Можно Ли Прекратить Доступ В Помещение После Истечения Срока Аренды
Можно Ли Прекратить Доступ В Помещение После Истечения Срока Аренды
Прежде всего отметим, что истечение срока действия договора по общему правилу не влечет за собой его прекращения — он продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, если иное прямо не предусмотрено самим договором (п. 3 ст. 425 ГК РФ).
В соответствии с абзацем первым ст. 622 ГК РФ одной из обязанностей арендатора, вытекающих из договора аренды, является обязанность вернуть арендодателю по окончании срока аренды имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. А поскольку к аренде нежилых помещений применяются нормы ГК РФ об аренде зданий (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 19.10.2021 N Ф08-5603/12 по делу N А32-44217/2021, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2021 N 04АП-3350/12, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2021 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»), то возврат такого помещения, если иное не предусмотрено договором, должен производиться на основании передаточного акта (п. 2 ст. 655 ГК РФ). При этом необоснованные отказ или уклонение арендатора от подписания такого акта по смыслу п.п. 1 и 2 ст. 655 ГК РФ приравниваются к отказу арендатора от возврата соответствующего имущества.
Следовательно, можно сделать вывод, что действие договора аренды, указанного в вопросе, на сегодняшний день не прекращено, так как арендатор в этом случае не выполнил своей обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю. Данный вывод поддерживается также и судебной практикой (смотрите, например, Обзор ФАС Северо-Кавказского округа «Обобщение судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке в первом полугодии 2021 года»). На тот факт, что договор аренды сохраняет действие при невозврате имущества арендатором, указывают и положения абзаца второго ст. 622 ГК РФ, обязывающие такого арендатора внести арендодателю арендную плату за все время просрочки исполнения обязанности по возврату арендованного имущества.
Более того, согласно п. 4 ст. 425 ГК РФ прекращение срока действия договора в любом случае не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Таким образом, арендодатель в рассматриваемом случае вправе исчислить неустойку за несвоевременную уплату арендатором арендной платы, имевшую место не только в период срока аренды, предусмотренного договором, но также и в период, когда арендодатель неправомерно удерживал арендованное имущество после окончания указанного срока (смотрите также п. 66 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2021 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
Тот факт, что такая неустойка не была взыскана арендодателем незамедлительно после окончания периода просрочки в течение срока действия договора аренды, не влияет на право арендодателя взыскать ее после истечения указанного срока, так как по общему правилу отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 9 ГК РФ).
В заключение отметим, что законодательство не устанавливает каких-либо требований к форме или содержанию уведомления арендатора о необходимости возвратить имущество арендодателю путем подписания акта, равно как и не предусматривает обязанности арендодателя направлять такое уведомление, поэтому оно может быть составлено арендодателем в произвольной форме, если иное не предусмотрено договором.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2021 года.
Можно Ли Прекратить Доступ В Помещение После Истечения Срока Аренды
Права и обязанности арендодателя заключаются в предоставлении надлежащего имущества в аренду (возмездное временное пользование), получении платы за пользованием имуществом, осуществление капитального ремонта имущества, получение имущества после прекращения срока аренды (статьи 611, 614, 616, 622 ГК РФ). В соответствии с абз.1 ст.622 ГК РФ одной из обязанностей арендатора, вытекающей из договора аренды, помимо внесения арендной платы за пользованием имуществом по договору аренды, является обязанность вернуть арендодателю по окончании срока аренды имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку в задаче не указаны конкретные условия, следует рассмотреть несколько возможных вариантов.
В этом случае в силу п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поэтому арендатор вправе продолжить пользоваться арендованным помещением и своевременно вносить арендную плату и выполнять иные обязанности, предусмотренные договором, и, соответственно, арендодатель обязан оказывать услуги, предусмотренные договором аренды.
4. Срок действия договора истек, условиями договора аренды не предусмотрено положение об автоматической его пролонгации, однако арендатор продолжает пользоваться арендованным помещением, и арендодатель возражает против дальнейшей аренды нежилого помещения.
Арендатор не платит: вправе ли арендодатель закрыть доступ в арендуемое помещение
Поводом для написания этого поста стала распространенная в практике ситуация, когда арендодатель в качестве «рычага воздействия» решает перекрыть доступ в помещение арендатору, не исполняющему свои обязанности по договору (например, отказывается от пересмотра арендной платы и оплачивает по старым ставкам или допускает просрочку при внесении арендных платежей). Арендодатель может менять замки или дать распоряжение службе охраны о не допуске сотрудников арендатора в здание или использует другие методы. Правомерны ли такие действия?
Так, в постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.06.2021 по делу № А74-3263/2021 суд, разъясняя порядок применения п. 1 ст. 359 ГК РФ и ссылаясь на п. 14 письма № 66 отметил, что арендодатель вправе удерживать вещи, принадлежащие арендатору, в том случае, когда спорные вещи оказались в его владении на законном основании. А в Определении ВАС РФ от 16 апреля 2021 № ВАС-3467/12 указано:
Закончилась аренда – начались проблемы
Если после окончания договора арендатор продолжает пользоваться помещением, а арендодатель не возражает, то договор действительно считается возобновленным на тех же условиях, но на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). А вот часть 2 статьи 610 Гражданского кодекса указывает, что в этом случае арендодатель вправе отказаться от договора. Надо лишь письменно предупредить арендатора за три месяца. Так что арендатор, не предпринимающий никаких активных действий после окончания срока действия договора, постоянно находится под страхом выселения.
Однако такой подход не всегда оправдан. Дело в том, что ничтожность сделки могла бы иметь место из-за того, что арендодатель не был собственником имущества на момент заключения договора. А вдруг объявился бы прежний собственник? Тогда банку пришлось бы держать ответственность и перед собственником, который был до истца и перед самим истцом (арендодателем). Возможно, расходы банка в этом случае были бы гораздо больше.
Арендатор не освобождает помещение
Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.
Вопрос о правомерности ограничения доступа арендатора вполне обоснован, поскольку по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение. Учитывая, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, действия арендодателя по ограничению доступа могут расцениваться другой стороной как нарушение условий договора.
Закончился договор аренды нежилого помещения
15. Договор аренды на нежилое помещение закончился в 2021 году, новый договор со мной никто не составлял. Но говорят, что у них автоматически они продливаются, хотя в старом договоре этого пункта нет. Должна ли я сейчас писать заявление на расторжение этого непонятного договор? Спасибо.
17. Крым. старый договор аренды нежилого помещения (цель аптечный пункт) закончился в мае 2021, комиссии по поводу нового еще не было. В лицензионке требуют доп. соглашение к предыдущему договору, как его составить?
Можно Ли Прекратить Доступ В Помещение После Истечения Срока Аренды
В Инф. письме Президиума ВАС РФ № 66 указывалось: «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ».
Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т.д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении.
Арендатор отказался от договора, но продолжил пользоваться помещением
Односторонний отказ от договора предусмотрен ст. 450.1. ГК РФ. В случае одностороннего отказа от договора, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Согласно ст. 622 ГК РФ посе прекращения договора арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. В случае несвоевременного возврата арендатор обязан уплатить арендную плату за все время пользования имуществом, а если арендная плата не покрывает убытков арендодателя, то обязан возместить и убытки.
При этом указание в уведомлении об отказе неправильного срока прекращения договора не влияет на факт прекращения договора. Аналогичный случай рассмотрен в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.05.2021 г. № 16092/10 по делу № А57-23137/2021: уведомление о расторжении договора с предложением освободить помещение в течение месяца после получения уведомления признано основанием для прекращения договора, заключённого на неопределённый срок. Главное, чтобы из уведомления следовала воля на прекращение договора.
Уведомление о прекращении аренды
В уведомлении о прекращении договора должны быть обозначены реквизиты и дата договора аренды, его стороны, обстоятельства прекращения (истечение срока действия или нарушение обязательств), обязанность вернуть предмет аренды, дата и подпись лица, подавшего уведомление.
На основании изложенного, уведомляю Вас о прекращении с 17 июля 2021 г. договора аренды № 5 земельного участка с кадастровым номером 47:83762:329:2, общей площадью 1 248 кв. м., расположенного по адресу: Россия, Республика Коми, г. Воркута, ул. Власинская, 15, в связи с истечением срока действия договора без заключения нового соглашения. Прошу подписать Акт сверки взаиморасчетов, а передать арендованное имущество в надлежащем состоянии по Акту приема-передачи.
Окончание срока аренды
Если арендодатель уклоняется от приемки объекта аренды и подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, то арендатор вправе передать такое имущество сотрудникам охранного предприятия, которые исполняют свои обязанности в здании, где находится арендуемое имущество. Такой вывод можно сделать из постановления ФАС Московского округа от 27 мая 2021 г. по делу № А40−21776/12−105−203.
Между сторонами был заключен договор аренды на неопределенный срок. Уведомлением от 7 сентября 2021 г. арендатор предупредил арендодателя об отказе от договора аренды за три месяца, то есть с 7 декабря 2021 года. В уведомлении арендатор также сообщил арендодателю, что арендуемое здание будет освобождено в срок до 31 октября 2021 года, то есть до истечения срока договора. После этого арендатор неоднократно письмами извещал арендодателя о готовности возвратить арендованное имущество. Арендодатель с этим не согласился и не стал подписывать с арендатором акт сдачи-приема недвижимого имущества.
Закончилась аренда – начались проблемы
Банк в своей жалобе ссылался на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса. В нем говорится, что если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора и арендодатель не возражает – договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. Суд такие доводы не принял – ведь это не означает, что арендодатель не вправе в любое удобное для него время прекратить договор.
Однако такой подход не всегда оправдан. Дело в том, что ничтожность сделки могла бы иметь место из-за того, что арендодатель не был собственником имущества на момент заключения договора. А вдруг объявился бы прежний собственник? Тогда банку пришлось бы держать ответственность и перед собственником, который был до истца и перед самим истцом (арендодателем). Возможно, расходы банка в этом случае были бы гораздо больше.
Что делать, если выгоняет арендодатель
Самая большая проблема во взаимоотношениях арендодатель-арендатор — в серых схемах оплаты арендных платежей и в договорах «на словах». Если у вас требуют частично оплату в конверте, поверьте, доказывать в суде свою правоту потом будет невозможно. Большинство конфликтных ситуаций возникает именно при таком алгоритме взаимоотношений. У меня есть несколько примеров сложных расставаний с арендаторами. Во всех случаях я, ссылаясь на пункты заключенного договора, действовала по написанному. Арендатор нарушал сроки ежемесячной оплаты на протяжении полугода. Штрафные санкции за просрочку были указаны в договоре, но никогда не применялись. Мы отправили претензионное письмо и уведомили, что согласно договору, компания обязана будет оплатить пени. В случае продолжения нарушения графика платежей договор мы намерены расторгнуть. На наше письмо реакции никакой не последовало. Более того, через некоторое время арендатор перестал выходить на связь и отвечать на телефонные звонки. Оплаты прекратились вовсе.
У меня есть четыре правила, которыми я руководствуюсь при заключении любых договоров. Первое — читать предоставленный второй стороной договор аренды. Второе — предоставлять свой вариант договора или правки к представленному варианту. Третье — согласовывать даже мельчайшие детали, особенно в части расставаний. Четвёртое — никогда не подписывать договор без предварительной консультации с юристами.
Проблемы с арендатором
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, арендатор не хочет съезжать из арендованного помещения хотя договор аренды уже закончился. Мы можем в присутствии их сотрудника вывезти товар из нашего помещения за ворота склада?
Сергей
Я Вас этого делать не рекомендую, так как, учитывая характер конфликтной ситуации, данный бывший арендатор может подать заявление в полицию по признакам самоуправства или «до кучи» указать на повреждение или утрату его имущества. В данной ситуации лучше действовать строго по закону. Направьте официально данному бывшему арендатору письмо с требованием незамедлительного освобождения Вашего имущества от данного товара, указав на то, что Вы будете решать данный вопрос в противном случае в судебном порядке с взысканием в том числе убытков в виде упущенной выгоды и расходов на юридическую помощь. Если не подействует, то придется действовать через суд, подав иск об устранении препятствий права собственности с взысканием указанных убытков. После удовлевторения требований принудительно освободить Ваше помещение помогут судебные приставы.
Ограничение доступа в арендуемое помещение арендодателем
Анализируя положение ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), создание арендодателем каких-либо препятствий для пользования арендатором помещением является нарушением обязательств, поскольку по договору аренды — арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество в пользование. На сегодняшний день сложилась неоднозначная судебная практика в случаях, когда арендодатель, ограничивает доступ арендатора в арендуемое помещение. Так, это может расцениваться как самозащита права арендодателя,[1] в других – неправомерность его действий.[2] Подобные споры в некотором роде специфичны, а их результат, подобен чаше весов, которая способна перевешиваться как в сторону арендодателя, так и арендатора, в зависимости от наличия или отсутствия некоторых обстоятельств.
Позиция защиты арендодателя. Например, арендодатель заменяет дверной замок и опечатывает принадлежащее ему помещение. При этом в соответствии с требованиями ст.14 ГК РФ возникает необходимость установления соразмерности его действий, критериями которой могут служить длительный период неуплаты арендных платежей, значительная сумма задолженности, и нежелание арендатора принимать меры, направленные на досудебное урегулирование конфликта. В толковых словарях, длительность определяется как оценка промежутка времени, в течение которого какое-либо событие происходит продолжительно, растянуто. Понятие длительности рассматривается судьями субъективно. Вместе с тем, длительность неуплаты должна находиться в неотъемлемой связи с размером долга, в общем позволяющей сделать вывод, что самозащита права является адекватной и соразмерной нарушенному обязательству. Это также остается на усмотрение суда, а период длительности может исчисляться от двух и более месяцев (если плата ежемесячная). Кроме того, арендодателю, необходимо подтвердить разумность применения самозащиты путем: направления арендатору дополнительного соглашения о расторжении договора аренды; уведомлением арендатора о возможном ограничении доступа в арендуемое помещение; наложением ареста на имущество арендатора в рамках исполнительного производства. Таким образом, право арендодателя на ограничение доступа арендатора в помещение может быть реализовано, но в исключительном случае.
Договор аренды прекращен без акта приема-передачи
После истечения срока договор аренды был автоматически продлен на тот же срок по взаимному согласию сторон в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Еще на один срок арендатор продлевать договор не хотел и в устной форме до момента его истечения неоднократно сообщал арендодателю о своем нежелании далее арендовать помещение, предлагал оформить акт приема-передачи, однако арендодатель никак на это не реагировал. Арендатор освободил помещение, о чем уведомил арендодателя письмом. Также письмом арендатор сообщил, что не желает больше продолжать арендные отношения. Через некоторое время арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы с арендатора за время с момента истечения срока договора, мотивируя это отсутствием акта приема-передачи. Однако арендодатель сумел выиграть дело. Он доказал, что фактически помещением не пользовался, представил в суд копии писем, которые он отправлял арендодателю, а также письмо организации, осуществляющей техническую эксплуатацию здания, в котором подтверждалось, что помещение освобождено, опломбировано, ключи от него арендатором сданы (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.02.07 по делу № А43-4787/2021-41-137).
В конечном итоге ничто не мешает арендатору ссылаться на показания свидетелей в подтверждение своей позиции. Так, по одному из дел после расторжения договора аренды магазина арендодатель не явился на приемку помещения. Арендатор составил акт приема-передачи в одностороннем порядке и освободил помещение. Позднее арендодатель обратился с иском в суд о взыскании арендной платы, представив в суд акт о неполном освобождении арендатором помещения. Однако суд отказал в иске, сделав вывод о том, что арендатор все же освободил магазин после окончания срока договора, так как согласно показаниям свидетелей торговый зал магазина не работал (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.04.04 по делу № Ф03-А59/04-1/654).
Гражданское право
При досрочном прекращении договора аренды по общему правилу прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
