Может Ли Администрация Расторгнуть Договор На Размещенение Временного Сооружения По Причине Ничтожности Договора Без Суда
Может Ли Администрация Расторгнуть Договор На Размещенение Временного Сооружения По Причине Ничтожности Договора Без Суда
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402032:352, проведенного 14.08.2021 сотрудниками администрации, установлено, что в его границах располагается на капитальном основании (фундаментная плита) одноэтажное строение неправильной формы из керамзитоблоков и металлических конструкций ориентировочной площадью 66,4 кв. м. Указанное строение возведено в границах красных линий ул. Цветочной, без соблюдения градостроительных регламентов и нормативов в части отступов от границ земельного участка. Разрешительная документация на данный объект не выдавалась (л. д. 10, 11).
Признание расторгнутого договора недействительным
Расторгнутый же договор действует какое-то время, обязательства в его рамках могут исполняться или не исполняться до момента его расторжения, даже после расторжения вследствие неисполнения обязательств у сторон могут остаться долги.
Таким образом, очевидно, что вопрос о целесообразности и перспективах подачи иска о признании расторгнутого договора недействительным должен решаться путем анализа конкретных обстоятельств.
Может ли администрация расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без согласия арендодателя
Либо предусмотренные только законом, либо предусмотренные договором. К таким могут относиться и невнесение арендной платы в течение длительного времени (как правило, такой срок указан в договоре аренды), не использование имущества или же его использование не по назначению и т.д.
порче земель;
невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2021 N 354-ФЗ)
Верховный суд указал на необходимость конкретных формулировок оснований досрочного расторжения договора аренды
Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 Кодекса).
Статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения в судебном порядке договора аренды, перечень которых может быть расширен по соглашению сторон.
Какова судьба здания при расторжении договора аренды земельного участка
На самом деле вопрос абсурдный — это вас какой то неграмотный «муницапельный» служащий попугивает. Исключительное право на арену/выкуп у собственника здания никто отнять не сможет пока есть здание. Когда дойдет до санкций тупо оштрафуют по 7.3 КоАП кажется.
А мен нравится следующая статья ГК
Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
ВС РФ разрешил продлять аренду земли без торгов, даже если арендатор не оформил собственность на недостроенный объект
ООО «Многофункциональный комплекс» (далее — арендатор) арендовало муниципальный земельный участок, заключив договор аренды с Комитетом по управлению имуществом города Серпухова Московской области. По его условиям арендатор получил в аренду более 5000 кв. м. земли для строительства делового центра. Стороны заключили договор в марте 2021 г. со сроком аренды на два года — до 29 февраля 2021 г.
Арендатор получил разрешение на строительство в марте 2021 г. За время аренды он возвел объект, но внутренние работы закончить не успел. Были построены железобетонный каркас, наружные ограждающие конструкции (кирпичная кладка наружных, внутренних стен и перегородок, устройство кровли) объекта делового, финансового назначения: фундамент — 100%, несущий монолитный каркас — 100%, ограждающие конструкции — 90%, наружные сети — 10%, внутренние сети — 0%. Это подтверждал акт проверки Главного управления строительного надзора Московской области.
Ничтожность договора аренды
22. Решением суда признан ничтожной сделкой договор аренды, заключенный между нашим учреждением и строительной организацией, так как он был заключен до передачи нам помещения в оперативное управление, регистрации оперативного управления и без согласия собственника помещения (ст. 295, 296, 608 ГК РФ), хотя с последним можно поспорить. Теперь бывший арендатор требует вернуть арендную плату (как последствие недействительности сделки). Что можно сделать в данной ситуации?
16. О признании договора аренды недействительным/ничтожным. Арбитражный или Гражданский суд? Какие расценки? Нашла одного адвоката, который уверяет, что будет стоить представительство в суде от 10000, 50% до и 50% после ПОЛОЖИТЕЛЬНОГО результата. Можно ли ему верить?
На каких основаниях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка
Дела об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка составили большой массив судебной практики. Как правило, истец трактует закон так, как ему удобно, стараясь отстоять свою выгоду. Однако для расторжения договора нужно предъявить куда более веские основания, а также факты. В противном случае, суд откажет в просьбе разорвать сделку.
Администрация муниципалитета обратилась в арбитраж с иском о расторжении договора аренды земельного участка к М., выступающим арендатором трех муниципальных наделов, предназначенных под строительство. Основанием для прекращения сделки, по мнению истца, должны были явиться акты, изданные муниципалитетом после заключения договора, и отменяющие постановление о передаче указанных участков.
Можно ли признать недействительным расторгнутый договор
С другой стороны, имел место случай, когда суды прекращают производство по делу о признании сделки недействительной в связи с отсутствием предмета спора, если установлено, что спорный договор расторгнут (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2021 N Ф04-1259/2021(9358-А03-36)).
Отказывая в признании недействительным расторгнутого договора, суды в таком случае также указывали на отсутствие у лица законного интереса. Суды исходили из того, что лицо может требовать удовлетворения своего требования о признании договора недействительным только в случае, если имеется законный интерес в удовлетворении данного требования. Поскольку договор был расторгнут, лицо, по мнению суда, подобным интересом не обладает (Постановление ФАС Московского округа от 14.05.2021 N КГ-А40/3884-05).
Как признать недействительным договор аренды
Заключение договора аренды выступает гарантом соблюдения прав как хозяина жилплощади, так и квартиросъемщика. Однако каждому участнику правовых отношений стоит знать, что соглашение может быть признано недействительным в ряде случаев. В представленной статье мы подробно расскажем, какие основания могут быть для признания арендного договора ничтожным и как нужно проводить подобную процедуру.
Последствием арендного договора, признанного недействительным, независимо от его оспоримости или ничтожности является реституция. Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.
Расторжение договора аренды земли с администрацией
- наименование суда;
- паспортные данные истца и ответчика;
- факт желания расторгнуть договор аренды земельного участка – предмет договора;
- основание, которое выступает причиной расторжения соглашения;
- доказательства нарушений со стороны ответчика;
- комментарии законодательной базы, на основании которой истец имеет право расторгнуть договор;
- данные об участке – характеристики на основании кадастрового паспорта и прочих документов;
- требования о возмещении потерь – если это следует из пользования участком и нарушений;
- перечень прилагаемых к заявлению документов;
- дата подачи заявления в суд и подпись истца.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
ВС: истечение срока действия аренды земли не препятствует регистрации права собственности на созданный объект недвижимости
Резолютивная часть определения объявлена 20.06.2021. Полный текст определения изготовлен 27.06.2021.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Маненкова А.Н. и Попова В.В.,
при участии представителя общества с ограниченной ответственностью «Домовой +» Стаховича А.А. (доверенность от 15.01.2021), Подлегаева Ю.П. (доверенность от 15.01.2021), администрации городского округа Серпухов Московской области Лебеденко Е.В. (доверенность от 30.12.2021), Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов Лебеденко Е.В. (доверенность от 23.12.2021),
рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А41-13398/2021 по кассационной жалобе администрации городского округа Серпухов Московской области и Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов (г. Серпухов) на постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2021 (судьи Русакова О.И., Бочарова Н.Н., Кобылянский В.В.),
УСТАНОВИЛА:
Общество с ограниченной ответственностью «Домовой +» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации города Серпухова Московской области, именуемой в настоящее время администрацией городского округа Серпухов Московской области (далее — Администрация), и Комитету по управлению имуществом города Серпухова Московской области, именуемому в настоящее время Комитетом по управлению имуществом городского округа Серпухов (далее – Комитет), о признании права собственности Общества на объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетона строительным объемом 27 куб.м, на площади 67 кв.м, лит. Б, 1, 2, на сооружение в виде канализационных сетей лит. Г1 протяженностью 27 кв.м и лит. Г2 протяженностью 8 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 50:58:100203:35 по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского; о признании недействительным отказа ответчиков, оформленного уведомлением от 04.12.2021 № Зк-2/1815, от исполнения договора аренды земли от 26.11.2021 № 6068-1-1-2021 с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2021 и от 22.03.2021 и применении последствий недействительности сделки путем признания договора аренды земли от 26.11.2021 № 6068-1-1-2021 с последующими дополнительными соглашениями действующим; о признании договора аренды земли от 26.11.2021 № 6068-1-1-2021 с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок.
Комитет заявил встречный иск об обязании Общества возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:58:100203:35.
Арбитражный суд Московской области решением от 30.05.2021 признал договор аренды земли с последующими дополнительными соглашениями к нему действующим на неопределенный срок, в остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказал.
Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 06.09.2021 отменил решение от 30.05.2021 в части признания спорного договора аренды действующим на неопределенный срок, в удовлетворении данного требования Общества отказал, в остальной части решение оставил без изменения.
Арбитражный суд Московского округа постановлением от 22.12.2021 отменил постановление от 06.09.2021 в той части, которой апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, а также изменил решение суда первой инстанции от 30.05.2021 и признал недействительным уведомление арендодателя от 04.12.2021 № ЗК-2/1915 об отказе от договора, в остальной части оставил судебные акты без изменения.
Администрация и Комитет, ссылаясь на нарушение окружным судом норм материального и процессуального права, обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре постановления суда округа от 22.12.2021 в кассационном порядке.
Дело 12.04.2021 истребовано из Арбитражного суда Московской области. Определением от 19.05.2021 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Администрации и Комитета вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Администрации и Комитета поддержал доводы жалобы, а представители Общества просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемое постановление окружного суда от 22.12.2021 подлежит отмене ввиду следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Глава города Серпухова постановлением от 16.10.2021 № 2151 предоставил Обществу в аренду на один год земельный участок площадью 3160 кв.м с кадастровым номером 50:58:100203:35, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского, для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории; поручил Комитету заключить с Обществом договор аренды земельного участка, а Обществу зарегистрировать договор и получить разрешение на строительство.
Во исполнение указанного постановления Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земли от 26.11.2021 № 6068-I-1-2021 на срок до 31.07.2021.
Администрация выдала Обществу разрешение № RU50317000-124 на строительство на указанном участке автостоянки с кафе и для благоустройства прилегающей территории (площадь застройки 53,79 кв.м, строительный объем – 88 куб. м, 1-этажное строение) сроком действия 31.08.2021.
На основании подписанных сторонами дополнительных соглашений от 13.09.2021 и от 22.03.2021 срок аренды земельного участка был продлен с 01.08.2021 по 31.08.2021, а затем с 01.09.2021 по 31.08.2021.
Во исполнение постановлений Главы города Серпухова от 17.08.2021 № 1613 и от 18.03.2021 № 347 срок разрешения на строительство продлен до 31.08.2021. До окончания срока действия договора аренды Общество обратилось в Администрацию с заявлением о его продлении.
Администрация в письме от 18.11.2021 отказала Обществу в продлении договора аренды, сославшись на отсутствие установленных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) оснований для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. Кроме того, Администрация указала, что предоставленный Обществу земельный участок имеет вид разрешенного использования «для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории», однако при осмотре участка установлено, что его часть в нарушение условий договора аренды используется Обществом не по назначению.
Арендодатель 04.12.2021 направил Обществу уведомление, в котором сообщил об отказе на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) от договора аренды земельного участка, действие которого было возобновлено на неопределенный срок, и о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления, о наличии у арендатора обязанности по правилам статьи 622 ГК РФ возвратить земельный участок арендодателю. Данное уведомление получено Обществом 11.12.2021.
Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании незаконным уведомления об отказе от договора аренды и признании договора аренды действующим на неопределенный срок, ссылаясь на следующее: на спорном земельном участке в соответствии с выданным разрешением на строительство возведены объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетона строительным объемом 27 куб.м на площади 67 кв.м и канализационные сети; на участке полностью завершены работы по устройству твердого покрытия автостоянки, возведен капитальный забор, подведен свет; автостоянка находится на спорном земельном участке на законных основаниях, используется по назначению и является сложной недвижимой вещью; требования ответчиков, содержащиеся в уведомлении от 04.12.2021 об отказе от договора аренды, по существу, направлены на ликвидацию (снос) возводимого Обществом на основании разрешения на строительство и договора аренды земельного участка объекта и нарушают права истца на продление арендных отношений на неопределенный срок.
Комитет, указывая на то, что договор аренды земельного участка прекращен на основании статьи 610 ГК РФ, обратился со встречным иском об обязании Общества возвратить по акту приема-передачи земельный участок.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды, дополнительные соглашения, кадастровый паспорт земельного участка, разрешение на строительство, уведомление об отказе от договора, руководствуясь пунктом 1 статьи 222, статьями 606, 610, 615, 621, 622 ГК РФ, пунктом 5 статьи 1, статьей 39.6 ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2021 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к выводам об обоснованности требования Общества в части признания спорного договора аренды действующим на неопределенный срок и об отсутствии оснований для удовлетворения остальных требований Общества и встречного иска Комитета.
Суд исходил из следующего: иск о признании права собственности является исключительным способом защиты, применяемым в тех случаях, когда отсутствует возможность зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке; Общество не представило доказательств, позволяющих установить факт возникновения у него в установленном порядке права собственности на объект незавершенного строительства, а также сведений о том, что оно обращалось в уполномоченный орган с заявлением от государственной регистрации права и ему было отказано в регистрации права; поскольку по истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование спорного земельного участка без возражений со стороны арендодателя, по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие договора аренды земельного участка возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; арендодатель, направив Обществу уведомление об отказе от договора, реализовал свое право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, поэтому не подлежит удовлетворению требование Общества о признании незаконным уведомления арендодателя об отказе от договор аренды; вместе с тем ввиду нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства – фундамента здания и канализационных сетей, на которые выданы технические паспорта, до решения вопроса о судьбе этих объектов арендодатель не вправе требовать от арендатора возвращения земельного участка на основании статьи 622 ГК РФ; учитывая, что стороны не подписали соглашение о расторжении договора аренды и не определили судьбу названных объектов, является правомерным требование Общества о признании договора аренды земельного участка с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок.
Апелляционный суд, установив, что признание судом договора аренды земельного участка действующим на неопределенный срок противоречит установленным по делу обстоятельствам о прекращении действия возобновленного на неопределенный срок договора аренды по истечении трех месяцев с момента направления арендодателем Обществу уведомления об отказе от договора и получения последним данного уведомления, отменил решение суда первой инстанции в части признания договора аренды земельного участка с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок, отказал Обществу в удовлетворении данного требования; в остальной части оставил решение суда первой инстанции без изменения, признав его выводы законными и обоснованными.
Суд округа, посчитав, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права, отменил постановление суда апелляционной инстанции от 06.09.2021 в той части, которой апелляционный суд отказал Обществу в удовлетворении требования о признании действующим на неопределенный срок договора аренды от 26.11.2021, изменил решение суда первой инстанции от 30.05.2021 и признал недействительным уведомление арендодателя от 04.12.2021 № ЗК-2/1915 об отказе от договора. Судебные акты первой и апелляционной инстанций в части отказа Обществу в иске о признании права собственности на незавершенный строительством объект — фундамент здания и канализационные сети, а также в части отказа Комитету в иске об обязании Общества возвратить земельный участок арендодателю по акту суд округа оставил без изменения.
Суд округа сделал следующие выводы: на спорном участке, предоставленном Обществу по договору аренды для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории, находится объект незавершенного строительства – фундамент здания и канализационные сети, возведение которых осуществлено на основании разрешения на строительство; выдачу документов, разрешающих строительство, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого действуют Администрация и Комитет, с размещением на публичном земельном участке объекта недвижимого имущества; уведомление о расторжении договора и, как следствие, требование о возвращении участка предполагают его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора; при таком положении уведомление арендодателя об отказе от договора является недействительным.
Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций правильно отказали в иске Обществу о признании права собственности на объект незавершенного строительства и во встречном иске Комитету об обязании Общества передать арендодателю по акту земельный участок, на котором расположен принадлежащий арендатору объект, строительство которого не завершено. Судебные акты в данной части стороны не обжалуют.
Между тем при решении вопроса о правомерности требований Общества о признании незаконным отказа арендодателя от договора аренды и признании спорного договора действующим на неопределенный срок суд округа не учел следующее.
В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2021, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2021 статье 450.1 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2021 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2021 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что обжалуемое постановление окружного суда от 22.12.2021, как принятое с существенным нарушением норм материального права, следует отменить, а постановление апелляционного суда от 06.09.2021 — оставить в силе.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
ОПРЕДЕЛИЛА:
постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2021 по делу № А41-13398/2021 отменить.
Оставить в силе постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2021 по тому же делу.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
Расторжение аренды земли по решению администрации – спорные вопросы
Районный суд отказал администрации в иске, указав, что отсутствуют основания для расторжения договоров аренды и, соответственно, возврата земельных участков. При этом суд указал, что решение об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не может носить произвольный характер, а должно быть законным и обоснованным.
Каких-либо объективных причин для расторжения договоров аренды и возврата земельных участков арендатором не указано ни в постановлении администрации об отмене постановлений о предоставлении земельных участков, ни в исковом заявлении, ни в апелляционном определении, ни в возражениях истца на кассационную жалобу.
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором
Данная статья приравнивает к существенным такие изменения, при которых договор либо не был бы составлен, или был бы составлен на совершенно иных условиях (имеется в виду, что измененные условия стали начальными). Именно этот факт и предстоит доказать в суде.
Некоторые арендаторы не противодействуют этому, позволяя прописать данное условие. Они считают, что при необходимости его можно будет легко оспорить в суде и выйти из соглашения без денежных потерь. Однако в реальности все гораздо сложнее.
Какие действия предпринять арендатору при досрочном расторжении договора арендодателем
Так, в договоре может быть указано, что в случае передачи арендатором арендуемого помещения в субаренду другой организации без согласия собственника указанное условие является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения. Это подтверждается, в частности, постановлением ФАС Московского округа от 21 июля 2021 г. № КГ-А40/7541-11-П.
Арендатор (истец) обратился с иском к арендодателю (ответчик) о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды нежилого помещения. Арендодатель предъявил встречный иск о выселении арендатора, а также о взыскании неустойки за незаконное переоборудование нежилого помещения.
Как происходит расторжение договора аренды земельного участка
В уведомлении указывается требование отправителя (например, внести установленную договором арендную плату в течение 15 дней после получения документа) и его желание досрочно расторгнуть договор при неисполнении указанного обязательства в одностороннем порядке или обратиться в суд за защитой своих интересов и взысканием неустойки. Также желательно потребовать от другой стороны предоставить письменный ответ на претензию в разумные сроки.
- В ходе эксплуатации земли существенно ухудшил имущество арендодателя.
- Использовал имущество с нарушениями договорных обязательств.
- Не производит обязательные работы, предусмотренные договором сроки.
- Нарушил свои обязательства по внесению арендных платежей в течение двух раз подряд.
Судебная практика указывает на тот факт, что даже наличие построек на земле, которые принадлежат арендатору, не исключают возможности расторжения договора при условии предоставления веских доказательств существенного нарушения им обязательств.
30 Авг 2019 hiurist 289