Методика Оценки Доли В Квартире
Методика Оценки Доли В Квартире
Здравствуйте!
Существует ли судебная практика по вопросам определения компенсации за доли в общей долевой собственности. Например, необходимо определить стоимость ¼ доли в праве общей долевой собственности, равна ли она ¼ от рыночной стоимости данной квартиры.
Возможно, подскажите мне, где можно подробнее познакомиться с этой темой. Буду рада и ссылкам на законы.
Заранее спасибо
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15 ФСО № 1).
Оценка доли в квартире
На мой взгляд, наилучший вариант в этой ситуации проанализировать рынки других городов, рассчитать соответствующую корректировку, и оценку доли в квартире провести, исходя из допущения о том, что выявленные зависимости в других городах и населенных пунктах имеют место и в Вашем. Возможно есть ещё какие-то способы, не знаю, может в каких-либо справочниках для оценщиков приводятся какие-то средние цифры.
Добрый вечер! Помогите пожалуйста разобраться, как провести оценку доли в квартире. Сталкиваюсь с этим в первый раз. До этого как-то обходило стороной. Ситуация следующая. Необходимо оценить 1/3 долю в однокомнатной квартире. Местный рынок не на столько развит (по крайней мере у меня за несколько дней не получилось найти сопоставимых продаж), чтобы рассчитать корректировку на переход от полного права собственности к доле методом парных продаж, как это делают коллеги-оценщики в тех отчетах, что я видел здесь на сайте (например, как в отчете об оценке 1/8 доли в праве собственности на квартиру). Собственно у меня вопрос — а какие есть ещё варианты? Что делать и как поступить? Есть ли другие способы расчета корректировки для оценки доли в квартире, помимо метода сравнения парных продаж? Какие у коллег есть мысли? Прошу поделиться своим опытом и идеями, как быть в этой ситуации.
Об оценке доли в общей собственности на недвижимость
Правоотношения долевой собственности, как на весь объект недвижимости, так и на его часть, возникает на основании многостороннего договора купли-продажи недвижимости (продавец и несколько покупателей) или договора о совместной деятельности (простого товарищества).
- При оценке долевой собственности на объекты недвижимости необходимо учитывать обесценение, обусловленное воздействием внешних правовых и организационно-экономических факторов. Размеры этого обесценения могут быть весьма значительными и достигать 80-85%.
- Прямая оценка величины обесценения долевой собственности возможна на основе анализа затрат по эксплуатации объекта недвижимости (включая стоимость отложенного ремонта) и влияния пониженной ликвидности в случае последующей продажи прав собственности.
- Для приближенной оценки уровня обесценения долевой собственности может использоваться формула Чилтона которая позволяет получать (при величине коэффициента торможения 0,7) удовлетворительные результаты для большинства объектов доходной недвижимости.
Оценка доли в квартире
Полученное значение может использоваться при продаже 1/2 доли в квартире, если одна из сестер решит продать свою долю в квартире. При этом приоритетным правом покупки по объявленной цене будет обладать другая сестра, также являющаяся владельцем рассматриваемой квартиры.
- 5260000 руб. за 1-комнатную квартиру 32,2 кв. м
- 5030000 руб. за 1-комнатную квартиру 36 кв. м
- 5445000 руб. за 1-комнатную квартиру 35,4 кв. м
- 5717000 руб. за 1-комнатную квартиру 35,6 кв. м
- 5150000 руб. за 1-комнатную квартиру 36 кв. м
Особенности оценки доли в квартире
- при страховании;
- при отчуждении части жилья (продаже, покупке, мене и т. д.);
- при использовании в качестве уставного капитала организации;
- для разрешения споров имущественного характера (к примеру, при бракоразводном процессе);
- при оставлении доли под залог для взятия кредита.
Обычно данной процедурой занимаются квалифицированные специалисты-оценщики, так как только они смогут точно учесть ряд факторов, влияющих на цену части жилья, и установить соответствующий понижающий коэффициент, требующийся при расчёте стоимости.
Как происходит оценка доли в квартире: принцип и порядок действий
- Осмотр помещения и технической документации на предмет соответствия и наличия незаконных перепланировок;
- Поиск аналогичных квартир с похожими характеристиками;
- Рассмотрение дополнительных факторов и их влияние на окончательную цену;
- Составление заключения;
- Передача результата заявителю.
- Выкуп доли, находящейся в собственности у одного лица, другим совладельцем квартиры в порядке преимущественного права покупки;
- Продажа части квартиры другим лицам, в случае отказа других владельцев от покупки. При этом та сумма, которая была указана ранее, в предложении не должна быть ниже для третьих лиц;
- Выдел доли при расторжении брака или при наличии спора у владельцев, возникший в ходе гражданских правоотношений, в случае невозможности разделить недвижимость в натуре, то есть с установкой дополнительного входа в помещение, технических условий подключения и водоотведения;
- Наследование имущества как одним, так и несколькими преемниками одновременно.
Особенности оценки доли в квартире
Оказание таких услуг осуществляется специализированными компаниями, которые совершают независимую оценку недвижимости. В результате изучения документов, владельцу предоставляется отчет с детальным описанием каждого этапа.
- не многие граждане желают проживать на одной площади с посторонними людьми;
- в некоторых случаях совладельцы могут всячески препятствовать продаже недвижимости и создавать негативную репутацию собственнику;
- стоимость зависит не только от самой недвижимости, но и совладельцев, состояния общих помещений и т.д.
Отчет об оценке доли в квартире — часть 1 из 4
На январь 2021 года пришелся очередной этап падения рубля, что, разумеется, сказалось и на динамике цен на недвижимость в Москве. Квадратный метр продолжает демонстрировать свою неспособность отыгрывать ослабление национальной валюты, поэтому в долларовом выражении цены показали за январь 2021 года ощутимый минус. В рублях же сползание цен вниз пока приостановилось.
Впрочем, не исключено, что и центр постепенно догонит по темпам снижения другие локации, т.к. в центре больше элитного жилья и квартир бизнес-класса, продавцы которого чаще пытаются привязать цены к доллару, а также готовы ждать дольше, но в результате все равно вынуждены приходить к динамике всего остального рынка. Плюс дополнительное снижение цен на квартиры в центре может состоять в большей величине торга и скидок под конкретного покупателя при кажущейся устойчивости заявленных цен.
Оценка доли в квартире, комнаты
* в таблице указаны стандартные сроки проведения работ. При необходимости сроки могут быть уменьшены. Минимальный срок проведения работ — 1 рабочий день. О возможности и условиях проведения работ в минимальные сроки — уточняйте у Вашего менеджера.
Обычно срок оказания услуг составляет 2-3 рабочих дня. В сложных случаях не более 5 рабочих дней.
При необходимости, срок оказания услуг может быть сокращен до 1 (одного) рабочего дня. О возможностях и условиях в случае сокращения сроков необходимо уточнить у менеджера.
Оценка доли в квартире, комнаты
- Цена любой части квартиры равна арифметическому делению стоимости всей квартиры на ее размер. Например, при оценке 1/3 доли в квартире берут стоимость всей жилплощади и делят на 3
- Цена определяется с использованием анализа рынка продаж долей в разных квартирах.
Опыт позволяем нам однозначно утверждать, что второй вариант для Московского региона является более точным и обоснованным способом проведения оценки. Вы можете более подробно почитать об особенностях оценки рыночной стоимости части квартиры в статье «Особенности оценки доли в квартире»
Зачем нужна оценка доли в квартире и кто поможет определить стоимость комнаты в коммунальной квартире
Даже если родственники сами предлагают выкуп доли, то стоит провести её адекватную оценку и при этом стоять на своей цене. Не следует соглашаться на символическую выплату, сумма которой, скорее всего, окажется гораздо меньше возможной прибыли от продажи на стороне.
Иногда собственники, обладающие большей частью недвижимости (например, 3/4 или 9/10), продают долю по цене, равной целой квартире. Да, пускай часть совладельца и мала, но он тоже имеет право на распоряжение этой частью. Даже преимущество в общей площади недвижимости не исключает вышеизложенных факторов ценообразования.
Оценка доли в квартире
Давайте для удобства разделим эти составляющие на положительные и отрицательные. Положительными мы будем считать те обстоятельства, которые увеличивают стоимость доли квартиры (палец вверх), а отрицательными — которые стоимость доли уменьшают (палец вниз).
Это намного упростит Ваше дальнейшее общение с потенциальными покупателями, их, кстати, и на нашем сайте лазит предостаточно. Они вполне могут заинтересоваться Вашим вариантом во время обсуждения, если, конечно, он хоть чего-то стоит. Засунуть свою шею на много месяцев в хомут агентства недвижимости всегда успеете.
Оценка доли в квартире для выкупа
Коэффициент ликвидности зависит от множества факторов и определяется независимым оценщиком. Его использование может снизить стоимость доли до 50% по сравнению со стандартным вариантом пропорции. Самостоятельно использовать приведенную выше формулу практически невозможно, так как коэффициент ликвидности определяется по оценочным методикам.
- условиями первоначального договора, по которому квартира приобреталась в долевую собственность;
- соглашением о перераспределении долей, которое собственники могут заключить по взаимной договоренности;
- в равных долях, если квартира передавалась нескольким лицам по наследству или по приватизации.
Оценка доли в квартире и в другой недвижимости: особенности процедуры
- свободный доступ к помещению;
- большая площадь жилья;
- наличие нескольких раздельных комнат;
- один совладелец. Еще лучше, если у него есть другое жилье;
- возможность провести осмотр квартиры перед ее покупкой;
- хорошее состояние объекта недвижимости.
Точно рассчитать стоимость объекта недвижимости может лишь специалист. При продаже доли в квартире логично предположить, что цена части жилого помещения окажется существенно ниже, чем если бы продавался весь объект.
Оценка доли в квартире
Такой вариант привлекает большое количество потенциальных покупателей, даже несмотря на то, что отсутствие жильцов в квартире может быть временным явлением. Так, оно может длиться, пока другой совладелец не достигнет совершеннолетия, не вернется из длительной заграничной поездки и пр. И все же за приобретение доли в такой квартире нередко возникает конкуренция.
Этот фактор ценится покупателями потому, что при наличии подобного соответствия они приобретают не только долю в праве общей собственности, но и реальную изолированную комнату. Обычно именно такое «покомнатное» пользование квартирой устанавливают сами собственники (в добровольном порядке) или суд (в принудительном порядке), если имеется объективная возможность в равной степени разделить жилье.
Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли
Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.
Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.
08 Авг 2019 hiurist 388