснованный такой запрет?
Начисление долга за аренду участка, если срок действия договора истек
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Хотелось бы получить комментарий специалиста. В 2021 году был заключен был договор аренды земельного участка на 3 года. В договоре прописано, что срок аренды устанавливается на 3 года с даты его гос. регистрации. Гос. регистрации прошла, 10 июля этого же 2021 года. Аренду я платил исправно, но потом по истечению 3-х лет, мне участок стал не нужен я перестал платить. Недавно мне пришло уведомление о задолженности (договор заключен с муниципалитетом) причем начисления шлии за 2021, 2021, 2021 гг. Орган ссылается на пункт 2 статьи 610 ГК, насколько это законно ?
Может Ли Арендар Пользоваться Помещеним После Срока Аренды Если Договором Предусмотрен Возврат В Течение 10 Дней После Истечения Срока
Одновременно с окончанием аренды может оканчиваться действие договора, если только не установлен отдельный срок его действия или не предусмотрены обязательства, срок исполнения которых наступает после возврата имущества (п. 3 ст. 425 ГК РФ). О согласовании срока действия договора подробнее см. п. 3.2 настоящих Рекомендаций.
В этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (см., в частности, Риск арендатора 3.1.1).
Арендатор отказался от договора, но продолжил пользоваться помещением
В случае если срок аренды не определен, любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора аренды недвижимого имущества, предупредив другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором. Если срок аренды указан в договоре, но при этом стороны договорились о возможности его расторжения в одностороннем внесудебном порядке, то досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон также возможно.
При этом указание в уведомлении об отказе неправильного срока прекращения договора не влияет на факт прекращения договора. Аналогичный случай рассмотрен в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.05.2021 г. № 16092/10 по делу № А57-23137/2021: уведомление о расторжении договора с предложением освободить помещение в течение месяца после получения уведомления признано основанием для прекращения договора, заключённого на неопределённый срок. Главное, чтобы из уведомления следовала воля на прекращение договора.
Даже если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока действия договора аренды, это еще не свидетельствует о его продлении (Постановление ФАС СЗО от N Ф04-5544
Согласование сторонами договора аренды его автоматического прекращения по истечении срока аренды (п.2.3) препятствует применению в рассматриваемом случае правила о возобновлении договора на неопределенный срок, установленный частью 2 статьи 621 ГК РФ.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Какие права имеет арендодатель при неисполнении арендатором своих обязательств
Арендатор с согласия арендодателя может передать арендуемое имущество или его часть в субаренду другому лицу. Согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении.
Если арендатор передаст имущество в ненадлежащем состоянии, от него можно потребовать возмещения причиненных убытков. При этом убытки будут включать в себя сумму, необходимую для приведения помещения в состояние, в котором помещение было передано арендатору. В договоре также можно прописать штрафную неустойку за подобные нарушения. В этом случае убытки будут взысканы с арендатора сверх неустойки.
Может Ли Арендар Пользоваться Помещеним После Срока Аренды Если Договором Предусмотрен Возврат В Течение 10 Дней После Истечения Срока
Соответственно, если арендатору необходимо начать использовать имущество, например, с 1 июня, в качестве даты начала срока аренды в договоре следует определить 31 мая. Стороны могут установить срок передачи 31 мая, чтобы арендатор мог полноценно пользоваться имуществом с 1 июня. В таком случае передача имущества должна быть произведена до конца дня 31 мая. Если стороны договора – юридические лица, то по правилам абз. 2 п. 1 ст. 194 ГК РФ истечение срока передачи имущества наступит в час, когда в организации, являющейся арендатором, прекращаются соответствующие операции.
Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начальный и конечный сроки аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.
Окончание срока аренды
Арендодатель самостоятельно осуществил приемку здания только 3 марта 2021 года. После чего арендодатель (истец) обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора (ответчика) платы за пользование недвижимым имуществом по истечении срока аренды, мотивируя свое требование отсутствием подписанного между сторонами акта приемки объекта аренды.
Суд кассационной инстанции указал, что по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса РФ право на заключение договора аренды на новый срок имеется только у добросовестного арендатора по договору аренды, прекратившему действие по истечении своего срока. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Истечение срока аренды
Кому очевидно? Мне например очевидно противоположное — возражения арендодателя, связанные с пользованием арендатором имуществом по истечению договора аренды, могут поступить только после начала такого пользования, т.е. после истечения срока догвоора, но никак не до его истечения.
О каких других доках речь?
Положим за день до окончания срока Аредодатель передал арендатору ДС о продлении действия договора и изменение его условий, а арендодатель не согласился с внесимыми изменениями и через неделю после окончания срока письменно сообщил об этом арендодателя (об отказе в подписании допика). Арендодатель в свою очередь потребовал освобождения помещения.
Срок возврата имущества
Абзац 1 ст. 622 ГК РФ не содержит запрета установить иное и не отвечает критериям императивности, указанным в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2021 N 16 «О свободе договора и ее пределах». Это позволяет предположить, что данная норма является диспозитивной в части срока возврата арендованного имущества. Следовательно, условие о возврате имущества в срок, который не совпадает с окончанием срока действия договора, не противоречит абз. 1 ст. 622 ГК РФ.
Однако при согласовании условия о возврате имущества после окончания действия договора следует учитывать, что в ходе его исполнения может возникнуть ситуация, когда имущество будет фактически находиться во владении и (или) пользовании арендатора после прекращения договора, что может повлечь неблагоприятные последствия для арендодателя. Так, если арендодатель не намерен продолжать отношения по договору и не заявит об этом до окончания срока его действия, суд на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ может признать договор возобновленным на неопределенный срок (см. Риск арендодателя 4.2.1).
Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендованное имущество. Суды указывают, что оно должно быть возвращено в момент прекращения договора независимо от оснований его прекращения (истечения срока действия договора, досрочного расторжения и др.). При этом срок возврата имущества определяется моментом прекращения действия договора (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 по делу N А33-8385/2021 (Определением ВАС РФ от 22.06.2021 N ВАС-7671/10 отказано в передаче данного дела, а также Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.02.2021 N А33-8385/2021 для пересмотра в порядке надзора), Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.11.2021 N А33-9580/2021-03АП-3167/2021).
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором
Из материалов дела следует, что 01.10.2021 между обществом (арендатором) и предпринимателем (арендодателем) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому обществу переданы в аренду нежилые помещения. Срок аренды установлен сторонами с 01.10.2021 по 31.08.2021. Обращаясь в арбитражный суд с иском, предприниматель указала на ненадлежащее исполнение обществом условий договора, что привело к образованию задолженности по уплате арендной платы за период с 01.06.2021 по 31.08.2021. Арбитражный суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, поскольку материалами дела подтверждается наличие воли ответчика на расторжение договора и фактическое освобождение помещений 06.06.2021. Ответчик обязан оплатить пользование помещениями за период с 01.06.2021 по 06.06.2021 в размере 68 257,99 и с учетом оплаты в июне 2021 65000 руб. в счет арендных отношений удовлетворению подлежат требования истца на сумму 3 257,99 руб. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, однако наличие отказа истца от части требований явилось основанием для прекращения производства по делу в этой части, в сумме 682 580 руб.
Судебная коллегия, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных судом обстоятельств и следующих норм права. Арендодатель, требующий от арендатора внесения арендной платы, обязан доказать предоставление последнему имущества в пользование, а арендатор – факт внесения платежей за пользование этим имуществом. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Согласно пункту 7.8 договора, он может быть расторгнут в одностороннем порядке, при этом сторона, выступившая инициатором расторжения договора, должна предупредить об этом другую сторону за три месяца до момента расторжения договора в письменном виде. Судами установлено и следует из представленных в дело доказательств, что общество письмом уведомило предпринимателя о расторжении с 01.05.2021 договора в связи с тяжелым финансовым состоянием предприятия, а также о графике освобождения арендуемых площадей (1 – 10 апреля – складские; 11 – 20 апреля – производственные; 21 – 30 апреля – офисные) письмом от 10.02.2021. Указанные письма вручены истцу 28.02.2021. Принимая во внимание предусмотренный договором альтернативный вариант вручения писем под роспись, суды обосновано пришли к выводу о расторжении договора по истечении трех месяцев с момента уведомления об этом арендодателя – 31.05.2021. Между тем, судами установлено, что в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что общество после расторжения договора (31.05.2021) фактически осуществляло хранение по разрешению истца, в июне 2021 года части оборудования в помещениях и допуск сотрудников для его вывоза, что свидетельствует о фактическом занятии спорных помещений до 06.06.2021. Отклоняя довод кассатора об отсутствии акта возврата спорных помещений, суд округа исходит из того, что акт приема-передачи здания, сооружения или помещения не является единственным допустимым доказательством возврата имущества арендодателю. Суд установил, что представленные в дело доказательства свидетельствуют о том, что фактически спорные помещения были освобождены 06.06.2021. Доказательств об использовании спорных помещений после 07.06.2021, в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах, установив факт оплаты обществом в июне 2021 года предпринимателю 65 000 руб., суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в сумме 3 257,99 руб. На основании изложенного выводы апелляционного суда являются правильными, сделаны по результатам оценки совокупности доказательств и доводов, приведенных лицами, участвующими в деле, и основаны на верном применении норм материального и процессуального права.
30 Авг 2019 hiurist 250