Главная / Возмещение вреда / Продажа Квартиры После Сдачи В Аренду Налогообложение

Продажа Квартиры После Сдачи В Аренду Налогообложение

1. То обстоятельство, что ИП не заявлял определенные виды деятельности при государственной регистрации, значения не имеет. Предприниматели могут осуществлять любые виды деятельности, независимо от того, указаны они в ЕГРИП или нет. (Со своей стороны заметим, что даже при разовой сделке безопаснее внести соответствующий ОКВЭД в реестр. О том, как это сделать, см. « Как добавить ОКВЭД для ИП в 2021 году: пошаговая инструкция »).

4. Сам по себе факт регистрации объектов недвижимого имущества на физическое лицо не свидетельствует о том, что они были приобретены в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Ведь право собственности всегда регистрируется на гражданина, независимо от наличия у него статуса ИП (п. 2 ст. 212 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ, ст. 4 Федерального закона от 13.07.15 № 218-ФЗ).

Налоговики заявили следующее: так как реализованные здания ранее сдавались в аренду, то есть использовались в предпринимательской деятельности, то с доходов от их продажи следовало заплатить единый налог в рамках УСН. Поскольку это сделано не было, проверяющие доначислили предпринимателю «упрощенный» налог.

если в ЕГРИП указан такой вид деятельности как продажа недвижимости (в данном споре ИП этот вид деятельности не заявлял);
либо если установлен факт систематического осуществления такого вида деятельности как продажа недвижимости (так как «систематичность» — это один из признаков предпринимательской деятельности, указанный в п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Если предприниматель-«упрощенщик» продал нежилые объекты, которые ранее сдавал в аренду, то с доходов от реализации он должен заплатить единый налог по УСН. Данное правило действует даже в том случае, если в ЕГРИП не указан такой вид деятельности как продажа недвижимости. Правомерность такого подхода подтвердил Арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 24.02.21 № А17-11178/2019.

Сдача квартиры в аренду не лишает самозанятого льготы по НДФЛ при ее продаже

Одновременно статья 217 НК РФ запрещает применять освобождение от НДФЛ при продаже имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Однако данные ограничения не применяются к доходам от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств.

Это значит, что сдача самозанятым своей квартиры в аренду не лишает его права на освобождение от НДФЛ доходов от ее продажи. Такое освобождение он может применить, если владел квартирой 5 лет или 3 года (в отдельных случаях), то есть в течение минимального предельного срока владения для целей НДФЛ.

Продажа Квартиры После Сдачи В Аренду Налогообложение

Квартиру Александра Ивановича продали без проблем за 7 млн рублей. А потом пенсионер рассказал, что в налоговой все равно требуют выплаты 13% от суммы сделки (910 тыс. рублей) — на том основании, что бывший собственник сдавал квартиру в аренду (о чем ежегодно отчитывался в декларации и выплачивал 13% с дохода), а значит, извлекал выгоду. В итоге государство перестало воспринимать квартиру как объект, подлежащий освобождению от уплаты налога, ведь она была использована в коммерческой деятельности.

«До 01.01.2019 доход от продажи квартиры, непосредственно используемой в предпринимательской деятельности, полученный лицом, зарегистрированным в качестве ИП, полностью облагался НДФЛ. Речь идет о гражданине, который в 2019 году продал квартиру, которую ранее сдавал в наем и в отношении полученных доходов представлял налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплачивал налог (в рассматриваемой ситуации. – ред.). В данном случае, поскольку гражданином в наем сдавалась одна квартира, у него нет обязанности регистрироваться в качестве ИП. Следовательно, доход от продажи такой квартиры полностью освобождается от налогообложения (в случае нахождения ее в собственности налогоплательщика более установленного срока).

По словам Евгения Коноплева, споры о таких ситуациях систематически возникают в профессиональном сообществе: закон N425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вышел в ноябре 2018 года, но написан был совершенно неочевидным образом, и понять из него, будет ли взиматься налог, было невозможно. Как показал случай с Александром Ивановичем, риэлторы не зря опасались, что если квартира когда-либо сдавалась в аренду, ФНС сможет трактовать текст в свою пользу.

К риэлтору агентства «Миэль» Евгению Коноплеву обратился пенсионер (назовем его Александром Ивановичем) с просьбой помочь продать квартиру. В компании выяснили, когда был зарегистрирован последний переход права (в 2010 году было дарение от одного члена семьи другому) и подсчитали, сколько лет квартира находится в собственности. Получалось, что объектом владели уже 9 лет, а значит, ни о каких налогах не может быть и речи. При этом именно налоговый вопрос очень беспокоил клиента. Но ответ был однозначным: законом не предусмотрена выплата налогов в случаях, если собственник владел недвижимостью дольше периода, необходимого для безналоговой продажи (более трех лет для квартиры, полученной в наследство, и более пяти лет для возмездных сделок).

В попытке помочь своему клиенту риэлтор выяснил, что спустя несколько месяцев после выхода спорного закона было опубликовано разъяснительное письмо Минфина. Из этого письма следовало, что в российском законодательстве действительно есть норма, согласно которой, если объект был использован в коммерческой деятельности (пусть даже физлицом), то он не освобождается от выплаты НДФЛ. Своим письмом Минфин также уточнил, что есть и исключения — в обсуждаемую группу объектов не попадает жилая недвижимость (квартиры, дачи, комнаты) и с неё НДФЛ платить не нужно.

Таким образом, если ИП, применяющий УСН 6% в 2019 году продает квартиру, срок владения которой составляет пять лет и более (то есть, приобретенную до 01.01.2016), в том числе, используемую в предпринимательской деятельности, то доход от продажи квартиры, учитывается в составе доходов при определении налоговой базы по УСН, если в ЕГРИП у ИП указан вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества.
Если в ЕГРИП не указан вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества, то доход от продажи квартиры в 2019 году, приобретенной до 01.01.2016, в том числе, используемой в предпринимательской деятельности, облагается НДФЛ.

В отношении объектов недвижимого имущества (в том числе квартир), приобретенных в собственность до 01.01.2016, применяется предыдущая редакция п. 17.1 ст. 217 НК РФ, согласно которой освобождение от налогообложения НДФЛ не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилой недвижимости, непосредственно используемой ИП в предпринимательской деятельности.

Алла Грешкина, считаю Ваше разъяснение не вполне корректным — в части того, что освобождение ИП от НДФЛ касается только квартир, приобретенных после 01.01.2016.
Это уже не первое такое разъяснение, аналогичную информацию с примером я у Вас уже видел.
1. Давайте внимательно почитаем 382-й ФЗ, на который Вы ссылаетесь. В п.3 ст.4 этого закона формулировка дословно следующая:
«Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года».
Обратите внимание на формулировку в скобках: «в редакции настоящего Федерального закона»!
Т.е., если исходить дословно из текста закона, то в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года, распространяется только та редакция ст.ст.217 и 217.1 НК РФ, которая изложена в ФЗ № 382-ФЗ от 29.11.2014, о чем прямо указано в тексте закона. И об исключении квартир из налогооблагаемой базы там ни слова!
Т.о, положения пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 НК РФ в редакции нового ФЗ №425-ФЗ от 27.11.2018, позволяющие исключать квартиры из налогооблагаемой базы, не могут попадать под ограничения по срокам приобретения, установленные п.3 ст.4 ФЗ № 382-ФЗ от 29.11.2014, т.к. эти положения ст.ст.217 и 217.1 НК РФ, установлены редакцией другого федерального закона, и соответственно, на них не могут распространяться установленные 328-м ФЗ ограничения.

Интересное: Скачать бланк анкету при приеме на работу

Указанное освобождение от налогообложения НДФЛ доходов от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности, введено Федеральным законом от 27.11.2018 N 425-ФЗ и действует с 01.01.2019. При этом, указанное положение, в соответствии п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ, касается исключительно жилья, приобретенного после 01.01.2016.

3. Если посмотреть еще более редакцию п.17.1 ст.217 НК РФ, которая была до принятия 382-ФЗ, то можно увидеть, что там раньше срок владения для освобождения от уплаты НДФЛ был 3 года, после 382-ФЗ стал 5 лет. Это и есть основные изменения в п.17.1 ст.217 и ст.217.1 по этому закону. Вот на эти сроки (3года/5 лет) и распространяется отсечка по дате приобретения недвижимости (01.01.2016). И эти сроки из редакции 382-ФЗ сохранились и при дальнейших изменениях, в т.ч. в 424-м и 425-м ФЗ.

Могут ли самозанятому начислить налог с продажи квартиры

Квартиру подарил член семьи или близкий родственник.
Квартиру унаследовали.
Квартиру получили в результате приватизации.
Квартиру получили по договору ренты — пожизненного содержания с иждивением.
Продается единственное жилье, то есть другого жилья в собственности у владельца нет. Если купить новую квартиру, а старую продать в течение 90 дней после этого, то старая квартира по-прежнему будет считаться единственным жильем.

Но из этого правила есть исключение: жилье, дачу, автомобиль можно продать с учетом минимального срока, даже если вы на них зарабатывали. То есть, сдавая квартиру в аренду как самозанятый, после истечения минимального срока вы можете продать ее без уплаты НДФЛ. Декларировать этот доход тоже не нужно.

В той истории ИП на упрощенке продал недвижимость, которая использовалась в предпринимательской деятельности. При продаже бизнес-недвижимости он не заплатил налог на УСН, а не налог на доходы физических лиц — НДФЛ. Этот налог по упрощенке и взыскали с предпринимателя в суде, по НДФЛ вопросов к нему не было.

История, на которую вы ссылаетесь, вообще не про вас. Там человек купил недвижимость до регистрации ИП. А когда стал предпринимателем на упрощенке, начал использовать объект в коммерческой деятельности. Через какое-то время решил его продать, оставаясь упрощенцем, и думал, что при продаже может не платить налог по УСН. Но так нельзя: пока ИП на УСН, он должен платить упрощенный налог с доходов от продажи любого имущества, которое использовал в коммерческой деятельности. Минимальный срок тут не действует: это работает только для НДФЛ.

Но если минимальный срок владения еще не прошел, квартиру продали, а доход от ее продажи не задекларировали, то заплатить налог обязательно заставят. Налоговики узнают о сделке с недвижимостью из Росреестра — там фиксируются все переходы права собственности на жилые и нежилые помещения.

Пример 4: В 2014 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2015 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2017 году оформили квартиру в собственность и получили выписку из ЕГРН. В 2019 года продали квартиру и не заплатили налог, так как вы владели жильем больше 3-ех лет, выплатили весь пай и получили на руки Акт приема-передачи. В этом случае дата регистрации права собственности роли не играет.

Пример 1: В феврале 2018 года вы получили в наследство от бабушки квартиру. Чтобы не платить налог, продайте квартиру в феврале 2021 года. По закону после смерти предыдущего владельца должно пройти 3 года.Пример 2: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

по договору купли-продажи, и получили выписку из ЕГРН о праве собственности;
по договору долевого участия, и прошли государственную регистрацию права собственности регистрации а . Если вы еще не собственник, а продаете квартиру по переуступке прав по ДДУ, то вы можете уменьшить доход с продажи на подтвержденные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Алгоритм такой же, как и по договору купли-продажи. Подробнее как это сделать, читайте ниже;
по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), подписали Акт приема-передачи и выплатили паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).

Если вы продали квартиру, то получили доход с продажи. Получили доход — заплатите 13 % налога (НДФЛ, конечно). В законе есть несколько способов уменьшения НДФЛ при продаже. А если умеете ждать, то можете и вовсе ничего не платить. Давайте разбираться с этим подробно.

Пример 3: В 2010 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2014 году дом сдали, и вы получили Акт приема-передачи вместе с ключами. А с 20 мая 2018 года стали полноправным собственником квартиры — зарегистрировали право собственности и получили выписку из ЕГРН. В случае, если квартира — единственная недвижимость, вы можете продать ее с 20 мая 2021 года и не заплатить налог. К этой дате наступит минимальный срок владения имуществом — 3 года. Если помимо новой квартиры у вас есть еще жилая недвижимость, тогда ждите 5 лет, и продавайте без налога с 20 мая 2023 года.

Эксперты, опрошенные изданием, отмечают, что налоговый вопрос вскоре будет одним из главных при принятии решений о сделках с недвижимостью. Многие граждане уже сейчас сомневаются, нужно ли инвестировать в недвижимость ради прибыли с аренды и дальнейшей перепродажи. Решением налогового вопроса может быть официальное оформление арендодателем своей предпринимательской деятельности, а также последующий переход на щадящий режим налогообложения либо покупка патента на осуществление деятельности по сдаче жилье.

В ряде регионов РФ налоговые инспекции обязывают граждан после продажи жилья, которое раньше сдавалось внаем, заплатить не только 13% НДФЛ, но также 18% НДС. Логика налоговиков такова, что если жилье сдавали в аренду и получали с этого прибыль, значит владелец обязан заплатить НДС, даже если он не регистрировался как предприниматель.

В реальности законное оформление бизнеса по сдаче недвижимости невыгодно многим из тех, кто зарабатывает на аренде. Так, например, в Москве около 90% сдачи жилья происходит нелегально, при этом меры государства по решению этой проблемы пока не особенно эффективны.

Налоги с продажи квартиры

владелец квартиры купил ее до 2016 г. (объект должен значиться как единственная жилплощадь продавца);
недвижимость досталась в качестве подарка от одного из ближайших родственников, перешла по условиям завещания или по правилам наследования;
недвижимость приватизировали;
собственность досталась после смерти человека, с которым у нового владельца был договор о пожизненном содержании.

Стоит сразу уточнить, какие родственники считаются близкими. В Семейном кодексе прописана информация о том, что в эту категорию попадают родные по прямой линии как в восходящем, так и в нисходящем направлении. Таким образом, подарок в виде квартиры от папы или мамы, дедушки или и бабушки, брата или сестры (как полнородных, так и неполнородных), детей или внуков в данном случае будет попадать под действие условия трехлетнего периода владения.

Часто случаются ситуации, что право собственности на объект передается по завещательному распоряжению или общепринятым правилам наследования. С жилплощадью, которая перешла по наследству, работает правило трехлетнего периода владения. Это означает, что не платить налог при продаже квартиры можно после истечения 36 месяцев с момента официального подтверждения прав собственности.

Интересное: Если нет спецоценки какие дополнительные тарифы по применению в 2022

В актуальном налоговом законодательстве РФ прописаны условия уменьшения налога для продавцов недвижимых объектов. В официальных документах указано, что при продаже жилплощади можно сократить сумму, с которой рассчитывается налог, на миллион рублей. Такой возможностью можно воспользоваться не более раза в год.

Следует вычесть расходы из суммы дохода от продажи. Налог при продаже квартиры в размере 13% рассчитывается с разницы между этими цифрами. Например: собственник купил жилье в 2018 году за 2 млн рублей, а продал в 2021 году за 5 млн. Соответственно, разница между доходами и расходами составляет 3 млн, и сумма НДФЛ составит 390 тысяч рублей.

НДФЛ при продаже квартиры

Однако указанная информация может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля. При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган вправе будет пересчитать его налоговые обязательства.

Согласно статье 11 Кодекса индивидуальными предпринимателями признаются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, ФНС России подчеркнула, что квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности. Указанная информация может быть получена налоговым органом, например, в ходе проведения мероприятий налогового контроля.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения дохода, полученного от продажи жилого помещения, которое сдавалось в аренду, и сообщает, что в соответствии с пунктом 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Согласно разъяснениям, представленным в Письме Минфина России от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, если физическое лицо утратило статус ИП на момент продажи, но, когда оно было предпринимателем, использовало это имущество в предпринимательской деятельности, физическое лицо не может использовать данное освобождение от уплаты НДФЛ. Такие доходы должны облагаться НДФЛ по ставке 13%.

В общем случае, при использовании ИП в предпринимательской деятельности имущества, принадлежащего ИП, как физическому лицу, доходы от использования указанного имущества облагается налогом, соответствующим используемой ИП системе налогообложения.
На основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:
— от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ. В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
— от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более
При этом, в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ указанные положения не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Если сдавал именно этот собственник и его деятельность отвечает признакам «предпринимательской деятельности», то заплатит налог. Ставка зависит от наличия статуса налоговый резидент, а если он будет предпринимателем, то от выбранной им системы налогообложения.

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

1.2 Если собственник продает недвижимость сдававшуюся N лет назад, а в течение N-1 лет недвижимость не сдавалась в аренду — возникает ли обязанность по уплате налога при продаже? И тогда чему равен N? Например, в течение последних 10 лет недвижимость не сдается — надо платить налог при продаже?

… О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период сделок…

2) При в помещении «прописан» близкий родственник (родители). Близкий родственник как ФЛ от своего лица сдает недвижимость в аренду и уплачивает НДФЛ с ежемес арендных платежей. Будет и в этой ситуации возникать налог при продаже данной недвижимости собственником?

Интересное: Программа Добровольно Выехавшим Из Муслюмово

Какой налог уплачивают физические лица с продажи квартиры

Чтобы стать резидентом РФ, нужно находиться на территории страны не менее полугода (183 дня) в общей сложности за календарный год. Такому физическому лицу, помимо прочего, позволено использовать налоговые вычеты в соответствии с российским законодательством.

Дополнительным преимуществом от налогового вычета можно воспользоваться при продаже жилья, которое принадлежит нескольким собственникам. В таком случае можно оформить одну сделку, а можно продать доли по разным договорам. Тогда каждый владелец доли может снизить налоговую базу на 1 млн рублей.

Наконец, полностью освобождены от уплаты налога родители многодетных семей – те, которые воспитывают трех и более несовершеннолетних детей. В ряде регионов России при определенных условиях семья не теряет такой статус даже при достижении иждивенцем 18-летнего возраста, вплоть до исполнения 23 лет.

Это не единственный шаг навстречу россиянам в этом вопросе со стороны государства за последнее время. Так, с 1 января 2020 года вступили в силу изменения в Налоговом кодексе РФ (ст. 217.1). Начиная с этой даты, многим из тех, кто получил возможность улучшить свои жилищные условия, не придется ждать 5 лет, чтобы не платить в казну НДФЛ. Но обо все по порядку.

при получении жилого помещения по наследству срок стартует с момента смерти наследодателя (словами юриста – с открытия наследства);
если речь идет о недвижимости, приватизированной до 1998 года, независимо от того, когда вы зарегистрировали право владения в Росреестре, ФНС будет считать его с момента реальной покупки;
в особом случае – получение квартиры по программе реновации (актуально для жителей столицы) – срок владения считается с момента приобретения предыдущего жилья.

Применить фиксированный вычет. Он уменьшает сумму, с которой необходимо платить налог. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей для жилых помещений и 250 000 для гаражей и других нежилых объектов. Он применяется ко всем проданным объектам за год в целом, если их было несколько.

Согласно Федеральному закону от 20.04.2021 № 100-ФЗ, получить налоговый вычет после продажи квартиры, земельного участка и дома станет проще. Теперь не надо составлять декларацию НДФЛ-3 — достаточно подать заявление в личном кабинете налогоплательщика для физических лиц. Налоговая сама соберет все данные и отправит предзаполненное заявление в личный кабинет. Останется только перепроверить данные и добавить дополнительную информацию.

Налоговые органы проверят и соберут информацию и пришлют предзаполненное заявление для утверждения. Если подать информацию до 1 марта следующего года, оно придет до 20 марта. Если позже — в течение 20 суток после подачи. Решение о возврате принимают в течение трех дней, а деньги в случае положительного решения перечисляют в течение 15 суток.

Для участников жилищно-строительных кооперативов и покупателей квартир в новостройках и квартир по договору долевого участия срок владения отсчитывается с момента оплаты, а не с даты регистрации права собственности . Теперь, если купить квартиру на этапе котлована и через три года продать ее, когда дом достроят, налог платить не придется.

Если недвижимость была продана дешевле, чем покупалась, но не меньше, чем за 70% кадастровой стоимости, которая рассчитывается на 1 января того года, в котором заключили сделку.
Квартира продана по цене покупки, и эта стоимость не меньше 70% кадастровой цены.

Налоги с продажи квартиры

Не стоит сразу отсчитывать 13% от суммы, за которую удалось продать объект. Практически всегда НДФЛ для продавца недвижимости определяют с учетом положенных ему льгот. В итоге получается гораздо меньшая сумма, чем кажется на первый взгляд. Также в определенных ситуациях продавца могут полностью освободить от всех налоговых обязательств. Если продажа квартиры — не экстренная мера, то можно несколько повременить с этим решением, чтобы реализовать недвижимость более выгодно и не «потратиться» на дополнительные расходы из-за налоговых обязательств.

Если человек не покупал недвижимость, а ему вручили ее близкие члены семьи, новый владелец может спокойно продать подарок без уплаты НДФЛ. Только тогда действуют правила периода владения: получить прибыль от продажи без уплаты налога он сможет лишь через 36 месяцев после вступления в право собственности.

владелец квартиры купил ее до 2016 г. (объект должен значиться как единственная жилплощадь продавца);
недвижимость досталась в качестве подарка от одного из ближайших родственников, перешла по условиям завещания или по правилам наследования;
недвижимость приватизировали;
собственность досталась после смерти человека, с которым у нового владельца был договор о пожизненном содержании.

Конечно, стоимость объекта должна быть указана на страницах договора о купле-продаже. Но не все так просто: для вычисления налога следует рассчитать дополнительный вариант стоимости жилья. Для этого на сайте Росреестра нужно узнать кадастровую цену квартиры, а затем умножить эту сумму на 0,7 — специальный коэффициент. Полученную стоимость необходимо сравнить с ценой в договоре, чтобы определить, какая цифра больше. Продавец обязан оплатить налог с продажи недвижимости именно с нее.

Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12;
ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 N А78-9263/2011 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15941/12);
ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 N А67-3365/2013;
ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N А66-4622/2012.
ФАС Уральского округа от 05.12.2012 N Ф09-11733/12, от 13.11.2012 N Ф09-10672/12, от 28.09.2012 N Ф09-8627/12, от 26.04.2012 N Ф09-2845/12, от 02.02.2011 N Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 N Ф09-5178/10-С3;
ФАС Центрального округа от 29.03.2012 N А09-4957/2011;
ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 N А12-23664/2010.

Внимание! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2019 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе тоже не облагается НДФЛ. Подробности см. в материале «С 2019 года продажа части имущества ИП льготируется».

Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает Минфин РФ в Письмах от 28.03.2014 N 03-11-11/13850, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15.

При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более трех лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а ранее, до ее введения — имущественный вычет по п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости три года не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб. (п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать «упрощенный» налог, включив в базу для налогообложения доход от реализации недвижимого имущества.

03 Апр 2022 hiurist 42