Главная / Возврат и обмен товара / Если продавец расторгает предварительный договор купли продажи

Если продавец расторгает предварительный договор купли продажи

Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Если покупателем принято решение отказаться от приобретения объекта в собственность, то задаток в полном объеме остается у продавца. А вот если из сделки вышел владелец недвижимого имущества, ему придется вернуть контрагенту эту денежную сумму в двойном размере. Это правило работает при отказе от исполнения договора. Если же он расторгается в суде, то задаток возвращается внесшей стороне. Если есть сомнения в том, что денежные обязательств будут выполнены, об этом нужно заявить дополнительное требование в исковом заявлении. Их подкрепляют просьбой о взыскании процентов.

Помимо документальных, необходимо урегулировать и финансовые взаимоотношения. В ситуации расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры судьба задатка определяется тем, по чьей инициативе произошел разрыв договоренностей. Эта денежная сумма вносится покупателем в счет платежа. Она одновременно выполняет две функции:

Порядок реализации права на выход из сделки

При приобретении домов, земельных участков или квартир часто встречается такая правовая конструкция как предварительный договор. По сути, это соглашение, в котором стороны обещают друг другу в будущем заключить основной. Если обстоятельства изменяются и один из покупателей отказывается выполнять то, под чем поставил свою подпись, требуется расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости. В отличие от отказа от реализации обязательства, при официальном прекращении задаток в полном объеме возвращается внесшей его стороне.

При внесенной сумме до 100 тыс. руб. придется заплатить 800 руб.+3% от суммы, большей чем 20 тыс. руб.
Если залог или аванс, подлежащий возврату, 100-200 тыс. руб., платится 3 200 руб.+2% от суммы, большей 100 тыс. руб.
При взносе 200 тыс.-1 млн. руб. госпошлина составит 5 200+1% от суммы, большей 200 тыс. руб.
Если Покупатель успел выплатить по ПДКП больше 1 млн. руб., госпошлина составит 13 200 руб.+0,5% от суммы, больше чем 1 млн. руб. При этом сумма к оплате не может быть выше 60 тыс. руб.

Как правильно растолковать законодательные акты, сформулировать требования и составить их правовое обоснование, оформить соглашение о расторжении договора? Выбрать верное направление действий, подать иск, соответствующий требованиям законодательства, поможет юрист сайта.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) оформляется с целью подтверждения намерений обеих сторон совершить сделку, а также для предъявления в органы опеки и попечительства, финучреждения. Однако не всегда договоренности выполняются. Если срок действия ПДКП не истек, а Покупатель или Продавец не намерены завершить сделку, предварительное соглашение необходимо расторгнуть в установленном законом порядке.

В предварительном договоре должны быть прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки выполнения условий договора. Особенно внимательно стоит отнестись к порядку передачи объекта покупателю, предусмотрев штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору. Это позволит исключить ситуации, когда продавец затягивает сроки передачи.

Для подтверждения характеристик объекта недвижимого имущества в предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности, их реквизиты. Кроме того, следует привести данные свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества.

Что гарантирует договор

Если заключение предварительного договора сопровождалось внесением существенной предоплаты со стороны покупателя, то в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец обязан вернуть выплаченную ему сумму.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры в одностороннем порядке? Односторонне любой договор расторгается только тогда, когда второй участник отказывается от его аннулирования. Но инициатор процедуры расторжения должен подтвердить отказ официально. Для этого он отправляет контрагенту уведомление, в котором указаны:

Описание процесса

Основной вопрос, требующий обращения в суд – это деньги. Если аванс вносился (ст. 452 ГК РФ), то его следует вернуть в полном объёме согласно нормам статьи 462 ГК РФ. А если положения предварительного договора содержат пункт о выплате неустойки, её также следует выплатить.

Признание следки ничтожной

Договор, по которому не были внесены авансовые платежи или задаток, обычно не требует судебного рассмотрения. Его можно расторгнуть соглашением, в суде он рассматриваться не будет из-за ничтожности исковых требований.

Здравствуйте Наталия!
В соответствии с Гражданским кодексом РФ расторжение договора возможно
либо по соглашению сторон,
либо на основании обстоятельств, предусмотренных самим договором,
либо при существенном нарушении договора другой стороной в судебном порядке.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также является основанием расторжения договора.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются и стороны после расторжения договора вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора. Договор может содержать дополнительные штрафы или неустойки, которые применяются к стороне, виновной в расторжении или нарушении договора.
Таким образом, если вы не можете придти к соглашению о расторжению договора, со стороны покупателя отсутствуют нарушения обязательств, вы вправе заявить об отказе договора (если такой отказ предусмотрен текстом договора), вернув покупателю все уплаченные им денежные средства, а также неустойки и штрафы (если они предусмотрены договором). Кроме того, поскольку с вашей стороны будет иметь место существенное нарушение договора, покупатель вправе ставить вопрос о взыскании с вас убытков, причиненных таким расторжением договора.
Заявление о расторжении (отказе) от договора делается в письменной форме.
Также необходимо помнить, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 1, 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Поэтому, если вы не расторгните предварительный договор, у покупателя появится право понудить вас к заключению основного договора в судебном порядке на условиях, согласованных в предварительном договоре.
В любом случае, наш ответ носит общий характер, говорить о ваших непосредственных действиях можно лишь после изучения текста предварительного договора и выяснения обстоятельств заключения сделки. Поэтому рекомендую вам обратиться за очной консультацией к адвокату с имеющимися у вас документами

Интересное: Амнистия Для Граждан Таджикистана В 2022 Году

Понравился ответ адвоката? Оставьте свой отзыв или Задайте дополнительный вопрос

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2021 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

Дополнительный вопрос

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Если контрагенты взаимно отказались от претензий, составляется соглашение. Его формат должен быть таким же, как у ранее заключенного предварительного договора. Либо это – простой письменный документ, либо – нотариально удостоверенный.

Порядок расторжения сделки

Так, разойтись «по закону» можно в ситуации, описанной в 451 статье того же Кодекса. В ней говорится, что можно требовать прекращения договорных отношений, если обстоятельства изменились существенным образом.

Условия расторжения

контрагент допустил существенное нарушение предварительных договоренностей. Существенное – это лишившее другого участника значительной части ожидаемой выгоды.
условия разрыва отношений включены в договор, или правило о расторжении договора предусматривается российскими законами.

Если продавец отказывается возвращать задаток, потерпевшая сторона вправе направить исковое заявление в суд по месту регистрации ответчика. Учтите: даже если расписка о передаче денежных средств не оформлялась, возможно подать иск по поводу незаконного обогащения продавца. Подтверждением будет выступать выписка из банковского учреждения или письменные показания свидетелей.

или конкретную дату («10.03.2021»);
или дату, не позднее которой должен быть заключён основной договор («не позднее 10.03.2021»);
или период, в течение которого будет заключён основной договор («в течение трёх месяцев после заключения предварительного договора»).

Предмет и цена договора

В-третьих, существует риск двойной продажи недвижимости. При заключении предварительного договора у покупателя не возникает права собственности, договор не подлежит государственной регистрации. К сожалению, это обстоятельство способствует тому, что недобросовестный застройщик может заключить такой же договор с другим покупателем.

Если покупатель не может собрать необходимую денежную сумму для покупки квартиры. В таком случае договор автоматически аннулируется через год после заключения. Отменить договоренность можно и раньше, если покупатель об этом заявит;
В случае если покупатель не смог собрать в срок необходимую сумму, но все еще намерен приобрести квартиру, он может обратиться к продавцу, с просьбой продлить срок. Для этого покупатель должен в письменной форме написать соответствующее заявление продавцу. Если последний согласен, то договор продолжает свое действие на договоренный срок;
Если продавцу необходимо срочно продать квартиру, а покупатель не может её выкупить сразу, продавец может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Но при этом ему придется выплатить двойную сумму задатка, как компенсацию;
Если после подписания договора на объекте были обнаружены какие-либо недостатки или он был изменен, то покупатель может отказаться от приобретения. К примеру, если продавец решил поменять планировку, а в договоре этого не описал, то покупатель может без последствий отказаться от своих обязательств. Происходит это потому, что по факту в предмете договора был описан другой объект. То же самое и касаемо недостатков квартиры, о которых не указал продавец. Но нужно понимать, что это должны быть серьезные недостатки, которые специально были скрыты.

К сожалению, большинство граждан не считают предварительный договор купли-продажи на квартиру чем-то серьезным. Но следует понимать, что этот документ имеет полную юридическую силу. Также часто он подкрепляется задатком, который платит покупатель.

Как можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Также в договоре описываются все условия будущей сделки, относительно условий передачи денег, имущества, обязательств сторон и суммы сделки. В основном договоре все это может немного поменяться, но все равно предварительный договор является основанием для составления основного, а значит, участники должны составлять основной договор купли-продажи опираясь именно на этот документ.

Двухстороннее, когда и продавец, и покупатель не возражают прекратить взаимоотношения.
Одностороннее, когда решение выйти из переговорного процесса возникает по инициативе только одного из контрагентов. Ими может быть предусмотрено право любого из участников на отказ от покупки или продажи по его воле. Если такой нормы нет, то этот шаг придется реализовывать в судебном порядке с предварительным направлением претензии

Интересное: За Какую Сумму Долга Могут Описать Имущество

Судьба задатка

Если контрагенты потеряли интерес к сделке или собственность не предполагается к продаже. Например, в случае отказа залогодателя на выдачу разрешения на сделку, закон предусматривает два механизма прекращения действия такого соглашения:

ВАЖНО! Заключение предварительного договора возможно только после того, как строительная компания получит всю разрешительную документацию, необходимую для строительства многоквартирного дома. До тех пор, пока подобные бумаги не будут выданы, заключать договор не стоит.

В юридической практике у клиентов довольно часто возникает вопрос о том, как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, если одна из сторон не дает своего согласия. В данном случае решить проблему можно только в суде. Кроме того, как продавец, так и покупатель может обратиться с иском в судебную инстанцию, если сочтет, что условия документа не соответствуют закону либо ущемляют права.

Расторжение предварительного соглашения

Покупка жилья на первичном рынке имеет свои особенности. Часто граждане приобретают квартиры в еще строящихся домах. Поэтому покупателям настоятельно рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке.

Длительность процесса вынесения окончательного решения. Иск, подаваемый истцом, рассматривается в течение 5 дней, после — назначается дата судебного разбирательства. На решение подобных вопросов отводится до 2 месяцев, однако если одна из сторон подаст апелляцию, срок рассмотрения увеличится до полугода.
Высокая стоимость обращения. При подаче иска необходимо оплатить госпошлину. Она рассчитывается согласно положениям 19 НК РФ. Если иск касается только расторжения договора, нужно оплатить 300 руб. и приложить чек к заявлению, но если дело касается возврата суммы, то госпошлина будет рассчитываться исходя из размера взноса.

Причин на это множество: для Покупателя — нахождение более дешевой квартиры с лучшей планировкой, материальные проблемы, переезд; для Продавца — осознание поспешности продажи, желание изменить цену. В таких случаях переговоров не избежать. Лучший выход — составление соглашения.

Образец соглашения

А вот в случае с авансом такой проблемы нет, поскольку его возвращают в таком же размере, в каком он предоставлялся. Впрочем, задаток выгоднее, так как если сделка разрывается с инициативы покупателя, то деньги остаются у продавца.

Также можно расторгнуть этот договор при условии, что основной так и не был заключен по истечении срока действия предварительного соглашения. Срок действия предварительного соглашения должен быть в нем указан. В противном случае его действие ограничивается одним годом с момента подписания сторонами документа.

Как провести процедуру расторжения

В первую очередь нужно ещё раз ознакомиться с документацией, поскольку вполне может быть, что покупатель связался с мошенниками. В таком случае от оппонента невозможно требовать вернуть деньги, подавая в суд. Здесь уже совершенно другое – криминальное провождение. Кроме того, бывает, что квартира продается незаконно, так как на сделку нет согласия со стороны супруга или супруги продавца. И, конечно же, никогда не отдавайте деньги посреднику. Передача должна состояться исключительно на счет продавца;
После внесения предоплаты нужно обязательно попросить у продавца расписку за полученные деньги. Важно чтобы сумма в ней была указана настоящая, поскольку именно такое количество денег будет возвращено, если выиграть дело в суде. Кроме того, должна быть расписка, указывающая, что в случае отказа от продолжения сотрудничества, сумма возвращается покупателю;
Если дальнейшее сотрудничество не намечается, пострадавшая сторона обращается в суд чтобы вернуть деньги, но только в том случае, если мирное урегулирование конфликта не дало результата. Для этого составляется исковое заявление, а также суду обязательно нужно предоставить расписку, в качестве доказательства, что деньги получены;
Если расписки по каким-то причинам нет, можно подать иск с формулировкой о незаконном обогащении продавца. В таком случае в качестве доказательной базы используются выписки из банковских счетов и по возможности показатели свидетелей;
Если продавец пропал, его поиском займется ФССП, но ответчик обязательно будет найден.

Если покупатель внес предоплату

Особенность сделок такого формата в том, что недвижимость находится в залоге. Так будет до тех пор, пока все средства не будут возвращены покупателю, а тот, в свою очередь, вернет их в банк. Причем даже расторжение договора не освобождает от этого, поскольку пока не будут возвращены ипотечные средства, недвижимость так и останется заложенной. Таким соглашением банк пытается себя обезопасить.

Стороны вправе предусмотреть перечень ситуаций, когда это допустимо (например, на квартиру наложили арест; банк отказал покупателю в предоставлении ипотеки на покупку данной конкретной квартиры; банк потребовал согласования перепланировки, а это длительная и дорогая процедура, на которую не согласен продавец; органы опеки и попечительства не дали своего согласия на сделку и пр.).

Подписание предварительного договора особенно оправдано, когда стороны не могут быстро выйти на сделку, и им необходима некоторая отсрочка. Например, если у покупателя нет полной суммы для оплаты стоимости квартиры и он планирует оформить ипотечный кредит. Либо продавцу требуется дополнительное время для улаживания всех формальностей: узаконивания перепланировки, вывоза мебели, вступления в законные права наследования и пр.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры и каковы его особенности

Объект недвижимости. В договоре необходимо как можно более детально описать объект недвижимости. В частности, указать на этаж, площадь квартиры, количество комнат и пр. Если недвижимость покупается на вторичном рынке, то все эти сведения прописывать необязательно: достаточно указать ее кадастровый номер в предварительном договоре. Его можно найти в выписке из ЕГРН. Здесь также прописывают, кому принадлежит объект недвижимости, и как возникло право собственности (например, квартира была унаследована, куплена или приватизирована). Описание недвижимости имеет первоочередное значение для текущего владельца квартиры (продавца). Подписавшись под предварительным договором, покупатель уже не сможет отказаться от сделки по причине того, что он не знал о тех или иных нюансах квартиры (например, о совместном санузле, способе приобретения права собственности продавцом, об отсутствии балкона).
Цена договора. В указании цены договора, которая фиксируется в предварительном соглашении, заинтересованы как продавец, так и покупатель. При подписании такого соглашения обе стороны берут обязательства подписать сделку именно при условии уплаты такой цены. Продавец не сможет затем пересмотреть цену в большую сторону только по той причине, что к нему обратился новый покупатель с более выгодным предложением. Аналогичные правила относятся и к покупателю: он не сможет требовать снижения цены от продавца, ссылаясь на то, что подобрал более подходящий вариант для покупки. Если в результате таких действий продавца или покупателя одна из сторон обратится в суд для принуждения подписать договор на условиях предварительного соглашения, то суд с большей долей вероятности займет позицию пострадавшей стороны. Подписание предварительного соглашения обозначает, что цена договора обе стороны утраивает.
Сроки договора. Обычно предварительное соглашение содержит указание на три основных срока: сроки заключения основного договора купли-продажи, переоформления прав собственности в Росреестре и фактической передачи недвижимости. Для продавца важное значение имеют сроки передачи денег, для покупателя – освобождения квартиры и выписки всех жильцов. Освобождение квартиры от мебели, жильцов и пр. и ее юридическое освобождение – это разные вещи. Под юридическим освобождением понимается период времени, в течение которого продавец обязан сняться с регистрационного учета и снять с учета всех членов семьи. Снятие с регистрационного учета – это услуга, которая занимает не один день, что нужно учесть в договоре.
Расчеты по сделке. Переход права собственности наступает только после государственной регистрации сделки, которая занимает несколько дней. Весь это период времени квартира юридически находится в собственности продавца. В связи с этим момент передачи денег от покупателя к продавцу несет немало рисков. Если передать деньги до завершения сделки, то сильно рискует покупатель, после – продавец. Поэтому сторонами обычно применяются более безопасные способы передачи денег: вся сумма помещается в банковскую ячейку, на специальный банковский счет или на нотариальный депозит. Основанием для получения доступа продавца к деньгам становится документ, подтверждающий переход права собственности на недвижимость к покупателю (выписка из ЕГРН) либо дополнительные документы – например, юридическое освобождение квартиры.
Порядок внесения аванса или задатка. Нередко предварительные договоры ставят цели документальной фиксации авансирования по договору. Размер аванса стороны определяют по своему усмотрению, но им необходимо учесть, что при внесении существенной части цены недвижимости такой договор можно признать основным, а не предварительным (по п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 2021 года №54). Продавцу и покупателю стоит понимать разницу между авансом и задатком. При отказе продавца или покупателя от подписания контракта аванс возвращается в полном размере покупателю. При оформлении задатка, если от сделки откажется покупатель, продавец сохранит за собой задаток, если продавец – то он обязан вернуть двойную сумму задатка в пользу покупателя (на основании п. 2 ст. 381 ГК).
Ответственность сторон и их обязанности. Это, например, необходимость оформления продавцом нотариально заверенного согласия супруги на проведение сделки или получение согласия от органов опеки на сделку. Но основная ответственность по предварительному договору связана с отказом или уклонением от заключения основного договора. Под уклонением понимаются ситуации, когда одна из сторон под любыми предлогами не идет на подписание договора: например, не отвечает на письма, придумывает разные отговорки или откладывает сроки подписания. Такую сторону можно обязать не только подписать договор через суд, но и компенсировать понесенные затраты (например, на вынужденную аренду квартиры покупателем). Продавец и покупатель вправе прописать конкретные штрафные санкции за срыв подписания договора.

Интересное: Какие Награды Нужны Для Ветерана Труда Рязанской Области

Как можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Изначально нужно внимательно прочитать составленный ранее договор и выяснить, описаны ли в нем условий расторжения договора. Часто в предварительном договоре стороны оговаривают условий расторжения и ответственность сторон при расторжении. Если такой пункт есть, то он будет являться инструкцией для сторон. Если его нет, то необходимо самостоятельно оговорить условий расторжения, либо обратиться к нотариусу, который поможет правильно провести данную процедуру и расскажет, как это правильно сделать;
Следует посмотреть на правильность составления договора. Даже в предварительном договоре есть обязательные условий, и если они не прописаны, договор можно попросту аннулировать. Внимание стоит обратить и на даты, если время действия договора уже прошло, его попросту можно считать недействительным. В случае если подобное найдено, договор просто признается недействительным, а значит, стороны не должны выполнять свои обязательства, в соответствии с действующим законодательством. К примеру, если в договоре есть ошибки в именах сторон, или в описании объекта, то договор не будет считаться действительным. Если же он составлен правильно, то следует проводить полноценную процедуру расторжения;
Когда решение о расторжении договора принимается одной стороной, то обязательно следует оповестить об этом контрагента. Если он соглашается расторгнуть договор, то ничего сложного не будет. Если же второй участник отказывается от расторжения, то такие вопросы обязательно решаются в судебном порядке. При этом чаще всего убытки понесет желающий расторгнуть договор;
Часто бывает так, что договор аннулируется из-за срока давности. Срок давности предварительного договора – 1 год. Если по истечению этого времени основной договор купли-продажи не был составлен, то про предварительный тоже можно забыть. Но при этом, если покупатель оставлял залог, то продавец не обязан возвращать его, а может сделать это только по своему желанию.

Основания для расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры

При покупке недвижимости покупатель и продавец часто заключают предварительный договор купли-продажи. Он необходим, чтобы обеспечить безопасность сделки, а также подтвердить намерения сторон. Но бывают ситуации, когда такой договор приходиться расторгать. Давайте рассмотрим, каким образом это можно сделать, а также узнаем, что следует знать, занимаясь данной процедурой.

01 Фев 2021 hiurist 248