Порядок Регистрации Объекта Незавершенного Строительства Если Разрешения На Строительство Закончилось
Как оформить незавершенное строительство дома
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!
Согласно законодательству Российской Федерации, объект незавершенного строительства считается созданным недвижимым имуществом, а, значит, подлежит процедуре регистрации. Право собственности на такой объект возникает с момента этой регистрации. Существует определенный порядок регистрации объекта незавершенного строительства, который определяет Закон о регистрации, а конкретно – 25 статья.
Разрешение на строительство объекта незавершенного строительства
О том, как на такую хитрость повлияли последние изменения в Земельном кодексе, а также о том, как «амнистировать» недострой, – в материале «Право.Ru». Возвести на своем земельном участке собственный домик – это ли не мечта каждого, кто устал от городского шума и желает жить в тишине и покое? И вот землевладелец разрабатывает проект, закупает материалы, вызывает бригаду и начинает стройку.
Хотя в соответствии со ст. 25.3 п.1 — нет. По этой причине (отсутствие разрешения на строительство) мне отказано в регистрации права собственности на незавершённое строительство, ссылаясь на ст. 25.3 п.4. С уважением. Юрий. и разрешения на строительство . если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Разрешение на строительство .
Как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию
У любого объекта строительства есть своя роль. В социальном плане акцент ставится на удовлетворении всех имеющихся потребностей человека. В экономике объект строительства рассматривается как материальный актив, поэтому вопрос о том, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию, довольно актуальный, требующий разъяснений. В публикации мы постараемся максимально точно объяснить, каким образом объект строительства становится частью конкретной инфраструктуры, как его использование затрагивает интересы градостроительных организаций, и, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию.
Часто вопрос о том, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию, задается конкретным градостроительным органам, которые выдают разрешение на строительство в определенной местности. В этом случае, ответ останется неизменным. И вот почему.
Порядок регистрации объекта незавершенного строительства
Учитывая общие правила регистрации и принимая во внимание специфичные, отраженные в ст. 40 закона № 218-ФЗ, можно рекомендовать для регистрации объекта незавершенного строительства следующий пакет документов:
П. 1 ст. 130 ГК РФ позволяет приравнивать объект незавершенного строительства к недвижимой вещи. Судебная практика выработала позицию, согласно которой минимально достаточная стадия строительства для признания недвижимой вещью — сооружение фундамента (п. 38 постановления пленума ВС РФ от 23.06.2021 № 25).
Порядок Регистрации Объекта Незавершенного Строительства Если Разрешения На Строительство Закончилось
Имеются ли основания для регистрации права собственности на не завершенный строительством объект, если договор аренды земельного участка под ним расторгнут, при условии, что строительство велось в период действия данного договора и на основании разрешения на строительство?
Ответ: Регистрация права собственности на не завершенный строительством объект, если договор аренды земельного участка под ним расторгнут, при условии, что строительство велось в период действия данного договора и на основании разрешения на строительство, возможна. Однако для объектов незавершенного строительства, к которым применима ст. 239.1 ГК РФ, существует риск продажи на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного/муниципального органа.
Обоснование:Согласно п. 1 ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством РФ требуется получение такого разрешения. Согласно п. 4 ст. 25 Закона N 122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство.
Таким образом, наличие документа, подтверждающего право пользования земельным участком, необходимо для регистрации права собственности на созданный на этом участке объект недвижимости.
Однако существует расширительное толкование данной нормы, касающееся ситуации, когда срок договора аренды истек до регистрации права на объект незавершенного строительства. Оно сделано Пленумом ВАС РФ в п. 24 Постановления от 17.11.2021 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»: «. судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек». В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
Вместе с тем если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.
Подпункт 1 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ указывает на обязательность предоставления правоустанавливающего документа на землю при обращении за разрешением на строительство, т.е. за документом, который дает право вести строительство на конкретном участке и позволяет зарегистрировать право собственности на возведенный незавершенный объект.
Земельный кодекс РФ в пп. 10 п. 2 ст. 39.6 предусматривает, что одним из оснований предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов является достраивание объекта незавершенного строительства собственником такого объекта. При этом данное предоставление является однократным.
То есть законодатель следует принципу единой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2021 N 25 государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости, а при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Нормы о договоре аренды предусматривают расторжение договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ), причем судьба возводимого объекта никак не оговаривается законом.
Соответственно, отказ в регистрации права собственности после расторжения договора аренды в данной ситуации, во-первых, лишил бы застройщика всех предоставленных ему законодательством прав — на достройку объекта, на заключение договора аренды на новый срок без торгов; во-вторых, породил бы неопределенность в правовом положении объекта незавершенного строительства (являющегося вновь созданным застройщиком на законных основаниях объектом недвижимости) и земельного участка (право аренды застройщика на который прекращено, а возможность приобрести участок на исключительных условиях застройщику не предоставлена).
Соответственно, возникла бы ситуация, противоречащая вышеуказанному принципу единства судьбы участка и расположенной на нем недвижимости.
В связи с этим суды распространяют мнение Пленума ВАС РФ (п. 24 Постановления от 17.11.2021 N 73) не только на случаи, когда срок договора аренды истек, но и на ситуации, когда договор был расторгнут арендодателем.
Со ссылкой на Постановление от 17.11.2021 N 73 суды делают вывод, что факт прекращения к моменту подачи заявления в регистрирующий орган действия договора аренды земельного участка, предоставленного застройщику для целей строительства объекта, не имеет правового значения для проведения испрашиваемой заявителем регистрации и не может являться законным основанием для отказа в ней (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.03.2021 N Ф05-2346/2021 по делу N А40-58498/14; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.12.2021 по делу N А56-15473/2021).
Вместе с тем необходимо учесть, что для договоров аренды, заключенных позже 01.03.2021, действует правило о прекращении действия договора аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В случае нахождения объекта незавершенного строительства на земельном участке, договор аренды которого прекращен, возможны изъятие указанного объекта у собственника и его продажа с публичных торгов в следующих случаях:
— если участок был предоставлен по результатам аукциона;
— если участок был предоставлен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. п. 1, 6 ст. 239.1 ГК РФ).
Это право реализуется в судебном порядке (компетентный орган, управляющий соответствующим земельным участком, должен обратиться с иском о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов). Застройщик же вправе возражать против иска, в том числе доказывая, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. п. 2 и 3 ст. 239.1 ГК РФ).
В то же время согласно п. 11 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2021 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения ст. 239.1 ГК РФ не применяются.
Соответственно, положения ст. 239.1 ГК РФ применимы к объектам незавершенного строительства лишь в установленных законом границах при совпадении следующих условий:
— если прекратившийся договор аренды был заключен после 01.03.2021;
— если прекратившийся договор аренды был заключен по итогам аукциона или для цели достраивания объекта незавершенного строительства;
— если объект незавершенного строительства не является объектом долевого строительства.
Таким образом, регистрация права собственности на не завершенный строительством объект, если договор аренды земельного участка под ним расторгнут, при условии, что строительство велось в период действия данного договора и на основании разрешения на строительство, возможна.
Однако для объектов незавершенного строительства, к которым применима ст. 239.1 ГК РФ, существует риск продажи на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного/муниципального органа (соответственно, приобретение участка в собственность застройщика станет невозможным, т.к. основание к этому — необходимость достройки объекта — будет утрачено).
