Расторжение Договора Аренды Заключенного На Определенный Срок Который Истек Но Арендатор Пользуется Помещением
Как составить договор аренды нежилого помещения
Гражданское законодательство в равной степени защищает всех участников договорных отношений, даже если ответственность не прописана в договоре. На сумму долга арендатора перед арендодателем (или пропорционально арендной плате при нарушении арендодателем прав арендатора) начисляются проценты по ключевой ставке Банка России в соответствии со ст. 395 ГК РФ. С 26.03.2021 она составляет 7,25% годовых. Но стороны вправе прописать иные штрафные санкции, что мотивирует их соблюдать договор или защитит пострадавшую сторону в случае нарушения условий договора аренды нежилого помещения.
Размер арендной платы не может изменяться чаще раза в год, а договором может быть установлен и более редкий порядок. Надо взвешенно подойти к увеличению срока действия цены, ведь экономическая ситуация меняется достаточно быстро.
Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды
Существует положительная судебная практика, которая позволяет арендатору не приводить помещение в первоначальное состояние, если арендодатель ранее дал согласие на внесение каких-либо изменений в помещении. Желательно, чтобы согласие было оформлено в письменном виде: в двустороннем соглашении, переписке и других документах, из которых следует, что арендодатель одобрил внесение арендатором изменений в помещение.
Во втором случае (когда необходимо передать помещение в состоянии, предусмотренном договором) на арендатора может быть возложена обязанность по проведению косметического ремонта: например, за свой счёт и своими силами покрасить стены и отремонтировать предоставленное в аренду оборудование. В этом случае арендатору потребуется сделать всё, что требуется от него по договору.
Срок договора аренды истёк
Наша компания расторгает досрочно договор аренды помещения. В договоре есть пункт » Арендатор имеет право отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке посредством направления Арендодателю письменного уведомления не позднее чем за месяц до даты, с которой договор считается расторгнутым, уплатив при этом Арендодателю штраф в размере месячного размера арендной платы». В ответ на наше уведомление о досрочном расторжении договора, Арендодатель написал, что по истечении срока договора аренды, либо досрочном расторжении договора, уплаченный Арендатором Обеспечительный платеж подлежит возврату. Вопрос : что имеет большую юридическую силу? Можем ли мы рассчитывать на возврат Обеспечительного платежа (залога) согласно письму, а не договору?
ООО и Администрация города (АДМ) заключило договор аренды нежилого помещения № 1 в 2021 г. (Договор № 1). Договор заключен надлежащим образом, и зарегистрирован. В 2021 году Договор №1 истек. (срок оговорен в договоре четко).
Истечение срока договора аренды
Право пользования помещением возникает в том числе и на основании договора аренды. На основании п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Факт предоставления имущества одной стороной другой стороне подтверждается актом приемки-передачи имущества; таким образом, возникают правоотношения между сторонами. Право пользования помещением подтверждается, помимо всего прочего, платежными поручениями об оплате арендной платы, коммунальных услуг, услуг по техническому обслуживанию помещения и т.п.
При прекращении договора аренды в соответствии со ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Факт передачи имущества от арендатора к арендодателю подтверждается актом приемки-передачи (сдачи-приемки), право пользования помещением в таком случае прекращается. Однако если арендатор по акту приема-передачи помещение не вернул и продолжает им пользоваться, а арендодатель помещение не истребовал (оба факта должны быть доказаны), правоотношения между сторонами продолжаются.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610). Таким образом, договор аренды считается пролонгированным на неопределенный срок и является действующим. Аналогичная точка зрения содержится в решении Арбитражного суда Пермского края по делу N А50-398/2021 от 10 марта 2021 г., Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 29 сентября 2021 г. N Ф03-4057/2021 по делу N А04-576/08-7/49.
Иными словами, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. В этом случае преимущественное право арендатора подлежит обязательной реализации. При этом арбитражные суды сходятся во мнении, что нормы гражданского законодательства о преимущественном праве перезаключения договора не свидетельствуют об обязанности арендодателя продлить договор аренды на новый срок.
Елизавета, Нижневартовск
Если срок такого договора найма истек, а наниматель не выселяется из жилого помещения по требованию собственника жилья, то выселять его придется в судебном порядке на основании статьи 35 ЖК РФ. Для чего потребуется уже конкретная помощь юриста (оформление иска в суд и предоставление более полной юридической консультации с ссылками на статьи ЖК РФ и ГПК РФ.
1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Расторжение Договора Аренды Заключенного На Определенный Срок Который Истек Но Арендатор Пользуется Помещением
Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
Приведенный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон является незамкнутым. Закон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК) допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Если в договоре аренды, в котором строго оговорен срок его действия, будет присутствовать условие о том, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно предупредив контраген-
Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. Но если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК)1.
Одностороннее расторжение договора аренды по инициативе арендодателя
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта, если такая обязанность за ним закреплена.
В обоих случаях для реализации права нужно направить уведомление об отказе от договора арендатору. Как правило, еще на стадии заключения договора стороны согласуют и срок, в течение которого нужно уведомить другую сторону об одностороннем отказе. Если вдруг он не согласован, то руководствуемся п. 1 ст. 450.1 ГК РФ: договор прекращается с момента получения уведомления.
Арендатор отказался от договора, но продолжил пользоваться помещением
При этом указание в уведомлении об отказе неправильного срока прекращения договора не влияет на факт прекращения договора. Аналогичный случай рассмотрен в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.05.2021 г. № 16092/10 по делу № А57-23137/2021: уведомление о расторжении договора с предложением освободить помещение в течение месяца после получения уведомления признано основанием для прекращения договора, заключённого на неопределённый срок. Главное, чтобы из уведомления следовала воля на прекращение договора.
Вы не указали, заключен договор аренды на определенный или на неопределенный срок. В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Срок договора аренды
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Если срок договора аренды истек а арендатор продолжает пользоваться
Такого-то числа истек срок договора аренды от ____ №___. Такого-то числа в силу такого-то условия договора вам было направлено письмо с требованием об освобождении арендуемого помещения по истечении срока договора. Однако, в нарушение указанных условий договора до настоящего времени помещение Вами не освобождено.
Пример из практики: суд кассационной инстанции указал, что уведомление арендатора о желании заключить договор аренды на новый срок, направленное с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания срока его действия, не может быть причиной отказа арендатору в заключении такого договора на новый срок
Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем
Подобная ситуация может возникнуть в нескольких отдельных случаях, причины которых будут представлены дальше. Есть определенный перечень условий при которых происходит расторжение договора об аренде помещения, к ним относятся:
Со временем заключенный договор может утратить свою изначальную значимость и поэтому возникает желание расторгнуть контракт. Однако, как и многие другие виды соглашений этот процесс обычно проводится, в том случае соглашения сторон, касательно аренды помещений и другого недвижимого имущества.Все же расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем также возможно, закон может предусмотреть такую возможность и предоставить такое право собственнику недвижимости.
Арендная плата за пользование имуществом в период после прекращения договора аренды
Размер арендной платы за период после прекращения договора и до фактического возврата объекта аренды определяется договором (п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2021 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Поэтому арендодатель вправе предусмотреть в договоре условие о повышенном размере платы за пользование имуществом в этот период. Однако не рекомендуется помещать данное условие в раздел об ответственности, а также устанавливать повышенный размер арендной платы за каждый день просрочки возврата, поскольку в этом случае суд может признать такое условие соглашением о неустойке и уменьшить ее размер в порядке ст. 333 ГК РФ.
«В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока возврата, установленного договором, арендная плата за период с момента окончания срока возврата до момента фактического возврата имущества устанавливается в размере ________________ рублей».
Расторжение договора аренды арендатором
- наименование судебного органа;
- сведения о каждой из сторон: арендодателе/арендаторе;
- суть арендного соглашения и ключевые условия этой формы договоренности;
- обстоятельства, которые истец (арендатор) сочтет достаточными для инициации прекращения договорных взаимоотношений;
- перечисление каждого из требований, предъявляемых в рамках подачи иска.
Чтобы прекратить арендное соглашение, на то потребуются достаточные основания, которые могут прямо предусматриваться прописанными в договоре условиями или же законом. Кроме того, прекращение соглашения возможно при достижении сторонами соответствующей договоренности.
Когда арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок
Пример из практики: суд кассационной инстанции указал, что уведомление арендатора о желании заключить договор аренды на новый срок, направленное с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания срока его действия, не может быть причиной отказа арендатору в заключении такого договора на новый срок
Если срок для направления уведомления в договоре не указан, то арендатор обязан уведомить арендодателя о желании перезаключить договор в разумный срок до окончания срока его действия (абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ). Разумность срока будет оцениваться арбитражным судом в каждом случае исходя из обстоятельств конкретного дела (постановление Президиума ВАС РФ от 16 апреля 2021 г. № 2823/11). Так, по одному из дел арбитражный суд признал, что арендатор не пропустил срок направления арендодателю уведомления о желании воспользоваться правом на преимущественное заключение договора на новый срок в случае, когда арендодатель получил такое уведомление не позднее чем за семь дней до окончания срока действия договора (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2021 г. по делу № А41-29496/10).
Ответственность при изменении и расторжении договора аренды нежилых помещений
Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов общей юрисдикции и арбитражных судов явление не частое, хотя законодатель в ст. 620 ГК РФ предусмотрел случаи, когда арендатор в праве обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды:
Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которого существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, на что они в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
30 Июн 2019 hiurist 304