Главная / Возмещение вреда / Продажа Квартиры Используемой В Предпринимательских Целях Менее 5 Лет В Собственности Налог 2022 Изменения

Продажа Квартиры Используемой В Предпринимательских Целях Менее 5 Лет В Собственности Налог 2022 Изменения

НДФЛ при операциях с недвижимостью: что изменилось с 2022 года

Так, теперь в декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недвижимости или другого имущества (за исключением ценных бумаг) до истечения трех или пяти лет владения им (п. 4 ст. 229 Налогового кодекса). Но такой порядок предусмотрен только в отношении тех граждан, которые имеют право на имущественные налоговые вычеты в установленных размерах:

Для применения льготного порядка должны соблюдаться следующие условия. Так, до 30 апреля следующего года налогоплательщик или члены его семьи приобрели в собственность другое жилье, а в случае долевого строительства оплатили полную стоимость жилого помещения по договору. Общая площадь приобретенного жилого помещения должна превышать по площади или в размере кадастровой стоимости проданное имущество. При этом кадастровая стоимость проданного жилого помещения не должна превышать 50 млн руб. Еще одно условие – налогоплательщик или члены его семьи на дату отчуждения проданного жилья не владеют в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старого жилого помещения.

От обложения НДФЛ освобождаются доходы, полученные от продажи недвижимости вне зависимости от срока его владения, если они получены налогоплательщиком или его супругой (супругом), если они имеют не менее двух детей в возрасте до 18 лет (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Также льготные условия распространяются и на те случаи, когда доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.

Другое изменение касается права на имущественный налоговый вычет при приобретении прав на квартиру, комнату (долю в них) в строящемся доме (подп.2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Возникает оно с даты передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства по подписанному ими передаточному акту (иному документу о передаче объекта долевого строительства). За налоговым вычетом можно будет обратиться уже после госрегистрации права собственности на недвижимость. Вышеуказанный порядок будет применяться в отношении объектов долевого строительства (доли в них), переданных застройщиком и принятых участником долевого строительства с 1 января 2022 года.

1 млн руб. за налоговый период (календарный год) – для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовые дома или земельные участки (доли в указанном имуществе);
250 тыс. руб. – для иного недвижимого имущества, а также иного имущества (за исключением ценных бумаг).

Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает Минфин РФ в Письмах от 28.03.2014 N 03-11-11/13850, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15.

Внимание! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2019 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе тоже не облагается НДФЛ. Подробности см. в материале «С 2019 года продажа части имущества ИП льготируется».

При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более трех лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а ранее, до ее введения — имущественный вычет по п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости три года не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб. (п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В тоже время, по мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (Письма от 30.10.2009 N 03-11-09/364, от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730). При этом ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@ (п. 1)).

В данном случае для индивидуального предпринимателя существует риск лишиться возможности применения УСН. Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период 2019 г. превысит 150 000 000 руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ, Приказ Минэкономразвития России от 07.11.2013 N 652).

Налоги на недвижимость в 2022 году при продаже и при дарении

С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.

В 2022 году в силу вступят законодательные изменения, которые коснутся практически всех владельцев недвижимого имущества. Доходы, которые были получены при совершении сделок с недвижимостью, облагаются налогом. Именно поэтому многие граждане заинтересовались вопросом о возможности избежать излишних трат. Далее поговорим о видах налогообложения, связанных со сделками по недвижимости, а также об особенностях их начисления в 2022 году.

Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.

Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.

Ранее налог напрямую рассчитывался, исходя от инвентаризационной стоимости жилого помещения. Но в августе текущего года завершилась кадастровая переоценка частных и коммерческих домостроений. Это значит, что налог на недвижимость с января 2022 года будет напрямую зависеть от кадастровой стоимости конкретного объекта.

В этом случае налогоплательщик имеет право обратиться за получением вычета после государственной регистрации права собственности на недвижимость. Изменения применяются в отношении объектов долевого строительства (доли в них), переданных застройщиком и принятых участником долевого строительства с 1 января 2022 года.

Также теперь при приобретении прав на квартиру, комнату (долю в них) в строящемся доме право на имущественный налоговый вычет возникает с даты передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства по подписанному ими передаточному акту (иному документу о передаче объекта долевого строительства).

до 30 апреля следующего года налогоплательщик или члены его семьи приобрели в собственность другое жилье, а в случае долевого строительства оплатили полную стоимость жилого помещения по договору;
общая площадь приобретенного жилого помещения превышает по площади или в размере кадастровой стоимости проданное имущество;
возраст детей до 18 лет (или до 24 лет, если ребенок учится очно);
кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 млн рублей;
налогоплательщик или члены его семьи на дату отчуждения проданного жилья не владеют в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старого жилого помещения.

1 млн рублей за налоговый период (календарный год) — для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовые дома или земельные участки (доли в указанном имуществе);
250 тысяч рублей — для иного недвижимого имущества;
250 тысяч рублей — для иного имущества (за исключением ценных бумаг).

В частности, в декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недвижимости или другого имущества (за исключением ценных бумаг) до истечения трех или пяти лет владения им. Нововведение касается тех, кто имеет право на имущественные налоговые вычеты в следующих размерах:

Пример без расходов, но с налогом. Игорь унаследовал комнату в коммуналке от бабушки. Бабушка в свое время получила ее в наследство от дедушки — документов о покупке нет. Спустя год Игорь решил продать комнату за 1 200 000 Р . Свой доход он уменьшит на 1 000 000 Р — это вычет без подтверждения, для всех. НДФЛ придется заплатить с 200 000 Р , он составит 26 000 Р .

Давно пора было отменить это правило: и так очевидно, что при продаже имущества дешевле 1 млн или 250 тысяч рублей налога не будет независимо от подтверждения расходов. А вот декларацию подавать приходилось, и проверять ее — тоже. Лишние хлопоты для налогоплательщиков и работа для инспекторов. Зато была возможность начислять штрафы.

То есть любой человек может получить вычет, даже если у него не было документов о расходах или расходы были меньше вычета без подтверждения. Для этого ничего не нужно делать — только указать сумму в декларации. НДФЛ начисляется на разницу между доходом и вычетом.

При этом нужно учитывать кадастровую стоимость недвижимости. Если доход от продажи меньше, доходом считается не сумма продажи, а 70% от кадастровой стоимости. То есть нельзя продать квартиру за 900 тысяч по документам, если кадастровая стоимость составляет 2,5 млн рублей. Доходом все равно посчитают 1,75 млн — и придется подавать декларацию и платить НДФЛ.

Продает имущество раньше минимального срока владения — это 3 или 5 лет для недвижимости и 3 года для других вещей, например машин.
Получает за это не больше 1 000 000 Р при продаже недвижимости и 250 000 Р при сделке с другим имуществом. Лимит относится к каждому календарному году, а не к одной сделке.

Интересное: Резин долг 60000 судебным приставам могут ли они у меня забрать сотовый телефон мой личный

Источник: Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ

Налоговые органы проверят и соберут информацию и пришлют предзаполненное заявление для утверждения. Если подать информацию до 1 марта следующего года, оно придет до 20 марта. Если позже — в течение 20 суток после подачи. Решение о возврате принимают в течение трех дней, а деньги в случае положительного решения перечисляют в течение 15 суток.

Например, Юлия покупала квартиру за 10 млн рублей, а продала за 12 млн рублей. НДФЛ она заплатит не за 12 млн рублей, а только за 2 млн рублей, так как вычла 10 млн рублей в качестве расхода. В итоге она заплатит налог в размере 260 000 рублей (13% от 2 млн рублей).

Для участников жилищно-строительных кооперативов и покупателей квартир в новостройках и квартир по договору долевого участия срок владения отсчитывается с момента оплаты, а не с даты регистрации права собственности . Теперь, если купить квартиру на этапе котлована и через три года продать ее, когда дом достроят, налог платить не придется.

Согласно Федеральному закону от 20.04.2021 № 100-ФЗ, получить налоговый вычет после продажи квартиры, земельного участка и дома станет проще. Теперь не надо составлять декларацию НДФЛ-3 — достаточно подать заявление в личном кабинете налогоплательщика для физических лиц. Налоговая сама соберет все данные и отправит предзаполненное заявление в личный кабинет. Останется только перепроверить данные и добавить дополнительную информацию.

считается единственной и на момент сделки у продавца нет в собственности других жилых помещений. Исключение — если купить второе жилье и в течение трех месяцев продать первое;
приватизировали;
получили в наследство или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
передали в обмен по договору пожизненного содержания с иждивением.

НК РФ Статья 217

2.1. Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия:

налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности.

В целях настоящего пункта кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества (или соответствующая доля) определяется как кадастровая стоимость этого объекта (или соответствующая доля), внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный (приобретенный) объект недвижимого имущества, в случае образования объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — как кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества (или соответствующая доля), определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет.

В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.

При исчислении минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем, предоставленными налогоплательщику в собственность в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, применяются положения пункта 3 настоящей статьи в случае, если право собственности на освобожденные при реализации указанной программы жилое помещение или долю (доли) в нем было получено при соблюдении хотя бы одного из предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи условий.

1 млн руб. за налоговый период (календарный год) – для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовые дома или земельные участки (доли в указанном имуществе);
250 тыс. руб. – для иного недвижимого имущества, а также иного имущества (за исключением ценных бумаг).

Иcчиcлeнный к yплaтe НДФЛ нaдo пepeчиcлить в бюджeт нe пoзднee 15 июля гoдa, cлeдyющeгo зa тeм, в кoтopoм пoлyчeн дoxoд oт пpoдaжи квapтиpы. Peквизиты для yплaты нaлoгa мoжнo пoлyчить в cвoeй ИФНC или cфopмиpoвaть плaтeжный дoкyмeнт, вocпoльзoвaвшиcь cepвиcoм «Уплaтa нaлoгoв физичecкиx лиц», либo oплaтить нaлoг чepeз личный кaбинeт нaлoгoплaтeльщикa нa oфициaльнoм caйтe ФНC Poccии.

кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
пpивaтизиpoвaли квapтиpy.

Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.

Oднaкo нaлoгoвaя бyдeт cмoтpeть нe тoлькo нa cyммy, yкaзaннyю в дoгoвope
кyпли-пpoдaжи, нo и нa кaдacтpoвyю cтoимocть. Пo зaкoнy, ecли cyммa пo дoгoвopy oкaжeтcя нижe кaдacтpoвoй cтoимocти нa 1 янвapя тoгo гoдa, в кoтopoм вы пpoдaли квapтиpy, нaлoгoвaя пocчитaeт НДФЛ oт кaдacтpoвoй cтoимocти c кoэффициeнтoм 0,7.

К пpимepy, вы пpивaтизиpoвaли квapтиpy и зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти нa нee в oктябpe 2015 гoдa. Пocлe oктябpя 2018 гoдa мoжeтe пpoдaть квapтиpy и нe плaтить нaлoг, пocкoлькy c мoмeнтa нaчaлa влaдeния пpoшлo бoльшe 3 лeт, a ocнoвaниeм для пpиoбpeтeния пpaвa coбcтвeннocти былa пpивaтизaция.

О вычетах по НДФЛ при продаже имущества, используемого в предпринимательской деятельности

При этом ФНС обращает внимание на то, что факт регистрации налогоплательщика в качестве индивидуального предпринимателя в качестве условия применения вышеуказанного ограничения для применения соответствующего имущественного налогового вычета в подпункте 4 пункта 2 статьи 220 НК РФ не указывается.

Физлица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность, вправе при исчислении налоговой базы по НДФЛ применить профессиональный налоговый вычет в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.

Также сообщаем, что согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества.

Таким образом, физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность и не зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке, не имеют право на получение профессионального налогового вычета по налогу на доходы физических лиц, предусмотренного пунктом 1 статьи 221 Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Кодекса индивидуальные предприниматели — это физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Интересное: Ветеран Труда Федерального Значения Льготы В 2022

Каков порядок налогообложения при продаже недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем?, 2020)

Порядок налогообложения продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем зависит от применяемой им системы налогообложения.
Рассмотрим порядок налогообложения продажи недвижимого имущества, если индивидуальный предприниматель осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества или это недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя в зависимости от применяемой системы налогообложения: ОСН (НДФЛ, НДС), УСН, ЕНВД, ПСН, ЕСХН, НПД.

УСН при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
При реализации недвижимого имущества индивидуальные предприниматели на УСН не уплачивают, в частности, НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности) и НДС (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
Доходом от реализации недвижимого имущества признается выручка от его реализации (п. 1 ст. 249, ст. 346.15 НК РФ).
При этом из ст. 346.16 НК РФ следует, что амортизация на основные средства, используемые в предпринимательской деятельности, при исчислении налога по УСН не начисляется.
В целях исчисления налога по УСН датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, учитываемые в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 346.16 НК РФ, отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
При этом необходимо учесть, что если ИП осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества и оно использовалось в его предпринимательской деятельности, доходы от продажи имущества учитываются в составе доходов при применении УСН. Если же ИП не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества и оно не использовалось в предпринимательской деятельности, то указанные доходы подлежат обложению НДФЛ (Письмо Минфина России от 28.04.2020 N 03-04-05/34415).

ОСН при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
Доходы от реализации индивидуальным предпринимателем недвижимого имущества учитываются при определении налоговой базы по НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208, ст. ст. 209, 210 НК РФ).
В отношении доходов от продажи недвижимого имущества, полученных начиная с 01.01.2020, применяется ст. 214.10 НК РФ (п. 6 ст. 210 НК РФ, ч. 12 ст. 3 Федерального закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ).
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, используемых в предпринимательской деятельности, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.12.2019 N 03-07-14/93614).
По общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если объект приобретен налоговым нерезидентом или резидентом РФ после 1 января 2016 г. В случае получения недвижимости по наследству (по договору дарения) от члена семьи и (или) близкого родственника, в результате приватизации или передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, в случае отсутствия в собственности налогоплательщика на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества в виде жилого помещения, иного жилого помещения, а также при приобретении налоговым резидентом РФ недвижимости до 01.01.2016 указанный срок составляет три года (п. п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ, ч. 8.1 ст. 9 Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ, ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 26.07.2019 N 210-ФЗ).
По общему правилу срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения определяется с даты государственной регистрации права собственности на него до даты государственной регистрации перехода права собственности на него от налогоплательщика к другому лицу, в частности, на основании договора купли-продажи (Письмо Минфина России от 05.09.2019 N 03-04-05/68722).
Налоговая ставка для предпринимателей — налоговых резидентов РФ равна 13%, для предпринимателей, не признаваемых налоговыми резидентами РФ, — 30% (п. п. 1, 3 ст. 224 НК РФ).
Дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц — при получении доходов в денежной форме (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ).
Индивидуальный предприниматель вправе учитывать расходы на амортизацию основного средства (п. 1 ст. 221, п. 2 ст. 252, п. 2 ст. 253 НК РФ).
Амортизация учитывается в составе расходов в суммах, начисленных за налоговый период (пп. 4 п. 15 Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей, утв. Приказом Минфина России N 86н, МНС России N БГ-3-04/430 от 13.08.2002 (далее — Порядок)).
Доходы от реализации недвижимого имущества, признаваемого основным средством, определяются как разница между ценой реализации и их остаточной стоимостью (п. 14 Порядка).
При продаже недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, имущественный вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляется (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Однако при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, которые ранее использовались ИП и были в собственности менее установленного срока владения, с 1 января 2019 г. можно применить имущественный налоговый вычет.
Доход, полученный налогоплательщиком, может быть уменьшен на сумму фактических и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, за вычетом ранее учтенных расходов при применении специальных налоговых режимов или в составе профессиональных налоговых вычетов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, Информация ФНС России «С 1 января меняется порядок налогообложения доходов при продаже имущества, ранее используемого ИП», Письмо ФНС России от 17.01.2019 N БС-3-11/222@).
Индивидуальные предприниматели обязаны уплатить НДС при реализации недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 143, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, Письмо Минфина России от 23.05.2014 N 03-04-05/24808, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.12.2015 N Ф03-5525/2015).
Налоговая база определяется как стоимость имущества, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, и без включения в них налога (п. 1 ст. 154 НК РФ).
При реализации недвижимого имущества налогообложение производится по ставке 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ).
Моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из следующих дат:
1)день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 16 ст. 167 НК РФ);
2)день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи недвижимого имущества (п. 1 ст. 167 НК РФ).
При реализации имущества налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) обязан предъявить к оплате покупателю соответствующую сумму налога (п. 1 ст. 168 НК РФ).
Если же реализуемое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, осуществляемой физическим лицом в качестве индивидуального предпринимателя, то при его реализации НДС не исчисляется (Письмо Минфина России от 03.12.2019 N 03-07-14/93614).

ЕСХН при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
Индивидуальные предприниматели, являющиеся плательщиками ЕСХН, не уплачивают НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ) (п. 3 ст. 346.1 НК РФ).
Индивидуальные предприниматели, применяющие систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (ЕСХН), имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, при условии, что указанные лица переходят на уплату ЕСХН и реализуют данное право в одном и том же календарном году, либо при условии, что за предшествующий налоговый период по ЕСХН сумма дохода, полученного от реализации товаров (работ, услуг) при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется указанная система налогообложения, без учета налога не превысила в совокупности: 90 млн руб. за 2019 г., 80 млн руб. за 2020 г., 70 млн руб. за 2021 г., 60 млн руб. за 2022 г. и последующие годы (абз. 2 п. 1 ст. 145 НК РФ).
Доходом от реализации недвижимого имущества признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249, пп. 1 п. 2 ст. 346.2, п. 1 ст. 346.5 НК РФ).
Как и при исчислении налога по УСН, амортизация на основные средства, используемые в предпринимательской деятельности, при исчислении ЕСХН не начисляется.
В целях исчисления ЕСХН датой получения доходов признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности иным способом (кассовый метод) (пп. 1 п. 5 ст. 346.5 НК РФ).
Таким образом, доходы индивидуального предпринимателя от реализации недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, включаются в налоговую базу при исчислении ЕСХН.
Однако, поскольку для применения ЕСХН установлены определенные требования по доле доходов от реализации сельскохозяйственной продукции в общей сумме доходов, при реализации недвижимого имущества могут возникнуть обязанности по исчислению и уплате иных налогов.
Сельскохозяйственные производители вправе перейти на ЕСХН, если доля доходов от реализации произведенной ими сельскохозяйственной продукции и (или) от оказания услуг, указанных в пп. 2 п. 2 ст. 346.2 НК РФ, составляет не менее 70% в общем доходе (по итогам предшествующего переходу года) (пп. 1 п. 5 ст. 346.2 НК РФ).
Если по итогам налогового периода налогоплательщик не соответствует указанному условию, он считается утратившим право на применение ЕСХН с начала налогового периода, в котором допущено нарушение указанного ограничения и (или) выявлено несоответствие установленным условиям.
При этом ограничения по объему дохода от реализации произведенной налогоплательщиком сельскохозяйственной продукции (от оказания услуг сельскохозяйственным товаропроизводителям, указанных в пп. 2 п. 2 ст. 346.2 НК РФ) определяются исходя из всех осуществляемых им видов деятельности. Если индивидуальный предприниматель утратил право применять ЕСХН, то он должен пересчитать налоги с начала налогового периода, в том числе НДС и НДФЛ, а также уплатить пени (п. 4 ст. 346.3 НК РФ).
В целях применения ЕСХН выручка от реализации основных средств включается в полном размере в общий объем доходов от реализации товаров (работ, услуг) при определении ограничения, предусмотренного п. 4 ст. 346.3 НК РФ. При этом в сумму доходов от реализации произведенной сельскохозяйственной продукции сумма выручки от реализации основных средств не включается (Письмо Минфина России от 07.04.2017 N 03-11-11/20889).
Однако судебная практика придерживается позиции, что несистематическая, разовая реализация имущества не может рассматриваться как самостоятельный вид деятельности и поэтому доходы от такой реализации не могут учитываться в составе доходов от реализации товаров (работ, услуг) при определении статуса сельскохозяйственного товаропроизводителя (Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 19.11.2014 N Ф09-7705/14, от 27.03.2015 N Ф09-738/15).
Тем не менее с учетом позиции Минфина России налогоплательщику, возможно, придется в суде доказывать правомерность применения ЕСХН, если при реализации недвижимого имущества доля доходов от реализации сельскохозяйственной продукции в общем объеме доходов от реализации будет менее 70%.

Интересное: Сколько будет с февраля 2021 проживающим в зоне с льготно статусом

ЕНВД при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
Деятельность по реализации объектов недвижимости не относится к видам деятельности, в отношении которых может применяться система налогообложения в виде ЕНВД (ст. 346.26 НК РФ).
На основании изложенного индивидуальный предприниматель обязан исчислить и уплатить в бюджет НДС и НДФЛ с дохода, полученного от продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.11.2017 N Ф04-4538/2017).
Если индивидуальный предприниматель наряду с применением системы налогообложения в виде ЕНВД применяет УСН, то вместо исчисления НДФЛ и НДС от реализации недвижимого имущества исчисляется налог по УСН (Письмо Минфина России от 13.07.2018 N 03-11-11/48801).

Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества

Например, мужчина построил дом на участке, который давно достался от родителей. Он может подтвердить только 500 000 Р расходов, потому что покупал материалы без документов, а работы выполнял сам или с оплатой наличными. Через два года он продает этот дом с участком за 900 000 Р . Выгоднее использовать вычет в сумме доходов от продажи. Предоставленного лимита в размере 1 000 000 Р хватит, чтобы перекрыть всю сумму дохода и вообще не платить налог. А если уменьшать доходы на расходы, НДФЛ составит 52 000 Р .

Скажем, в браке купили машину, собственником указана жена. Потом по брачному договору автомобиль переходит мужу, а через год тот его продает. Во-первых , период владения будет отсчитываться с даты покупки машины на имя жены: если с того времени прошло три года, НДФЛ нет. А во-вторых , при продаже машины муж может указать сумму из договора на имя жены. Если продать машину дешевле, налога тоже не будет.

Например, семья продала квартиру, для которой использовала маткапитал, — а в ней детские доли. Дети получили доход от продажи, и он больше расходов родителей на эти доли. То есть налог к уплате есть. В том же году семья покупает новую квартиру, покупателями долей тоже становятся дети.

Например, мама подарила дочери квартиру, а дочь сразу ее продала за 2 000 000 Р . Дочь может уменьшить свой доход на ту сумму, что мама в свое время заплатила за это жилье, даже если сама дочь в то время еще ходила в школу и никакого отношения к расходам не имела. Допустим, мама покупала квартиру за 1 500 000 Р . Дочь заплатит при продаже квартиры 65 000 Р НДФЛ: (2 000 000 Р − 1 500 000 Р ) × 13%.

Как использовать. При продаже подаренного имущества укажите вычет в сумме, с которой заплатили НДФЛ. Налоговая легко может это проверить, но лучше заранее приложите к декларации подтверждающие документы: декларацию 3-НДФЛ, в которой отражен доход в виде подарка, и платежный документ о перечислении налога на доходы.

Семьи с детьми освободили от уплаты НДФЛ при продаже единственного жилья

Напомним, с 2020 года минимальный срок владения жильем для целей освобождения НДФЛ доходов от его продажи сокращен с 5 до 3 лет, если продаваемое жилье является единственным. При этом эта льгота действует, даже если налогоплательщик приобрел в собственность второе жилье в течение 90 дней до продажи прежнего жилья, которое ранее было единственным.

В Налоговый кодекс внесена новая норма, которая освобождает от НДФЛ доходы семей с детьми от продажи единственного жилья вне зависимости от срока его нахождения в собственности. Соответствующие поправки в статью 217.1 НК РФ содержит официально опубликованный Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ.

Новая норма статьи 217.1 освобождает от НДФЛ доход от продажи комнаты, квартиры, жилого дома (или их частей) или доли в праве собственности на перечисленные жилые помещения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилья, если одновременно соблюдаются несколько условий. Такими условиями являются:

налогоплательщик является родителем не менее двух детей (в том числе усыновленных), не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети обучаются очно), на дату продажи жилья;
в календарном году, в котором осуществлена продажа (или не позднее 30 апреля следующего календарного года) налогоплательщик приобрел иное жилое помещение;
общая площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает аналогичные показатели проданного жилья;
кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 миллионов рублей;
налогоплательщику, его супругу и детям (в том числе усыновленным) в возрасте до 18 лет в момент продажи не принадлежит иное жилье с общей площадью или кадастровой стоимостью, превышающими показатели продаваемого помещения.

Какой налог платить с продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности

Следовательно, если объект недвижимого имущества использовался предпринимателем в коммерческой деятельности, то доход от его продажи подлежит квалификации в качестве дохода от предпринимательской деятельности, подлежащий включению предпринимателем в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ.

Таким образом, с 01.01.2019 доходы от продажи имущества (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), используемого в предпринимательской деятельности, освобождаются от налогообложения при условии соблюдения положений пункта 17.1 статьи 217 НК РФ. (аналогичная позиция отражена в письмах Минфина от 12 апреля 2019 г. № 03-04-05/26141; от 29 июля 2019 г. № 03-04-05/56650; от 7 августа 2019 г. № 03-04-05/59518 и др.).

Из судебной практики также следует, что при решении вопроса о том, должна ли сделка по отчуждению физическим лицом, имеющим одновременно статус ИП, облагаться налогом по УСНО (налогами по общей системе налогообложения) либо НДФЛ, суды учитывают следующие обстоятельства:

Исходя из названных норм права, следует указать, что возможность признания выручки, полученной от реализации имущества, доходом индивидуального предпринимателя поставлена в зависимость от того, для каких целей было предназначено и фактически использовалось данное имущество.

Таким образом, затронутая тематика имеет прикладную актуальность в предпринимательской среде, вследствие чего, хотелось бы внести нормативную ясность в данный вопрос, а также несколько затронуть подходы судебной практики и разъяснения Минфина России для целей всестороннего анализа вопроса.

Продажа квартиры с минимальным сроком владения

А если квартира была куплена и сохранились документы с суммой при ее покупке – еще лучше, для продавца это гораздо выгоднее. Представим, что квартира была куплена за 3 млн, а продается за 3,5 млн рублей. В таком случае для целей налогообложения учитывается лишь 500 тыс. руб. (3,5 млн — 3 млн), а сумма налога составит всего 65 тыс. руб. (500 тыс. * 13%).

Если в течение года было продано несколько объектов, сумма вычета может применяться лишь в совокупности по всем объектам, а не по каждому по отдельности. Сколько бы вы квартир не продали, вычет составит лишь 1 млн в совокупности за 1 год. Продавая недвижимость в следующем году, имущественный вычет на доход от продажи можно использовать снова.

Независимо от того, какой налог с продажи дома вы насчитали – хоть это 455, хоть 65 тыс., платить его придется по декларации. Сначала вы продаете недвижимость: заключаете договор купли-продажи, получаете деньги, перерегистрируете ее на покупателя. Затем ждете окончания календарного года, в котором была оформлена сделка. И затем переходите к декларированию и уплате налога. Следуйте нашим рекомендациям.

Итак, вы продаете квартиру, срок владения которой менее минимального. И уже смирились с тем, что часть денег придется отдать в бюджет. Часть, это сколько? Как рассчитывается налог с продажи недвижимости? Независимо от вида недвижимости, размер налога составит 13% от полученной по договору суммы (ст. 224 НК). Если это 3,5 млн руб., сумма налога составит 3,5 млн * 13% = 455 тыс. руб. Грабеж, не иначе!

Но это правило действует лишь при продаже квартиры как единого объекта недвижимости. Если каждый из совладельцев будет продавать свою долю самостоятельно, по отдельному договору купли-продажи, каждый из них сможет получить полный вычет в размере 1 млн руб. без его распределения между совладельцами (определение Кемеровского областного суда № 33-3524 от 10.04.2012).
22 Апр 2022 hiurist 33

Поделитесь записью

Похожие записи

До Какого Числа Нужно Оплатить Налоги В 2021 За Продажу Дома

Выплаты при рождении ребенка до 25 лет

За Сколько Дней До Заключения Госконтракта Заказчик Должен Разместить Извещение На Закупку У Единственного Поставщика С 01072021

Сколько Стоит Холодная Вода В Подмосковье С 1 Июля 2022 Года