Процесс покупки квартиры на вторичном рынке через риэлтора
Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Покупка квартиры: пошаговая инструкция. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Итак, представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию при покупке квартиры, куда вошли основные моменты этого долгого и кропотливого процесса. Покупать будем самостоятельно, поэтому как таковые варианты с риелторами рассматриваться не будут.
Порядок покупки квартиры
Дело в том, что на работнике агентства недвижимости лежит ответственность по договору, то есть здесь речь идёт о безопасности сделки в первую очередь для продавца. А сделать какие-то выводы о покупателе по телефону очень сложно. Некоторые агентства так и вовсе предлагают подписать своеобразные бланки на покупку квартиры, которые гарантируют дальнейшее сотрудничество двух сторон.
Осмотр
Если вас интересуют квартиры на вторичном рынке, то начать стоит с крупных досок объявлений, вроде «Авито» или «Из рук в руки». Не лишним будет просмотреть и какие-то местные интернет-ресурсы, которые принимают заявки такого характера. Также можно полистать тематические газеты и журналы, где размещаются подобные объявления.
Как продать квартиру через риэлтора, как происходит процесс продажи, какие риски сопровождают работу продавца с посредником, что надо знать, порядок действий и стоит ли все сделать самому, разберем подробно в статье.
Продажа квартиры через риэлтора: порядок действий, риски
- Обязательно прописывайте реквизиты сторон и контактные данные, чтобы вы в любой момент могли найти не только агента, но и гендиректора агентства недвижимости;
- Прежде чем ставить подпись в договоре, дайте прочитать его текст нескольким знакомым людям или юристу;
- Обязательно ограничьте сроки выполнения договора, прописав конечную дату, после которой договор считается расторгнутым;
- В пункте о досрочном расторжении в связи с тем, что вы сами нашли покупателя (или он вас), не прописывайте штрафы и пени (это незаконно), но оставьте возможность агенту получить компенсацию за фактически доказанные расходы;
- Четко пропишете обязанности сторон, особенно исполнителя. Например, если он подает рекламу, то в какие площадки, какими еще способами собирает покупателей;
- В договоре указывайте сроки и содержание отчетности за совершенные действия посредником по продаже жилья. Например, какие источники использовал для поиска покупателей, что конкретно и в цифрах сделал.
Риски при оформлении продажи квартиры через риэлтора:
Однако, не у всех есть свободное время заниматься реализацией недвижимости и собственники вынужден нанимать риелтора, который представляет интересы заказчика на сделке. Предлагаю разобраться, как происходит продажа квартиры через риэлтора.
Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.
Требования к квартире на вторичном рынке при покупке
- Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
- Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
- Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
- При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
- Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
- Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
- При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
- Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.
+7 (812) 448-61-02
- На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
- По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
- Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
- Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
- Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
- Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.
Если вы покупаете квартиру у крупного застройщика — ПИК, ДСК-1, «Самолёт-Девелопмент», бояться нечего. Если же продавец — мелкий застройщик, риелтор поможет проверить разрешение на строительство, договор на приобретение земли. В целом же наша роль при покупке первички обычно сводится к разъяснению пунктов договора. Никаких сложностей тут нет: оплата производится через кассу в офисе застройщика или через банк по платёжному поручению.
Квартира в новостройке
Именно по такой схеме приобрела квартиру менеджер Неля: «Нам с мужем было страшно, и мы обратились к риелтору. На покупку ушло полтора месяца. У риелтора была своя база квартир, она ездила с нами и сама разговаривала с владельцами. Когда мы выбрали квартиру, она проверила её по своим источникам, договорилась о сделке и составила договор так, чтобы залог не пропал».
Вторичка со сложной историей
Бывают квартиры с очень запутанными историями. Риелтор Анна Игнатьева: «Проверить квартиру, заказав выписку в МФЦ, может сам покупатель. Дополнительные проверки через другие госорганы, например полицию, обычно не дают новой информации. Бывают, однако, сложные случаи, когда документы приходится проверять на подлинность через Росреестр. Решение об этом обычно принимает риелтор, основываясь на своём опыте».
Интернет значительно облегчает поиск объектов недвижимости и позволяет обходиться без привлечения третьих лиц. Также пользователи могут получить нужную информацию об объекте недвижимости. Доступные источники информации:
Следующий шаг – расчеты по сделке. Они могут быть совершены в наличной форме. Однако потребуется расписка от продавца о получении денег. Наиболее надежным способом считается банковская ячейка. Финальная часть сделки – регистрация права собственности.
Порядок покупки квартиры через агентство
Единого образца договора не существует. У каждого агентства свой шаблон. Иногда компании отображают в договоре незаконные условия. Например, они запрещают покупателю общаться с продавцом или пользоваться услугами другого агентства. За нарушение условий договора предусматривается штраф.
- Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
- Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
- Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.
Стоит ли нанимать риелтора
Аккредитив открывается на любой срок и в дальнейшем может быть продлен. Если срок аккредитива прошел, но продавец не предоставил документы, деньги автоматически поступают на счет покупателя. Обратите внимание, что банк не проверяет подлинность предоставленных документов, необходимых для осуществления перевода денег продавцу.
Шаг 7. Внесение аванса или задатка
- Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
- Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
- Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.
Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.
Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов. Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим. Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.
Советы при поиске:
Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.
Сделка – это соглашение сторон, а правильная сделка – еще соблюдение закона и норм права. Для заключения такой сделки при покупке недвижимости нужно знать юридические тонкости, с которыми вряд ли знаком обычный покупатель. Не зная всех нюансов, он не сможет проконтролировать каждый этап сделки, а значит появляется риск, что вторая сторона получит более выгодные условия. Это приведет к ущемлению прав покупателя, а в худшем случае, к потере денег и квартиры. Агент по недвижимости не допустит подобных ситуаций и поможет решить вопросы, связанные с покупкой недвижимости.
Нотариус отвечает за юридическую чистоту сделки, но он не будет проверять законность перепланировки и не станет разбираться в цепочке перехода права собственности. Запрашивать справки из диспансеров тоже не входит в обязанности нотариуса.
Зачем привлекать риелтора при ипотечной или нотариально удостоверенной сделке?
Для российского законодательства характерна негативная правовая система, которая ставит под сомнение добросовестность покупки квартиры. А судебный иск не гарантирует, что ваши требования будут удовлетворены. Кроме того, сделки с недвижимостью часто становятся объектом мошенничества со стороны нечестных продавцов и застройщиков. Для предотвращения проблемных ситуаций следует обратиться к агенту по недвижимости. В чем особенность сделки с недвижимостью при участии риелтора? Как проверить его работу?
- Избегать покупки квадратных метров по доверенности. В крайнем случае стоит настаивать на личной встрече с собственником. Если есть сомнения относительно подлинности доверенности, лучше обратиться в правоохранительные органы.
- Желательно изучить историю сделок с понравившейся квартирой. Нежелательно, чтобы ее часто покупали-продавали люди с одной фамилией (родственники). Такие сделки нередко признаются мнимыми или притворными. Также не лучший вариант – покупать квартиру, которая до этого неоднократно продавалась госпредприятиями или юридическими лицами.
- Стоит проявлять бдительность и при покупке жилья, доставшегося продавцу по наследству. Нет никакой гарантии, что через некоторое время не появятся другие претенденты на недвижимость. Даже если это произойдет по истечении отведенных законом 6 месяцев, они вполне могут оспорить сделку.
- Если квартира куплена с учетом средств материнского капитала, каждый ребенок имеет право на долю. При ее продаже несовершеннолетним должно быть предоставлено равноценное жилье, иначе суд отменит сделку.
- При приобретении жилья у пожилых людей стоит убедиться в их дееспособности. Это позволит избежать претензий со стороны родственников, которые впоследствии могут появиться со справками и медицинскими заключениями.
Поэтому эксперты по недвижимости категорически не рекомендуют передавать оригиналы технических и правоустанавливающих документов. И уж последнее, что стоит делать – это оформлять на риэлтора генеральную доверенность.
Основные риски покупателя и продавца
Заняться покупкой квартиры можно как без посредников, так и через риэлтора. Первый вариант позволяет неплохо сэкономить. Но подходит он скорее людям, которые знакомы с особенностями оформления сделок с жильем. Для самостоятельного поиска объектов можно использовать разные источники:
В целом узнать о репутации компании можно и у других агентов, и на интернет-форумах дольщиков и жильцов. Самостоятельная проверка информации в любом случае необходима. Начните с текущего состояния дел застройщика и истории реализованных проектов. Удостоверьтесь, что компания есть в реестре застройщиков, что документы на строительство объекта в порядке. Полный список документов, которые понадобятся для проверки, вы найдете в этой статье.
Люди делятся на два типа: те, кто, покупая квартиру, пойдут к риелтору, и те, кто возьмутся проверить все бумаги и оформить сделку своими силами. Что на самом деле подразумевается под словами «купить квартиру без риелтора» и есть ли вообще смысл в посредниках?
Важно заранее узнать, сколько будут стоить эти услуги и что в них входят. Если денег в обрез, это может повлиять на то, какую квартиру вы выберете. Дело в том, что продавец часто заявляет, что оформление документов является обязательной услугой и отказаться от нее невозможно. Если вы хотите сэкономить, настаивайте как минимум на том, что хотите самостоятельно оформить право собственности на квартиру, – на это застройщик или агентство может согласиться. Регистрацию ДДУ, скорее всего, придется оплачивать, так как продавец вообще может отказаться от сделки: если покупатель не зарегистрирует ДДУ правильно или вовремя, то Росреестр придет с претензиями к застройщику.
Ситуация 1. Покупка квартиры в новостройке
Но и здесь есть нюансы. Квартиры в одной и той же новостройке могут продаваться напрямую от застройщика и через партнерские агентства недвижимости. В обоих случаях покупатель подписывает не только ДДУ, но и договор на услуги по сопровождению сделки. Это сопровождение включает и регистрацию сделки, и оформление права собственности (для этого дольщику нужно подписать доверенность). Стоимость этих услуг может зависеть от стоимости квартиры (например, 1–2% от цены), но чаще это фиксированная сумма около 30–50 тысяч рублей.
Серьезной проблемой приобретения квартир на вторичном рынке считается мошенничество. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно понимать, как дополнительно проверить квартиру перед покупкой. Но обо всем по порядку. Покупка квартиры на вторичном рынке: основные этапы и подробности.
2. Ищем сами или обращаемся к профессионалам?
Итак, появились первые варианты, из которых можно выбирать. Не ленитесь осматривать все, что вам предложено! Делайте это внимательно и дотошно, вникая в каждую деталь. Помните, что продавец не заинтересован говорить вам правду. Его задача – быстрее продать квартиру, поэтому, кроме восторженных отзывов о ней, от продавца вы ничего не услышите. Все, что вы увидите сами, будет не только основой для решения о покупке, но также аргументами при обсуждении окончательной цены. Тщательно фиксируйте даже малейшие недостатки!
4. Поиск подходящих квартир
На сделке подписывается договор купли-продажи, денежные расчеты. После этого документы подлежат регистрации в Росреестре, а после регистрации сделки производятся окончательные расчеты, оформление актов, передача ключей. Для расчетов банком может использоваться предоставление банковских ячеек, аккредитивов.
Прежде всего убедите продавца, что вам нравится квартира, и вы готовы ее купить, перечислив ее преимущества, затем постепенно переходите к заметным недостаткам. Просите о цене несколько ниже той, на которую на самом деле рассчитываете, но не перегибайте палку, и, скорее всего, вам удастся прийти к компромиссу, который позволит вам сэкономить десятку тысяч рублей на ремонт или покупку мебели.
Покупка недвижимости у подрядчика в новостройке
Не бойтесь расставлять приоритеты. Если самым важным для вас является свежий воздух и близость к парку, но поступает предложение о шикарной квартире с ремонтом, но рядом с промышленной зоной, лучше продолжить поиск других вариантов.
Содержание
- Риэлтор обязуется предоставить минимум три варианта, отвечающих первоначальным (желательно зафиксированным письменно) требованиям клиента;
- Если клиент отказывается от трех вариантов, он имеет право на возврат части аванса.
- Попросить ознакомиться с копией домовой книги. Это позволит исключить наличие других зарегистрированных лиц на жилплощади.
- Запросить справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Ее выдает РЭУ или УК.
- Ознакомиться с техпаспортом, чтобы исключить выполнение незаконной перепланировки владельцем.
Риэлторы обеспечивают полное юридическое сопровождение сделки от первого до последнего этапов: подготавливают необходимые документы (договор купли-продажи, справки для получения ипотеки и т.д.), проверяют жилище на наличие обременений, участвуют в процедуре покупки недвижимости, а впоследствии производят регистрацию права собственности в Росреестре.
Отрицательные стороны
- Доходы потенциального заемщика невелики или он не может документально подтвердить их.
- Ранее были допущены просрочки по выплате кредита, отчего испортилась кредитная история и есть шанс, что заявку на жилищный заем не одобрят.
- Гражданин не может самостоятельно заниматься поиском наиболее выгодных программ кредитования или квартир, не разбирается в тонкостях составления документов при оформлении ипотеки, либо хочет полностью исключить вероятность покупки жилья с обременением, но не знает, как произвести проверку.
