Можно Ли Проводить Аукцион На Аренду Помещения Если Срок Договора Аренды Ещё Не Истек
Можно Ли Проводить Аукцион На Аренду Помещения Если Срок Договора Аренды Ещё Не Истек
Обоснование вывода:
Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2021 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон N 135-ФЗ) установлены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. Частью 1 этой статьи предусмотрено, что заключение, в частности, договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, указанных в той же норме. Согласно п. 2 ч. 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ в аналогичном порядке заключаются договоры аренды государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями.
Одним из исключений из этих правил является предоставление права аренды в отношении имущества, являющегося частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).
Согласно ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в ч.ч. 1 и 3 той же статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении приведенных в этой норме условий относительно определения размера арендной платы и минимального срока, на который перезаключается договор.
Причем договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения требований, которые содержатся в этой норме (п. 15 Разъяснений ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2021 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», направленных письмом ФАС России от 24.04.2021 N ЦА/16309/14).
Однако, с нашей точки зрения, правила ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, позволяющие перезаключать договор аренды на новый срок без проведения конкурса или аукциона, распространяются только на те договоры, которые были заключены по результатам торгов. Порядок перезаключения договоров, которые были заключены без проведения торгов по основаниям, предусмотренным п.п. 1-16 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, норма ч. 9 той же статьи не регулирует.
Заметим, что Закон N 135-ФЗ не устанавливает предельный срок, на который может быть заключен договор аренды в соответствии с п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, и не ограничивает возможность перезаключать такой договор на новый срок любое количество раз.
Поэтому, если в настоящей ситуации сохраняются условия заключения договора аренды без проведения торгов, указанные в п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, новый договор в отношении части помещения также может быть заключен без проведения конкурса или аукциона.
При этом, поскольку договор изначально был заключен без проведения торгов и правила ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ к нему не применимы, при заключении такого договора на новый срок следует руководствоваться общими положениями гражданского законодательства.
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Из п. 1 ст. 621 ГК РФ не вытекает обязанность арендодателя заключать договор аренды на новый срок на тех же условиях.
Поэтому в рассматриваемой ситуации стороны вправе определить условия нового договора по своему усмотрению (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ). При этом для заключения нового договора аренды требуется согласие собственника имущества, если такое согласие не было дано ранее (п. 2 ст. 298 ГК РФ, ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.11.2021 N 174-ФЗ «Об автономных учреждениях», постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.09.2021 N 03АП-4048/17).
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если условия, при наличии которых упомянутое в вопросе имущество может быть сдано в аренду без проведения торгов, сохраняются, стороны вправе заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов. При этом условия нового договора определяются по усмотрению сторон и могут не быть идентичными ранее действовавшим условиям.
Можно Ли Проводить Аукцион На Аренду Помещения Если Срок Договора Аренды Ещё Не Истек
Федеральный закон от 07.07.2021 № 126-ФЗ «О связи» (далее — Закон о связи) определяет сеть связи как технологическую систему, включающую в себя средства и линии связи и предназначенную для электросвязи или почтовой связи.
В соответствии с пунктами 31 и 105 Правил извещение о проведении торгов должно содержать сведения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
Теперь без торгов
Добросовестным арендаторам позволили продлевать договор аренды помещений, государственного и муниципального имущества без проведения торгов — вне зависимости от даты и формы заключения первичного договора. Соответствующие поправки были внесены в Закон о защите конкуренции, который регулирует договоры в отношении объектов нежилого фонда.
«Если же договор аренды по истечении срока был возобновлен на неопределенный период на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ,а позднее арендодатель и арендатор приняли решение о перезаключении такого договора на новый срок, им следует руководствоваться вышеприведенными положениями ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции», — уточнили в ведомстве.
Заключение договора аренды муниципального имущества
Впоследствии уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с иском. Он просил суд признать недействительным краткосрочный указанный договор аренды части принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения нежилого помещения. По мнению уполномоченного органа, поскольку стороны заключили сделку без согласия собственника имущества предприятия, она является оспоримой. Такая сделка может быть признана недействительной по иску собственника имущества в силу пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса РФ. Уполномоченный орган не требовал применения последствий недействительности договора аренды, так как стороны договор не исполняли.
Если договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, предусмотренных частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (есть задолженность по арендной плате или решение об ином порядке распоряжения имуществом), арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок (п. 4.5 постановления № 73).
Заключение договора аренды государственного имущества без торгов
Раньше компании, которые заключили договор аренды на торгах, не могли рассчитывать на то, что по окончании его срока договор можно будет продлить на новый срок без проведения торгов. Но с 2021 года такая возможность появилась (п. 9-11 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Формально закон называет только четыре условия, препятствующие перезаключению договора в льготном порядке. Первое – если иное установлено в самом договоре (то есть договор запрещает льготный порядок его продления). Второе – если срок действия договора аренды ограничен законодательством РФ. Третье – если собственник принял решения об ином порядке использования арендуемого имущества (то есть аренда вообще не предполагается). Наконец, последнее условие – наличие у арендатора задолженности по арендной плате и неустойке.
Можно ли продлить договор аренды государственного имущества, заключенный без торгов (попадает в исключения по статье 17.1 ФЗ №135 О защите конкуренции) Дополнительным соглашением о продлении сроков аренды, согласно ГК РФ и ФЗ №135 (статья 17.1, пункт 9 о заключении договоров на новый срок)? И согласно каким законам можно (или нельзя) увеличивать срок аренды не заключением нового договора на новый срок, а дополнительным соглашением к старому договору об увеличении срока аренды?
Аналитика Публикации
Этот вывод подтверждает судебная практика. В постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.10 № 11923/09 было указано, что именно арендодатель должен решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов государственного имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы. Договор на оценку он заключает без участия арендатора. Такая оценка производится на дату истечения срока первоначального договора аренды. Это правило действует даже в том случае, если договор аренды на новый срок заключается не сразу после истечения срока первоначального договора (п. 4.2, п. 4.3 постановления Пленума ВАС РФ № 73).
Заключить договор о передаче во владение и (или) пользование государственного и муниципального имущества, например, договор аренды, можно только по результатам конкурса или аукциона. Таково общее правило (ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.06 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», далее – закон № 135-ФЗ). Аналогичный порядок предусмотрен для аренды имущества, закрепленного за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ч. 3 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ). Исключения из общего правила о необходимости торгов имеются, но они настолько специфические, что основной массе компаний не стоит рассчитывать на изначальное заключение договоров без торгов.
Продление договора аренды муниципального имущества
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Добрый вечер.В договоре аренды есть пункт где говорится (дословно) :»По истечении указанного в договоре срока,по соглашению Сторон он может быть заключен на новый срок. О своем отказе заключить договор аренды на новый срок Стороны обязаны в письменной форме уведомить друг друга не менее чем за один месяц до истечения срока действия настоящего договора.В случае отсутствия существенных нарушений условий договора Арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Порядок аренды муниципального имущества
- Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
- Установлен точный размер арендной платы.
- Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.
Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.
Какие особенности имеет аренда государственного и муниципального имущества
Если такие требования к участникам торгов не соответствуют действующему законодательству (ГК РФ, Закону о защите конкуренции, Правилам и т. д.), то суд по заявлению заинтересованного лица может признать торги недействительными.
По мнению суда, дополнительное требование к участнику аукциона (наличие заключенных агентских договоров на продажу билетов) противоречит пункту 25 Правил. Он устанавливает, что отказ в допуске к участию в конкурсе или аукционе по иным основаниям, кроме случаев, указанных в пункте 24 Правил, не допускается.
Подводные камни аренды нежилых помещений
Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.
— К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.
Сдача помещений в аренду: с торгами или без
При проведении конкурсов и аукционов на право заключения договора аренды должна обеспечиваться информационная открытость – соответствующие сведения размещаются на официальном сайте torgi.gov.ru. Неопубликование информации является нарушением норм ст. 17, 17.1 Закона № 135-ФЗ и основанием для признания судом торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа (ч. 4 ст. 17 Закона № 135-ФЗ).
По мнению антимонопольного органа, выраженному в разд. 11 Разъяснений ФАС, при определении этой доли не надо учитывать площадь тех частей помещения (здания), права владения и (или) пользования в отношении которых переданы до вступления в силу ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, на основании иных исключений, предусмотренных ч. 1 указанной статьи, а также по итогам торгов.
Аренда помещения без муниципальных торгов
5.3. Если здание площадью 400 кв. метров, права владения и (или) пользования на которое получены в соответствии с частями 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, например, состоит из 5 помещений, площадь каждого из которых составляет 80 кв. метров, то общая площадь всех частей помещений в таком здании, которые могут быть переданы во владение и (или) пользование без торгов третьим лицам, не может превышать 20 квадратных метров, при этом площадь, передаваемая без торгов в каждом из указанных 5 помещений, не может превышать 10 процентов или 8 кв. метров.
Если общая площадь всех частей помещения, здания, строения или сооружения, передаваемых во владение и (или) пользование третьим лицам, превышает 20 квадратных метров или десять процентов от общей площади помещения, здания, строения или сооружения, то предоставление прав в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам осуществляется в соответствии с частями 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Изменение договора аренды нежилого помещения заключенного через аукцион
Здравствуйте! Через аукцион был заключен договор аренды нежилого помещения между ИП и Администрацией сельского поселения. Прошло около полугода, прокуратура вынесла представление нарушение законодательство. Конкретно: В аукционной документации указано: При заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается. Цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения. Цена договора может быть увеличена после уведомления об этом арендатора Администрацией Крутинского городского поселения Крутинского муниципального района Омской области, изменение цены договора оформляется путем подписания дополнительного соглашения. Условия аукциона, порядок и условия заключения договора с участником аукциона являются условиями публичной оферты, а подача заявки на участие в аукционе является акцептом такой оферты.
А в самом контракте: Изменение условий настоящего Договора, его расторжение допускаются по взаимному соглашению Сторон, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Договором. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением. Изменение и расторжение Договора в одностороннем порядке (отказ от исполнения договора полностью или частично) производятся путем письменного уведомления с предупреждением другой Стороны за месяц о предстоящем изменении либо расторжении Договора.
30 Июн 2019 hiurist 257