Неустойка За Расторжение Договора Аренды По Инициативе Арендатора
Сам себе адвокат
В договоре можно предусмотреть безусловное право на отказ от него во внесудебном порядке.
Прямое упоминание в Гражданском кодексе права арендатора на расторжение договора путем обращения в суд не ограничивает в возможности закрепить в договоре право на досрочный отказ от договора в одностороннем порядке без обращения в суд
Самая распространенная ошибка, когда в договоре содержится примерно такая формулировка: «Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 3 месяца». Буквальная трактовка означает, что в этом условии установлено право арендатора потребовать расторжения договора. Раз это право только потребовать расторжения (а не отказаться от договора) и ничего не сказано о внесудебном порядке, то речь идет о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора. Кроме того, такое условие нужно сопоставлять с условиями о порядке прекращения договора, которые могут находиться в том числе в другом разделе договора. Ситуация не безнадежная, если в указанном выше условии есть отсылка на пункт договора, в котором говорится именно о внесудебном порядке, и описаны действия сторон при его применении (или, наоборот, в соответствующем пункте сделана отсылка на тот пункт, где говорится о праве арендатора потребовать расторжения договора). Но когда таких условий нет, а в иных условиях расписан только порядок прекращения договора по соглашению сторон, вряд ли можно считать, что у арендатора есть право на односторонний внесудебный отказ от договора.
Основание и порядок расторжения договора аренды нежилого помещения
Необходимость расторжения договора может возникнуть в силу самых разных обстоятельств: арендатор нашел более подходящее помещение по площади, цене или территориальному расположению. В этом случае нужно обратиться за ответом к закону и тексту договора.
Основания для расторжения договора аренды определены ст. 619 и 620 ГК РФ. Очень часто, чтобы прекратить действия договора, арендатор должен в судебном порядке доказать, что собственник помещения нарушает его права, например, препятствует пользованию имуществом или качество не соответствует заявленному, например, низкая температура в помещении или наоборот не работают кондиционеры, проблемы с сантехническим оборудованием.
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором
Единственным условием здесь является заблаговременное уведомление арендодателя о том, что договор будет досрочно прекращен. Уведомить его нужно за три месяца, если арендуется недвижимость, и за месяц – если другое имущество (регламентировано п.2 ст. 610 ГК РФ).
Если же в договоре указывается срок его действия, то согласно Гражданскому кодексу РФ, он может быть расторгнут исключительно решением суда. Это значит, что для расторжения договора потребуются весомые основания, такие как несоблюдение арендатором своих обязательств либо нарушение его прав.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя
Назначение имущества в договоре аренды можно не прописывать: по умолчанию использоваться квартира должна только по своему назначению – для проживания арендатора. Так, съемщик не может превратить квартиру в офис или склад и не может сдавать ее в аренду посуточно.
При необходимости в договоре прописываются и сроки, в течение которых съемщик жилья должен сделать косметический или капитальный ремонт арендованной квартиры. При отсутствии такого пункта жилец просто должен поддерживать жилье в удовлетворительном состоянии, а все ремонтные работы и их стоимость согласовывать нужно с хозяином квартиры.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Контрагент, осуществляющий свое право на односторонний разрыв ДА во внесудебном порядке, должен информировать об этом другую сторону в письменном виде. В этом случае ДА прекращается со дня получения такого извещения (иное может быть установлено договором или законодательством). Если контрагент не использует свое право на досрочный разрыв ДА и подтверждает его действие, например, принимая исполнение другой стороны, он теряет возможность осуществить право на досрочное прекращение впоследствии, если только обстоятельства, лежащие в основании права на досрочное прекращение, не наступят снова.
- при подписании ДА стороны считали, что СИО невозможно;
- СИО вызвано причинами, которые арендатор не может преодолеть при обычной осмотрительности, характерной для деловой практики ДА;
- продолжение исполнения ДА нанесло бы ущерб арендатору, что лишило бы его в значительной части того, на что он рассчитывал при подписании договора;
- из характера ДА и обычаев не вытекает, что риск СИО несет арендатор.
Вход на сайт
Может у кого была практика в расторжении договора аренды по инициативе арендатора?
Заключён договор аренды ,в котором в условиях расторжения, указано, в случае досрочного расторжения по инициативе арендатора, арендатор, должен уведомить другую сторону за три месяца и выплатить штраф в размере трёхмесячной арендной платы. Уведомить- согласны за три месяца, однако выплачивать трёхмесячную арендную плату будет накладно.(да и правомерно ли устанавливать такие штрафы?) Расторгаем в связи с тем, что меняется собственник.Как расторгнуть и не платить штраф?Есть ли варианты?
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
Неустойка за досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Ответ: Пункт 2 статьи 687 ГК РФ предусматривает возможность прекращения таких правоотношений только в суде по ходатайству съемщика. П.2 ст.452 ГК РФ предусмотрено, перед подачей иска, направление рекомендаций противной стороне отменить соглашение. При неполучении ответа в определенный договорными отношениями срок, а если он не предусмотрен, то через тридцать суток можно обращаться за судебной защитой. Кстати, уведомление должно быть направлено таким образом, чтобы можно было подтвердить его отправку.
Здравствуйте Сергей! Досрочно расторгнуть договор субаренды можно в порядке и по основаниям, предусмотренным договором либо нормами Гражданского кодекса. При отсутствии нарушений исполнения договора со стороны арендодателя, расторгнуть договор в одностороннем порядке вы можете только в суде с компенсацией всех издержек добросовестному арендодателю. Если в вашем договоре прописано условие расторжения договора в одностороннем порядке в случае признания вас банкротом, то это на настоящий момент для вас станет самым простым способом расторжения договора ввиду того, что арендодатель, со своей стороны, добросовестно выполняет перед вами свои договорные обязательства.
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Пример из практики. Стороны заключили договор аренды помещения, в котором должен был разместиться филиал арендатора. Срок аренды — восемь лет. По условиям договора арендатор вправе был потребовать досрочного расторжения при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, а также соблюдения арендатором требований договора о своевременном внесении арендной платы и возмещении расходов арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.
После уведомления арендодателя об отказе от соглашения арендатору важно как можно быстрее вернуть помещение по акту приема-передачи. Пока помещение не передано, арендатору придется оплачивать арендную плату, даже если фактически договор уже расторгнут. Не платить аренду можно, только если доказать, что арендодатель уклонялся от приемки помещения (п. 37 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66, Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2021 № 308-ЭС17-454 по делу № А53-31007/2021).
Досрочное расторжение договора аренды арендатором
Основная ошибка, как правило, проявляется в составлении текста условий об отказе от договора арендатором. Договор подписывают не вдумываясь в смысл текста, или неспособны его правильно осмыслить с точки зрения юридического толкования.
Если арендодатель не ответил в срок или так и не выполнил свои обязанности, следует отправить повторное уведомление о принудительном расторжении договора в одностороннем порядке. Подобное уведомление направляется в ситуации, если арендатор сам захотел расторгнуть договор.
Досрочное расторжение договора аренды
Расторжение договора по обоюдному согласию можно в том случае, если участники сделки при его заключении не установили конечный срок действия. Такой шаг позволяет гарантировать своевременное аннулирование сделки, не прибегая к судебной практике.
Арендатор вправе требовать признать договор аренды недействительным, если имеются на то весомые аргументы. К ним относятся:
- Арендодатель повышает арендную плату без согласия арендатора.
- Арендодатель не позволяет использовать имущество (объект недвижимости), создавая препятствия и трудности.
- Арендодатель предоставил имущество или объект в ненадлежащем качестве, которое не соответствует заявленным параметрам, указанным в договоре.
- Арендодатель не производит капитальный ремонт в сроки, которые указаны в настоящем договоре.
- Арендодатель внес изменения в настоящий договор, не уведомив об этом арендатора.
- Если арендатор заключил сделку с фальсифицированным лицом.
- Если арендодатель заключил договор аренды без разрешения других собственников имущества/объекта.
- Арендодатель посещает арендатора с проверкой чаще, чем один раз в месяц. При этом, заранее не уведомляя арендатора.
- Арендодатель сдает помещение или имущество под субаренду, не оповестив об этом арендатора.
Как досрочно расторгнуть договора аренды по инициативе арендодателя
Согласно ГК РФ (далее – Кодекс), арендный контракт заключается на определенный срок. Если такой срок не указан, считается, что правоотношения будут длиться неопределенное время – то есть до тех пор, пока один из контрагентов не решит расторгнуть сделку (либо же это будет сделано по совместному согласию).
- арендатор использует арендованное имущество, нарушая пункты договора, или использует недвижимость не по целевому назначению (соответствующие нарушения должны произойти неоднократно, прежде чем арендодатель сможет обратиться в суд);
- арендатор существенно ухудшает используемое имущество;
- не вносит плату за услугу в установленные соглашением сроки более 2 раз подряд;
- не осуществляет капремонта имущества (если в соответствии с законом обязанность по проведению капремонта возложена на арендатора).
Как досрочно расторгнуть договор аренды
Как и в случае с любой другой юридической сделкой между двумя сторонами арендное соглашение может быть аннулировано по инициативе одной из них. С точки зрения законодательства это может быть аренда помещения как жилого, так и производственного назначения. Но это вовсе не означает, что стороны, подписавшие соглашение, могут по своему усмотрению и в любой момент времени перестать исполнять его положения.
Для того чтобы арендатор (например, человек, снимающий квартиру) мог без материальных проблем для себя выйти из договора об аренде нужно заранее позаботиться об отражении в его тексте определённых моментов. То есть ситуация, когда текст подписывается арендатором «не читая», совершенно недопустима. Следует не просто внимательно изучить документ, но и настоять на внесении в него определённых положений, если это нужно.
По каким причинам возможно досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Согласно действующему законодательству РФ, при расторжении договора по инициативе арендатора следует предупредить владельца жилплощади о желании расторгнуть договор аренды недвижимости за один месяц (в некоторых случаях – за три месяца) и погасить все финансовые задолженности арендодателю (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Статья 620 ГК РФ предусматривает, что срок предупреждения расторжения договора может подлежать изменению в самом документе, а также предусматривается возможность отказаться от договора аренды в любой момент и вне зависимости от окончания его срока в судебном порядке.
Расторжение договора аренды арендатором
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором;
- при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Согласно п.8 ст.63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц. Моментом прекращения договора аренды в этом случае будет момент прекращения деятельности юридического лица.
Письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендатора: образец и правила уведомления
- получатель письма: должность, фамилия, имя, отчество арендодателя (в дательном падеже);
- почтовый адрес получателя письма, т.е. почтовый адрес арендодателя;
- обращение к арендодателю («Уважаемый …..») или просто слово «Уведомление»;
- текст извещения;
- подпись арендатора;
- дата составления.
Письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендатора, образец которого вы можете скачать ниже, это первый шаг Арендатора на пути к прекращению арендных отношений. Первый шаг всегда очень важен, особенно если отношения между сторонами нельзя назвать гладкими. Поэтому при желании прекратить договор арендатору следует правильно и, главное, вовремя известить об этом собственника объекта.
14 Сен 2019 hiurist 224